作者：黃博文

來源：地產(chǎn)黃老邪(ID:DCHLX1)

從“房住不炒”的大主題出發(fā)，近年來政策已經(jīng)從市場端、資金端、土地端對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了全方位的調(diào)控。

最近兩天，“22城將實行‘兩集中’供地政策”在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)酵。簡單來說就是：核心一二線城市，一年三次集中公告、出讓土地。

土地投資是房企經(jīng)營的“龍頭”，“兩集中”的推地新政，無疑會對房地產(chǎn)企業(yè)造成重大的影響。上篇文章中，黃老邪對“兩集中”政策對房地產(chǎn)行業(yè)所造成的影響，以及中小房企如何應(yīng)對進(jìn)行了簡要的闡述。在本篇文章中，黃老邪將再次深入地探討這一話題。

“兩集中”新政

仍存不確定性

“兩集中”新政已經(jīng)確定無疑會實施，但新政本身還存在著以下不確定性：

（1）各城市執(zhí)行細(xì)則還有待觀察

首先，除天津、鄭州、青島、濟(jì)南四個城市之外，大部分熱點城市還未出臺相關(guān)文件；

其次，已出臺新政城市，政策生效時間還有待確定；

最后，大多數(shù)熱點城市三次推地的具體時間安排還未確定。

（2）新政效果尚待觀察

新政驟然下發(fā)，但政府、企業(yè)都需要時間來準(zhǔn)備，匆忙實施的新政會讓其自身效果大打折扣。黃老邪認(rèn)為，還未出臺相關(guān)政策的熱點城市，可能在觀察已出臺城市新政的執(zhí)行效果，總結(jié)經(jīng)驗后才會出臺自己的執(zhí)行細(xì)則。

（3）常態(tài)化還是階段性

“兩集中”是常態(tài)化還是階段性調(diào)控政策仍有待確定，對于企業(yè)來說，一定要做好兩手準(zhǔn)備，無論“兩集中”是階段性，還是常態(tài)化政策，都要具備應(yīng)對策略。

（4）是否會延伸到非住宅領(lǐng)域

從目前已出臺相關(guān)政策城市來看，新政所調(diào)控的只是商住類型的土地，是否會延伸到非住宅領(lǐng)域，目前還沒有明確規(guī)定。

（5）22城以外的其他城市是否會跟進(jìn)

熱點城市以外的其他城市會不會跟進(jìn)？什么時間跟進(jìn)？以什么樣的方式跟進(jìn)？跟進(jìn)力度如何都是未知數(shù)。因此房地產(chǎn)企業(yè)不僅要密切關(guān)注熱點22城，還要關(guān)注以往調(diào)控政策效果不顯著的其他城市。

（6）每年與每次推地數(shù)量不確定

“兩集中”政策規(guī)定城市每年推地數(shù)量不超過三次，那么具體每年推地次數(shù)仍是未知。此外，與之前相比，實施新政后年度推地總量是否會增長？年度內(nèi)多次推地，單次推地數(shù)量如何分配？這些仍待觀察。

“兩集中”政策仍存較多不確定，黃老邪與博志成團(tuán)隊根據(jù)多年地產(chǎn)行業(yè)研究與咨詢培訓(xùn)經(jīng)驗，對已有疑點做出以下預(yù)判：

第一，還未出臺相關(guān)政策的城市，會分至少三個輪次跟進(jìn)。在觀察前一輪城市相關(guān)政策細(xì)則及執(zhí)行效果之后，優(yōu)化后再推出；

