來源：鎂刻地產(chǎn)（ID:Real-estate-Circle），本文已獲授權(quán)

深圳樓市近來風(fēng)光無二，即便是現(xiàn)在，開發(fā)商也樂于花大價錢，營造一派“秒光”的樓市繁榮之象。

而深圳新貴片區(qū)前海，有一座樓一“爛”20年，號稱“深圳爛尾樓王”。

“太復(fù)雜了，牽扯的利益方太多了！”這是業(yè)內(nèi)人士對這座爛尾樓的一致評價。

最新進(jìn)展：爛尾20年，登記200戶

“深圳爛尾樓王”邦達(dá)花園位于深圳市南山區(qū)南頭街北側(cè)、前海路東側(cè)，距離大新地鐵站約500米，交通便利，周邊的星海名城、前海花園、黃金海岸等大型社區(qū)，目前均價7萬~13萬元/平方米。

邦達(dá)花園是一座臨街的七八層高獨立樓棟，新刷過的外立面粉嫩鮮亮，樓前整齊排放著多塊藝術(shù)感十足的廣告板，街道上人來人往，乍看與普通社區(qū)無異。

如果不是正對著街道的窗戶或被木板釘?shù)脟?yán)嚴(yán)實實，或被打得殘破沒了玻璃，很難將它與爛尾樓聯(lián)系在一起。而且，是在深圳的新貴片區(qū)前海，一“爛”20年。

“一年內(nèi)盤活？怎么可能這么快！”在被問及進(jìn)展預(yù)期時，負(fù)責(zé)盤活工作的工作人員果斷利索地回答，“一年都登記不完！”

“目前已經(jīng)登記的有兩百多戶，預(yù)計有五六百戶業(yè)主。購房者買入的有商戶，也有住宅”，工作人員告訴記者，“當(dāng)年開發(fā)商一房多賣，就目前登記情況來看，有房子一戶最多8個業(yè)主，少的也有兩三個。購房者來自全國數(shù)十個地方，全款的少，一般付個三五萬定金。”

“盤活涉及主體非常多，而且現(xiàn)在原業(yè)主還沒登記完，業(yè)主要拿購房合同的原件、復(fù)印件過來，登記后要上報政府、再報法院審核真?zhèn)巍！?/p>

邦達(dá)花園開發(fā)商為深圳市和耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱和耀公司），由三家公司深圳市家品食品廠、深圳市邦達(dá)實業(yè)有限公司、深圳市南山區(qū)金城房地產(chǎn)開發(fā)公司以合作建房形式報批成立，如今，邦達(dá)實業(yè)更名為華置公司，家品食品廠也更名為家品公司。

2000年，邦達(dá)花園建成A型住宅樓，A型商鋪和B、C型住宅至今未建。2000年9月，和耀公司取得邦達(dá)花園A棟預(yù)售許可證。

記者了解到，由于當(dāng)時和耀公司董事長韓巍采取一房多賣、詐騙小業(yè)主購房款，被公安機(jī)關(guān)逮捕，眾多小業(yè)主向法院起訴，邦達(dá)花園被南山法院等多家法院查封，項目開始爛尾。與此同時，由于韓巍虛報公司注冊資本，被工商部門吊銷了營業(yè)執(zhí)照。

但據(jù)啟信寶，目前和耀公司工商信息仍顯示為吊銷未注銷。廣東丹柱律所創(chuàng)始合伙人顏宇丹告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，營業(yè)執(zhí)照被吊銷到最后注銷有一個過程，在這個過程中可以進(jìn)行一些活動，可以從事清算活動和訴訟活動，但不可再獨立開展經(jīng)營業(yè)務(wù)，這也是邦達(dá)花園陷入爛尾的主要原因之一。

爭奪盤活主體“官方認(rèn)證”

2004年，深圳市政府作出《關(guān)于子悅臺等52個“問題樓盤”處理意見的批復(fù)》，邦達(dá)花園位列其中。文件提到，爛尾樓原來的開發(fā)商可以將土地置換給另外一家公司，由這家公司償還債務(wù)并繼續(xù)開發(fā)。文件下發(fā)后，當(dāng)時有多家公司有意盤活邦達(dá)花園。

2006年11月，和耀公司與京益公司簽訂置換協(xié)議書，約定由京益公司盤活邦達(dá)花園，并承擔(dān)所有債權(quán)債務(wù)。但家品公司認(rèn)為，和耀公司已經(jīng)被工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照，所以它與京益公司所簽訂的合同沒有法律效力。

信息來源：啟信寶

2007年4月，南山區(qū)政府聯(lián)合深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局、深圳市規(guī)劃局、南山區(qū)人民法院等9個單位成立邦達(dá)花園專項工作組。

專項工作組否認(rèn)了京益公司的盤活主體身份。2008年10月，專項工作組認(rèn)為和耀公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，只能開展與清算相關(guān)的工作，因此和耀同京益簽訂合作協(xié)議無效，要求南山區(qū)人民法院退回京益公司所交的1500萬元保證金。

