作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

近日，杭州首輪集中拍地的最大贏家之一，濱江集團(tuán)召開了一場(chǎng)2020年度業(yè)績(jī)說明會(huì)。毫無疑問，集中拍地下獲取的5宗地塊的盈利預(yù)期成為投資者關(guān)心的焦點(diǎn)，其董事長(zhǎng)戚金興坦言“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平”，然而這些數(shù)字實(shí)現(xiàn)的前提還包括“團(tuán)隊(duì)精干高效管理、融資能力、品牌影響力”等。

自4月中旬長(zhǎng)春集中首拍以來，各地首批集中供地逐步進(jìn)入高峰期，目前22城中已有過半城市完成首批土拍，北京、深圳、杭州、重慶等熱點(diǎn)城市，地塊競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，多數(shù)房企不惜犧牲利潤(rùn)也要搶到目標(biāo)地塊。

在杭州，“封頂溢價(jià)+自持”成為地塊成交的一大典型特征，首批57宗地塊中，有41宗地塊競(jìng)價(jià)封頂后轉(zhuǎn)入競(jìng)自持比例，且有13宗地塊的自持比例超過20%。

濱江集團(tuán)作為杭州首輪土拍最大的贏家之一，共計(jì)獲取5塊地，總代價(jià)達(dá)到182.58億元，拿地方式多以與融信集團(tuán)合作為主，自持比例最高已接近30%。而“1%-2%的凈利潤(rùn)水平”的盈利預(yù)期，正折射出行業(yè)所面臨的盈利難題。要知道，濱江作為深耕型房企，在杭州具備豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與成本控制優(yōu)勢(shì)，且具備規(guī)模支撐，本身盈利能力并不低，從其預(yù)估結(jié)果可以看出，首輪集中拍地的大多數(shù)地塊都將面臨的盈利難題，甚至?xí)歉鼑?yán)峻的困境。

表：濱江集團(tuán)在集中供地中獲取的地塊信息

注：地貨比=成交樓板價(jià)/精裝限價(jià)（未剔除自持部分）

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

不止杭州，土拍市場(chǎng)越熱的城市，房企一般都要面臨高溢價(jià)，或更為嚴(yán)苛的競(jìng)拍規(guī)則，而“溢價(jià)”、“自持”、“限價(jià)”也成為成交地塊最大的關(guān)注點(diǎn)。其中重慶整體溢價(jià)率高達(dá)43%，主城區(qū)46宗地塊中有31宗溢價(jià)率超40%，占比近8成，最高溢價(jià)率達(dá)到130%。再如北京，由于設(shè)置地價(jià)上限，競(jìng)拍地塊轉(zhuǎn)競(jìng)公租房、自持等環(huán)節(jié)，可售面積減少，拿地成本也隱形抬高。

圖：部分典型城市首批土拍平均溢價(jià)水平

數(shù)據(jù)來源：CRIC

在行業(yè)整體盈利下行趨勢(shì)下，集中供地中熱門地塊競(jìng)爭(zhēng)加劇，高地價(jià)、高自持、限售價(jià)成交地塊頻現(xiàn)，這意味著，房企對(duì)于招拍掛項(xiàng)目的利潤(rùn)預(yù)期降低，并呈現(xiàn)“舍利求地”的趨勢(shì)。

為什么盈利預(yù)期低，甚至虧損，集中供地下還是會(huì)出現(xiàn)“搶地潮”現(xiàn)象？

首先，維持規(guī)模增長(zhǎng)，保證核心城市市占率是房企可持續(xù)發(fā)展的保障。

相較于存量地塊、產(chǎn)業(yè)購(gòu)地等，公開市場(chǎng)招拍掛的一大優(yōu)點(diǎn)即能夠較為快速地推進(jìn)項(xiàng)目入市，形成業(yè)績(jī)，這也是房企側(cè)重該種拿地方式的主要原因之一。盡管集中供地在部分城市引發(fā)“搶地?zé)帷?，但?duì)于房企來說，城市在企業(yè)布局中所占的權(quán)重以及儲(chǔ)備存量是下注搶地的驅(qū)動(dòng)力。