第二，不同城市三次推地的時間點會有所不同，但大概率年初、年中、年末各一次。此外，單個城市不同年度的推地月份也有變化的可能；

第三，前期新政在執(zhí)行中可能會出現(xiàn)少量問題，但在各地方政府的持續(xù)優(yōu)化之下，新政將慢慢成熟并成為常態(tài)；

第四，新政短期內(nèi)（三年內(nèi)）大概率只針對住宅用地，不會影響其他類型土地的推地節(jié)奏；

如何影響熱點與非熱點城市

黃老邪認(rèn)為，“兩集中”推地新政影響巨大，甚至?xí)嵏策^去房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與經(jīng)營邏輯，也會顛覆企業(yè)對于布局城市的運營邏輯。具體來說，新政帶來的影響，應(yīng)該從城市與企業(yè)兩個維度來分析。

首先，對于推出新政的城市來說，“兩集中”新政所發(fā)揮的影響力體現(xiàn)在以下六個方面：

1.土拍總體熱度下降、地價漲幅放緩

以往城市分散推地時，規(guī)模房企不會放棄對每一地塊的競爭。而集中推地意味著城市土地供應(yīng)量在短期內(nèi)明顯增加，為企業(yè)提供了更多的選擇，分散了單個地塊的競爭關(guān)注度，進(jìn)而降低了土拍總體熱度。

另外，在集中推地的背景下，實力再強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)，都沒有能力參與到每個地塊的競爭之中。土拍競爭熱度下降，地價漲幅自然會放緩。

2.優(yōu)質(zhì)地塊競爭更加激烈

雖然不同企業(yè)的土地研判標(biāo)準(zhǔn)會有所不同，但差別不會太大，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭熱度會更加激烈。而“兩集中”新政，保證金無法在多輪次競拍中“重復(fù)進(jìn)場”，而房企也無法分散資金與精力，因此會更加關(guān)注優(yōu)質(zhì)地塊。

3.一般地塊流拍概率加大

“五道紅線”政策，造成了土地市場素質(zhì)一般地塊流拍概率加大，而熱點城市的“兩集中”政策，造成素質(zhì)一般地塊同期入市，更會加劇“流拍”。

此外在財務(wù)型杠桿受到壓制的情況下，大型房企也沒有足夠的資金與實力，在集中推地的政策之下去覆蓋所有的地塊。這對于想要進(jìn)入熱點城市的中小房企來說，可能是一種機(jī)遇。

4.去化呈現(xiàn)明顯的伴生型周期性

集中推地帶來的一個影響，就是目標(biāo)城市去化呈現(xiàn)明顯的伴生型周期性。表現(xiàn)為地塊分批集中入市，造成新盤分批集中入市，房價波動最后也會加入到這種伴生型周期之中。

5.房價呈現(xiàn)波動、窄幅下降趨勢

推地新政不會使目標(biāo)城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅波動，因為這不符合調(diào)控初衷。但新政造成新盤集中入市，不僅會影響到項目的去化速度與定價策略，也會影響購房者的心理預(yù)期。因此推地新政下，目標(biāo)城市的房價小幅波動，窄幅下降是大概率的趨勢。

6.供給可預(yù)測與需求的不確定性

推地新政下，政府公告全年的供地計劃，并固化供地時間，讓土地供給變得可預(yù)測。但購房者的需求也卻變得不確定了，買方市場會進(jìn)一步形成。這就倒逼房地產(chǎn)企業(yè)踏踏實實研究客戶需求，只有具備更細(xì)顆粒度的研究，才能為客戶創(chuàng)造價值。

值得注意的是，如果22城市以外的其他城市跟進(jìn)推地新政，房企也應(yīng)將其與22城同等看待。

“兩集中”的推地新政，不僅會對目標(biāo)城市造成巨大影響，也會影響到?jīng)]有跟進(jìn)推地新政的城市。

如果“兩集中”的推地新政在22個熱點城市長期執(zhí)行，必然會對周邊城市逐漸產(chǎn)生影響。主要影響可分為兩個方面：

第一，新政大概率會推高非目標(biāo)城市土地的熱度，以及市場熱度；

第二，非目標(biāo)城市的節(jié)奏，會與目標(biāo)城市聯(lián)動，聯(lián)動體現(xiàn)在供給側(cè)與需求側(cè)兩方面：

在供給端方面，例如一家企業(yè)同時布局天津與廊坊，當(dāng)天津的供地節(jié)奏變化并固化之后，為了適應(yīng)天津，就需要對在廊坊的投資節(jié)奏、標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。因此，天津的供給端變化會通過一家房地產(chǎn)企業(yè)傳導(dǎo)到廊坊。