同時，報告指定由家品公司作為盤活主體，負(fù)責(zé)承擔(dān)爛尾樓盤的善后處理工作，盡快理清與原合作方、京益公司、小業(yè)主等方面的法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

深圳投控攪局

錯失盤活主體的京益公司并沒輕易放棄，2011年10月，其向深圳市國資委下屬深圳投資控股公司（下稱投控公司）舉報，稱家品公司在邦達(dá)花園項目的權(quán)益屬于國有資產(chǎn)。

投控公司核實后認(rèn)為情況屬實，同意且支持京益公司作為盤活主體。其認(rèn)為，家品公司在增資、改制過程中，未將邦達(dá)花園項目權(quán)益納入改制范圍，邦達(dá)花園項目所涉及的權(quán)益屬于國有資產(chǎn)的一部分，應(yīng)由投控公司承繼。

對此，家品公司反訴稱，投控公司組建之前，邦達(dá)花園項目所涉土地使用權(quán)自1998年出讓之后就不再屬于國有資產(chǎn)。

而京益公司則認(rèn)為，根據(jù)深圳市規(guī)劃國土局與和耀公司簽訂的《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》，邦達(dá)花園土地使用權(quán)已依法有償轉(zhuǎn)讓給和耀公司，故邦達(dá)花園土地相關(guān)權(quán)益現(xiàn)屬和耀公司，京益公司為邦達(dá)花園的合法盤活主體。

2018年4月，廣東高院判決稱同意深圳中院一審意見，和耀公司未進(jìn)行解散并清算的情況下，投控公司現(xiàn)提起訴訟主張邦達(dá)花園項目權(quán)益全部歸其所有的條件尚不成立。

但投控公司認(rèn)為，邦達(dá)花園所占用土地物權(quán)權(quán)益并不屬于和耀公司所有，與和耀公司如何具體運作無關(guān)，更不應(yīng)納入和耀公司的清算財產(chǎn)范圍，應(yīng)當(dāng)立即全部返還投控公司，沒有理由需要等待和耀公司解散并清算后才能作價返還。

目前，投控公司與和耀公司、京益公司的關(guān)于邦達(dá)花園土地物權(quán)保護(hù)糾紛一案，已經(jīng)過深圳中院和廣東高院兩級法院的審理。2018年4月，二審法院廣東高級人民法院判決駁回投控公司上訴，維持深圳中院駁回投控公司的判決。2018年12月家品公司申請再審，也被最高人民法院駁回。

身價暴漲百倍

在官方協(xié)調(diào)認(rèn)定流程中，邦達(dá)花園盤活與否、進(jìn)展快慢，取決于和耀公司是否可以順利完成清算程序。

廣東高院認(rèn)為，和耀公司自2003年被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，一直未進(jìn)行清算，其債權(quán)債務(wù)狀況也并不清晰，而在和耀公司未進(jìn)行解散并清算的情況下，深圳投控公司提起訴訟，主張邦達(dá)花園項目權(quán)益全部歸其所有的條件尚不成立。

顏宇丹認(rèn)為，對于企業(yè)吊銷營業(yè)執(zhí)照，但遲遲不能進(jìn)行解散、清算的行為，權(quán)益相關(guān)人可就怠于履行清算義務(wù)，損害債權(quán)人利益，提起訴訟要求其履行清算責(zé)任。法院已經(jīng)就控投公司如何維護(hù)自身合法權(quán)益指出了解決路徑，建議投控另循合法途徑解決爭議，例如可單獨提起訴訟，要求和耀公司的股東履行清算義務(wù)。

一位不愿具名的南山區(qū)政府工作人員告訴記者，邦達(dá)花園盤活涉及的公司特別多，公司間互訟官司也打了十幾年，但由于和耀公司股權(quán)糾紛，導(dǎo)致清算工作其遲遲未有突破性進(jìn)展。現(xiàn)在是家品公司負(fù)責(zé)前期盤活工作，政府不會強(qiáng)制介入，先交由市場自行解決。

自2003年至今，和耀公司股權(quán)糾紛和解散清算究竟進(jìn)展如何？和耀公司回復(fù)稱，為啟動清算，股東多次找市場監(jiān)管部門反映，并已向深圳前海合作區(qū)人民法院提起股東確認(rèn)之訴，待該案判決生效或工商總局答復(fù)后，公司股東即可依法組織清算。

“賠償標(biāo)準(zhǔn)我們沒法定，登記截止日期也沒定，拿到賠償款時間快慢也不好預(yù)估”。關(guān)于邦達(dá)花園盤活預(yù)期，上述工作人員給出了一連三個否定答案，“只能說早點登記、早點審核”。

投控公司向政府部門提交文件顯示，目前邦達(dá)花園項目所涉土地使用權(quán)益價值已升至2.41億元，依照1998年和耀公司與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》，該塊土地應(yīng)繳土地出讓金僅263萬元。

盤不活的邦達(dá)花園是把雙刃劍。隨著時間推移，邦達(dá)花園的土地貨值與日俱增，利益牽扯方得到或失去的也將更多，但沒有一方會輕易放棄。