前幾天，有桿友說，寫寫美的置業的年度表現吧。

對了，看完美的置業的年度業績公告，我提前想說一句，其實這家公司很努力了。

桿友有特別想看的房企年報，特別歡迎留言告訴我。

01 營收大增，有趣的利潤指標

首先，我們看美的置業2021年的銷售表現。總合約銷售額達到1371.4億元，較2020年的1261.6億元，增加8.7%——能增長的，不管它權益占比任何，只要數據真實，實話說，都是厲害的。

我的天，誰看到這個增速都要震驚。

注意，毛利的增幅和營收的增速比起來，明顯低了很多。所謂增收不增利，這也是一種表現形式——毛利率其實下滑，當然凈利率也是。

如果我們看歸屬凈利潤發現的問題更多，只有37.44億元，而2020年尚有43.26億元——也就是說，營收增長了那么多，毛利也增長了一些，但是歸屬凈利潤居然是下滑的。

這一減、一大增，還是很說明問題

上述兩組數據相加，杠桿地產發現，美的置業年內利潤及綜合收益總額為53.03億元，2020年為48.25億元，其實還是增長了9.9%。

規模做大、營收增長，卻不能完全落實到股東的利潤上，略有遺憾。當然這2年情況確實特別，美的置業其實不算差的。

02 成本控制高手背后

特別值得一說，美的置業的負債指標有一定降低。

首先我們看非流動負債，公司債券、銀行及其他借款，都有一定的下滑；然后流動負債方面，雖然略有增長，但是總的負債如下圖，居然也略有減少。

對了，總負債略有下滑的同時，杠桿地產注意到，截至2021年末，美的置業的有息負債563億元，同比也下降4%——這財務水平，真的是可以的。

看了美的置業的業績公告，關于成本和各項支出，我覺得還是很值得一說。

如上圖，銷售增長，物業開發和銷售成本增加當然是正常的。

但營銷及廣告支出、辦公室支出，同比依舊可以實現一定的下降，這個成本控制的能力，還是要服。

另外如下圖，杠桿地產看到美的置業2021年的融資成本也有一定減少。2020年超31億元，2021年只有29億元出頭。

絕對金額不算大，但是這個幅度還是可以的。

對了，截至2021年末，美的置業的加權平均融資成本只有4.82%，這在民營房企中，確實是夠優秀的，背靠大樹，真的是不一樣。

另外杠桿地產看到，美的置業尚未動用的銀行授信額度高達1001.25億元。

有些東西，一般的民營房企大概也沒辦法比，出身不同。

然后美的置業的凈負債率大幅下降至46.3%；現金短債比增至1.71；扣除預收款后的資產負債率下降至72.1%——三道紅線，目前還有這一條略越線。

當然，換個角度思考，上述多方面努力，降低了支出，但是最終的利潤指標卻依舊不算太理想，這問題應該怎么看？

03 背靠大樹，未來走向何方？

“美的置業是當前較為罕見的、具備通暢融資能力的全國性民營房企。”如杠桿地產上文類似的看法，中信證券發布于2022年3月27日的研報如是寫道。

和喜歡走三四線，甚至縣級城市的規模房企不同，美的置業說投資布局，主要都是二線以上。

業績公告還披露，2021年美的置業的銷售單價提升2.7%，11657元/平米，且高能級城市貢獻的銷售業績占比繼續提升，二線以上城市銷售占比高達78%。

要說這個比例夠可以的，當然，杠桿地產明白，部分或許是郊區，否則不會均價是這樣；同時至少截至目前還是有一定比例的低線城市項目。

那么隨著項目未來更加聚焦核心城市，利潤指標等，會有更好表現嗎？

美的置業執行董事兼首席財務官林戈，在業績發布會上也提到，當前美的置業現金總量為342億元，同比增長27.6%。銀行授信額度為1474億元，其中尚未動用的額度為1001億元。

林戈稱，融資成本低是表象，背后原因是公司有多渠道的融資資源，“有很好的定價權”。

如此厲害的融資能力、不錯的資金儲備，也支撐了2021下半年以來美的置業的收購。

正榮地產、花樣年、金科股份、雅居樂等的項目……美的置業是不多的“逆勢擴張”民營房企。

美的置業說，自己沒有美元債，基本靠銀團。比如建行220億元、農行220億元、工行190億元、交行120億元授信。

正是如此，給了美的置業并購的勇氣。

不過，杠桿地產看了一下美的置業的部分并購項目，去化、回款部分可能還是有個過程。

這一輪，政策上是支持優秀房企做并購的，不過行情如何走，大家可能都還需要信心。

當我們在2023年總結美的置業的2022年戰績時，其銷售和營收還能快速增長嗎？利潤率指標又會有恢復性改善嗎？