在需求側(cè)方面，例如天津與廊坊的地理位置相近，客戶群體趨同。當(dāng)推地新政對天津的房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生影響之后，也會影響一部分人群的購房決策。

因此，中小房企不能因為沒有布局熱點城市，而忽略新政對于自身的影響。“兩集中”的影響必然會傳導(dǎo)到非目標(biāo)城市。因此一定要提前研判，制定策略。

如何影響大型房企與中小房企

毋庸置疑，“兩集中”的推地新政也必然會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，但對大型房企與中小房企所造成的影響各不相同。

推地新政對于大型房企的影響主要體現(xiàn)在以下四個方面：

1.改變投資布局、節(jié)奏、結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)

過去幾年，大型房企的投資都在向強(qiáng)二線城市，甚至是一線城市轉(zhuǎn)移。但“兩集中”新政的實施范圍基本都是一二線城市。這就造成了大型企業(yè)將會加大對于強(qiáng)三線城市或普通三線城市的投資比例。

另外，由于新政城市推地節(jié)奏被改變及固化，大企業(yè)必定會改變在其他城市的節(jié)奏，來匹配企業(yè)戰(zhàn)略的要求。同時，大型企業(yè)也有可能改變以往的拿地標(biāo)準(zhǔn)，在新政城市避開那些競爭激烈的地塊，轉(zhuǎn)而搶奪中等質(zhì)量的地塊。

此外，大型房企也會借助規(guī)模效應(yīng)的優(yōu)勢，在新政目標(biāo)城市搶奪中等與普通地塊，而在非新政目標(biāo)城市，搶奪一些優(yōu)質(zhì)地塊來補充利潤。

2.改變?nèi)谫Y策略與現(xiàn)金流管理模式

新政推出之前，大型房企的融資節(jié)奏是固化的。但因為新政目標(biāo)城市是其主戰(zhàn)場，集中推地的直接后果，就是讓企業(yè)在單個城市拿地時間集中，銷售時間集中，因此會重構(gòu)企業(yè)的現(xiàn)金流曲線。這就倒逼大型房企的融資策略、規(guī)模、計劃、方式方法也要完全重構(gòu)。

同時，在非新政目標(biāo)城市中，由于聯(lián)動效應(yīng)的存在，大型企業(yè)也需要重構(gòu)融資策略以及現(xiàn)金流管理模式。

3.改變運營模式、策略、體系

融資策略與現(xiàn)金流管理模式的變化，自然會影響到企業(yè)的運營模式、策略、體系，同時也倒逼管理管控模式，制度流程、權(quán)責(zé)的迭代。

對于團(tuán)隊要求的改變也非常重要，如對新政目標(biāo)城市與非新政目標(biāo)城市的城市總、營銷總監(jiān)等人才的素質(zhì)要求完全不同。

4.要求企業(yè)更細(xì)顆粒度研究

集中推地尤其考驗投資部門、能力與反應(yīng)速度，以及投資體系的敏捷性與精益性。同時也對銷售部門的集中推盤能力提出了更高的要求。

除此之外，老板以及高管團(tuán)隊的能力提升也至關(guān)重要。在集中推地的間歇期，一定要對城市、客戶敏感點進(jìn)行更加精細(xì)的研究，這樣才能在推地時快速抓住有限的拿地機(jī)會。

大多數(shù)媒體在解析“兩集中”政策時，都對中小房企的處境過度悲觀。黃老邪認(rèn)為，新政雖然在一定程度上不利于中小房企的發(fā)展，但也有著許多正面影響。