尤其在房企布局的核心城市，戰(zhàn)略權(quán)重與業(yè)績(jī)占比高，如果房企選擇不拿地或錯(cuò)過拿地時(shí)機(jī)，很難在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中維持規(guī)模增長(zhǎng)。一方面，由于補(bǔ)貨等待期拉長(zhǎng)，企業(yè)推貨量和推貨時(shí)點(diǎn)也會(huì)受到影響，不利于業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)和規(guī)模的增長(zhǎng)，另一方面，市場(chǎng)份額面臨稀釋，削弱企業(yè)在該城市深耕的競(jìng)爭(zhēng)力。

此外，一二線熱點(diǎn)城市需求表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺，去化更有保障，相較于實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，更多承擔(dān)補(bǔ)充現(xiàn)金流的作用。

在“三條紅線”、“貸款集中度”等政策調(diào)控下，房企資金面整體收緊，銷售回款成為房企最重要的資金來源渠道。加之三四線城市棚改退潮，房企投資回歸一線城市和熱點(diǎn)二線城市，而這類城市投資門檻以及拿地成本雙高，特別是北京、上海、杭州等城市政策管控力度強(qiáng)，項(xiàng)目本身利潤(rùn)空間非常有限，但由于需求預(yù)期向好，房企更看重市場(chǎng)帶動(dòng)現(xiàn)金回流，因此在熱點(diǎn)城市，房企愿意以更低的利潤(rùn)甚至少量虧損爭(zhēng)奪目標(biāo)地塊。

行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、市場(chǎng)面臨下行壓力已成為長(zhǎng)期命題，抱團(tuán)取暖已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。尤其是公開市場(chǎng)招拍掛，項(xiàng)目盈利難已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，而對(duì)于房企來說，單一的招拍掛拿地方式顯然已經(jīng)難以滿足盈利需求，并將帶來較大的經(jīng)營(yíng)壓力。

在這種趨勢(shì)下，多元化拿地的重要性將更加凸顯，房企通過拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力是平滑利潤(rùn)率的一大出口。近年來，房企也越來越重視多元化拿地，不斷提升多元化拿地比重，以減少對(duì)公開市場(chǎng)招拍掛的依賴，同時(shí)達(dá)到成本控制、提升盈利的目的。

從目前來看，收并購(gòu)、城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地是最為常見的多元化拿地方式，尤其是城市更新，由于成本低、利潤(rùn)高，已經(jīng)成為很多企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的新引擎。以旭輝為例，2020年通過一二線聯(lián)動(dòng)、收并購(gòu)、商業(yè)勾地等多元化拿地方式獲得的項(xiàng)目貨值占比由2019年的33%提升至51%。此外，越秀通過“6+1”的多元土地獲取模式，包括TOD、城市更新、“住宅+配建”、國(guó)企合作、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)勾地和公開市場(chǎng)競(jìng)拍，在2020年新增投資中通過非公開市場(chǎng)獲取的地塊占比達(dá)到54.1%。

可以預(yù)期，未來多元化拿地優(yōu)勢(shì)房企的盈利能力也會(huì)更高，而對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比高且對(duì)招拍掛拿地方式依賴度高的房企，利潤(rùn)率將保持在個(gè)位數(shù)，向制造業(yè)靠攏。

表：部分典型房企多元化拿地情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC

當(dāng)前招拍掛項(xiàng)目低盈利水平現(xiàn)狀下，“努力做到凈利潤(rùn)1%-2%”正在成為房企的普遍目標(biāo)。

而集中供地下，高價(jià)拿地的“后遺癥”日益凸顯，熱門地塊競(jìng)爭(zhēng)加劇，在維持規(guī)模增長(zhǎng)、穩(wěn)住核心城市市場(chǎng)以及補(bǔ)充現(xiàn)金流等訴求下，房企不惜“薄利搶地”、“虧損搶地”，盈利預(yù)期也逐步降低，盈利難的局面或?qū)㈤L(zhǎng)期存在。

在此背景下，通過單一的招拍掛方式拿地，經(jīng)營(yíng)壓力將進(jìn)一步加劇，多元化拿地的重要性日益凸顯，并成為平滑利潤(rùn)率的一大出口。未來多元化拿地渠道多、能力強(qiáng)的房企，將維持較高的盈利水平，而對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比高且高度依賴招拍掛拿地方式的房企，利潤(rùn)率將保持在個(gè)位數(shù)，向制造業(yè)靠攏。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 集中供地“后遺癥”凸顯，房企集體陷入盈利焦慮