1.有機(jī)會進(jìn)入熱點城市

在土地分批入市的背景下，大型房企可能會集中火力競爭優(yōu)質(zhì)地塊。另外即使是大型房企，也會在拿地的節(jié)點上出現(xiàn)資金不足或研究不足的情況。對于以往聚焦于三四線城市的中小房企，可以抱團(tuán)去探尋熱點城市的機(jī)會。

2.有逆向操作的機(jī)會（相對大企業(yè)節(jié)奏）

上文提到，推地新政倒逼著大型房企改變自身的現(xiàn)金流與運營節(jié)奏。如果中小房企將有競爭關(guān)系的大型企業(yè)研究透徹，提前預(yù)判大房企動作，提前應(yīng)對，并找尋逆向操作的機(jī)會。

3.根據(jù)地可能會遭受沖擊

在新政影響下，目標(biāo)城市與非目標(biāo)城市存在供給端與需求端的聯(lián)動效應(yīng)，中小房企的根據(jù)地可能會受到到大型房企的沖擊。

因為在新政下，規(guī)模房企會在熱點城市的推地間隙，進(jìn)入非目標(biāo)城市去尋找機(jī)會，導(dǎo)致中小房企根據(jù)地競爭加劇。因此中小房企一定要精耕細(xì)作，守住優(yōu)勢領(lǐng)域與深耕城市。

4.能力短板被逼凸顯

中小房企過去可以不關(guān)注團(tuán)隊、運營、管理，不對城市、對手、行業(yè)進(jìn)行研判。但推地新政造成的根據(jù)地競爭力加劇，必定會使企業(yè)短板驟然顯現(xiàn)。因此中小企業(yè)一定要夯實自身內(nèi)功，提升團(tuán)隊素質(zhì)。

與政策生態(tài)

一直以來，黃老邪都認(rèn)為中國的房地產(chǎn)行業(yè)是一個政策牽引、資源驅(qū)動的類金融行業(yè)。目前正處于智勇兼?zhèn)湔邉俚臅r代，在這個時代中，沒有研究能力與節(jié)奏調(diào)控能力的企業(yè)將會被淘汰。

超級分化也是這個時代的典型特征，雖然未來房地產(chǎn)行業(yè)依舊很大、很穩(wěn)，但因為不同城市的市場基礎(chǔ)不同，調(diào)控手段又各不相同，其呈現(xiàn)給企業(yè)的時機(jī)點也是不相同的。總體來說，高質(zhì)量發(fā)展依舊是房地產(chǎn)行業(yè)主旋律，需要企業(yè)具備更多的智慧。

政策生態(tài)方面，我們必須明白，無論是土地端、市場端、還是資金端的調(diào)控政策，無一不是圍繞著以往房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的主基調(diào)，沒有變化。其核心目的依舊是“房住不炒”、“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”、“租購并舉，因城施策”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

資金端有“三道紅線”調(diào)控，市場端有限購、限售、限貸政策調(diào)控，那么土地端有“兩集中”政策調(diào)控其實也是意料之中。

有六種杠桿可以助力房企發(fā)展：財務(wù)杠桿、經(jīng)營杠桿、合作杠桿、并購杠桿、預(yù)售杠桿、協(xié)同杠桿。以往的基礎(chǔ)調(diào)控政策，如限購、限售、限貸政策，主要目的是從需求端下手，從限制銷售拉動的角度，壓制房地產(chǎn)企業(yè)對于經(jīng)營性杠桿的依賴。

而近期出臺的“五道紅線”，則是從融資端下手，控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)型杠桿的水平與增幅，防范金融性風(fēng)險。

而此次的“兩集中”推地新政，則是從土地供給側(cè)下手，牽涉到部分合作性杠桿與經(jīng)營性杠桿。未來的房地產(chǎn)行業(yè)仍舊是十幾萬億的大行業(yè)好行業(yè)，只不過需要企業(yè)家去從利差的方面找機(jī)會，利好的地方控風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)成功關(guān)鍵

與新政應(yīng)對策略

在探討中小房企新政應(yīng)對策略之前，必須明白現(xiàn)階段房企成功的關(guān)鍵。黃老邪認(rèn)為，一家房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得成功，必須具備以下素質(zhì)：

戰(zhàn)略方面：

·研究功夫到位

·方向與目標(biāo)正確

·企業(yè)內(nèi)外節(jié)奏的匹配

·企業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

老板/模式/現(xiàn)金流管理方面：

·老板具備持續(xù)學(xué)習(xí)能力，認(rèn)知、思維、格局到位。

·運營模式與現(xiàn)金流管理模式正確

組織能力：

·平衡標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新

·彈性運營、敏捷運營、精益運營

·體系、機(jī)制、團(tuán)隊持續(xù)優(yōu)化

·資源整合能力強(qiáng)

·文化與品牌發(fā)揮正面作用

具體來說，中小房企如何應(yīng)對“兩集中”新政，黃老邪有以下幾點建議：

一、持續(xù)研究、跟進(jìn)新政細(xì)則及執(zhí)行效果

無論是否在新政目標(biāo)城市布局，都要持續(xù)研究、跟進(jìn)新政實施細(xì)則及執(zhí)行效果。因為新政能夠通過聯(lián)動的方式，對非目標(biāo)城市造成影響。

二、持續(xù)研究標(biāo)桿企業(yè)的應(yīng)對策略

中小房企也要持續(xù)跟蹤研究標(biāo)桿企業(yè)應(yīng)對新政的策略，然后思考自身應(yīng)對新政的關(guān)鍵策略，也可探尋逆向操作的機(jī)會。

三、動態(tài)復(fù)盤，關(guān)注內(nèi)部的節(jié)奏/結(jié)構(gòu)/現(xiàn)金流

黃老邪強(qiáng)烈建議，無論是何種類型的房地產(chǎn)企業(yè)，一年內(nèi)至少要對經(jīng)營、投融資、運營節(jié)奏，管理體系和團(tuán)隊進(jìn)行兩次復(fù)盤，高管團(tuán)隊要重點關(guān)注企業(yè)節(jié)奏、結(jié)構(gòu)及現(xiàn)金流。

四、重新、動態(tài)優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略

推地新政出臺之后，有先見之明的企業(yè)，其中也包括中小房企，已經(jīng)開始對企業(yè)發(fā)展速度與節(jié)奏、發(fā)展與風(fēng)險的平衡等這些戰(zhàn)略層面的問題，進(jìn)行重新思考與動態(tài)優(yōu)化。

建議中小房企在3-5月，重新去研討企業(yè)戰(zhàn)略、節(jié)奏、布局、目標(biāo)實現(xiàn)路徑、管理優(yōu)化路徑要點、團(tuán)隊升級策略。最近兩天，陸續(xù)已有三家房地產(chǎn)企業(yè)跟隨博志成與黃老邪重新思考自身發(fā)展戰(zhàn)略并著手優(yōu)化。隨著推地新政的逐步鋪開，無疑會有更多的企業(yè)加入到這個行列之中。

近年來，博志成以戰(zhàn)略研討會的形式，幫助了眾多發(fā)展型房企梳理企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向，明確戰(zhàn)略定位。同時，也通過引導(dǎo)房企高層，完成企業(yè)快速發(fā)展的頂層設(shè)計，并制定系統(tǒng)落地措施，助力企業(yè)快速增長。

五、重點關(guān)注節(jié)奏與結(jié)構(gòu)

企業(yè)內(nèi)部投融產(chǎn)銷構(gòu)成的經(jīng)營結(jié)構(gòu)，一定要與外部的大節(jié)奏與大結(jié)構(gòu)相匹配。匹配不好就會出現(xiàn)投資錯誤，該拿地的時候沒錢，不該拿地閑置大量資金。

老板不能把精力全部放在如員工考勤等雞毛蒜皮的小事上，或工程現(xiàn)場，一定要重點關(guān)注企業(yè)的節(jié)奏與結(jié)構(gòu)。

六、優(yōu)化投資體系，提升投資能力

集中推地下，大企業(yè)的投資能力要能夠支持在短時間內(nèi)對大量地塊做出研判，也要具備下移非熱點城市的能力。對于小企業(yè)來說，投資能力要能夠支持企業(yè)進(jìn)入大城市，也要能嚴(yán)守根據(jù)地。

七、修煉內(nèi)功

房地產(chǎn)管理紅利時代，修煉內(nèi)功是一個重大課題。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)功包含九種：

·管理內(nèi)功（體系、機(jī)制、團(tuán)隊、文化與品牌）

·業(yè)務(wù)內(nèi)功（各專業(yè)條線內(nèi)功，尤其是成本）

·產(chǎn)品內(nèi)功

·服務(wù)內(nèi)功

·運營內(nèi)功

·現(xiàn)金流管理

·“三動”模式（投融驅(qū)動、營銷拉動、運營聯(lián)動）

·多城、多產(chǎn)業(yè)協(xié)同

·當(dāng)下與未來協(xié)同

八、加大合作力度

既然“五道紅線”讓財務(wù)型杠桿受限，“兩集中”讓經(jīng)營性杠桿受限。那么中小房企大可以通過加大合作力度發(fā)揮合作型、并購型杠桿的作用。

無論是與頭部房企、國有企業(yè)，還是與其他中小房企，都可以以抱團(tuán)合作的方式共同發(fā)展。由博志成發(fā)起成立的G50董事長俱樂部，就是一個致力于促進(jìn)發(fā)展型房企之間合作，實現(xiàn)融合、共贏、發(fā)展的平臺。

九、向泛地產(chǎn)滲透，多元化投融資

目前百強(qiáng)企業(yè)大部分都在加強(qiáng)向泛地產(chǎn)領(lǐng)域滲透，因為泛地產(chǎn)能在一定程度上規(guī)避調(diào)控負(fù)面影響，獲取調(diào)控紅利。但泛地產(chǎn)也對企業(yè)的多元化投融資能力提出了更高的要求。

對于小型房企來說，由于以往積累資源不足，可以先從單個項目突破，向泛地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

而對于資源儲備較充足的中大型企業(yè)，可以加大在泛地產(chǎn)領(lǐng)域投資力度，甚至將其作為企業(yè)的第二賽道或增長曲線。

十、守住根據(jù)地，適度拉開布局

因為當(dāng)熱點22城推地節(jié)奏被進(jìn)一步掌控之后，規(guī)模房企必定會大規(guī)模進(jìn)入沒有“雙集中”政策調(diào)控的城市尋找機(jī)會，導(dǎo)致中小房企的“根據(jù)地”競爭加劇。作為中小企業(yè)，一定要精耕細(xì)作，守住優(yōu)勢領(lǐng)域與深耕城市。

在土地分批集中入市的背景下，即使是大型房企，也難免會在拿地節(jié)點上出現(xiàn)資金不足，或研究不足的情況。對于中小房企來說，城市輪動的機(jī)會以另外一種形式得以顯現(xiàn)。因此，以往聚焦于三四線城市的中小房企，也可以著手去探尋這熱點22城的隱藏機(jī)會，實現(xiàn)擴(kuò)張。

十一、關(guān)注當(dāng)下，有節(jié)奏去庫存，加強(qiáng)回款

中小房企一定清楚布局城市推地新政的實施時間，在新政實施之前抓緊去化。這樣才能在新政正式實施后，在集中推地的節(jié)點上有充足的資金去拿地。

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原標(biāo)題： “雙集中”來襲，中小房企如何逆天改命