作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “狼來(lái)了”的故事多次上演，讓不少置業(yè)者對(duì)深圳坪山金尊府項(xiàng)目最新開盤預(yù)告仍持懷疑態(tài)度。

近日，金尊府項(xiàng)目銷售人員向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，項(xiàng)目預(yù)計(jì)5月6-7日取證，10天內(nèi)開盤，開盤方式為線上搖號(hào)。

金尊府自誕生之日起便自帶話題。

最終，與龍光地產(chǎn)激烈競(jìng)價(jià)后，信達(dá)地產(chǎn)以總價(jià)30.3億元笑到最后，溢價(jià)率達(dá)219%，并以約達(dá)2.72萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)刷新“地王”紀(jì)錄。

面對(duì)如此價(jià)格，當(dāng)時(shí)不少房企表示，算上基建成本、稅費(fèi)，信達(dá)以后要賣到4.8-5萬(wàn)元/平方米才可能盈利，而同時(shí)期坪山區(qū)的新房均價(jià)僅為2萬(wàn)元/平方米。

這也對(duì)信達(dá)地產(chǎn)的資金運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品打造能力形成挑戰(zhàn)，泰禾是信達(dá)最早為之尋找的“答案”，該公司此后相繼在深圳坪山、上海新江灣、上海顧村三大項(xiàng)目引入“院子系”及“府系”產(chǎn)品線，被外界解讀為借泰禾品牌做高溢價(jià)。

今年3月底，由于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果未達(dá)預(yù)期，信達(dá)地產(chǎn)與泰禾宣布終止合作。其中，深圳坪山金尊府?dāng)?shù)月前完成竣工備案，卻遲遲未入市，如今對(duì)外口徑也變?yōu)橛尚胚_(dá)操盤。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，泰禾離場(chǎng)后，信達(dá)嘗試尋找其它答案，包括拉來(lái)本地房企合正參與報(bào)建、銷售等工作，以及將物業(yè)工作交由萬(wàn)科物業(yè)打理。

回溯5年前，深圳坪山G11337-0101地塊吸引了星河、龍光、中洲、港中旅等18家房企參與競(jìng)拍，迫切進(jìn)入深圳市場(chǎng)的信達(dá)地產(chǎn)以更進(jìn)取價(jià)格脫穎而出。

根據(jù)當(dāng)時(shí)信達(dá)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人在土拍現(xiàn)場(chǎng)的說(shuō)法，坪山地塊值得此次價(jià)格，公司有信心做好項(xiàng)目。同時(shí)，這也是信達(dá)在深圳首次通過(guò)公開市場(chǎng)以招拍掛形式獲得土地，將會(huì)全權(quán)開發(fā)。該公司2015年年報(bào)也披露，深圳坪山地塊未涉及合作開發(fā)項(xiàng)目。

但在2016年1月宣布與泰禾合作開發(fā)上海新江灣項(xiàng)目后，同年9月信達(dá)地產(chǎn)便再與泰禾簽署委托建設(shè)合作協(xié)議。據(jù)此，泰禾接受委托為坪山項(xiàng)目提供代建、銷售管理等服務(wù)，并提供相應(yīng)建設(shè)資金，為信達(dá)地產(chǎn)旗下深圳信潤(rùn)提供財(cái)務(wù)資助11億元。

彼時(shí)，信達(dá)泰禾·金尊府一度對(duì)外稱，將繼承泰禾新中式造園精髓，打造“深圳首個(gè)真正以中國(guó)皇家園林為樣本”的豪宅項(xiàng)目，同時(shí)將引進(jìn)泰禾5A“金鑰匙”貼身管家服務(wù)。

有分析人士表示，信達(dá)地產(chǎn)出身資產(chǎn)管理公司，雖擁有低融資成本，但地產(chǎn)操盤能力有限，大多依賴于其他成熟房企幫忙。而泰禾地產(chǎn)在打造高端樓盤上經(jīng)驗(yàn)較為豐富，產(chǎn)品線較為成熟，由其操盤可實(shí)現(xiàn)開發(fā)運(yùn)作互補(bǔ)。

對(duì)于泰禾而言，與信達(dá)合作同樣有助于擴(kuò)大品牌輸出。在介入金尊府前，泰禾已分別以樓面價(jià)5.1萬(wàn)元/平方米、7.9萬(wàn)元/平方米拿下寶安尖崗山項(xiàng)目，并斥資57.2億元拿下與金尊府一路之隔的商業(yè)地塊。

2017年3-5月，信達(dá)泰禾·金尊府相繼獲得項(xiàng)目基坑及土方石工程、主體工程等施工許可。據(jù)附近居民當(dāng)時(shí)介紹：“金尊府那時(shí)確實(shí)在趕工期，每天晚上都在加班施工，大概5-6天就能出一層樓。”

根據(jù)深圳規(guī)劃國(guó)土委坪山管理局2017年11月初發(fā)布公示，深圳信潤(rùn)申請(qǐng)修改信達(dá)泰禾·金尊府項(xiàng)目總平面圖。其中項(xiàng)目1-5棟建筑高度有所下調(diào)，6棟由12米改為13.3米；公共活動(dòng)空間、體育活動(dòng)場(chǎng)地、公共配套設(shè)施的位置也出現(xiàn)調(diào)整。

同年12月，金尊府舉辦全球發(fā)布盛典，泰禾形象大使對(duì)外闡述公司的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、文化理念、泰禾物業(yè)及客服管家服務(wù)等特色。項(xiàng)目還邀請(qǐng)楊麗萍站臺(tái)，并計(jì)劃月內(nèi)開放營(yíng)銷中心，一時(shí)間引發(fā)關(guān)注熱潮。

此后，金尊府陸續(xù)傳出開放展示中心的消息，至于開盤時(shí)間卻遲遲未確定。去年9月，深圳坪山區(qū)住建局公示一批入市樓盤信息，其中信達(dá)泰禾·金尊府?dāng)M申請(qǐng)3、5棟住宅預(yù)售，但此后杳無(wú)音訊。

上述人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，信達(dá)與泰禾之間就項(xiàng)目定價(jià)問(wèn)題未談攏，前者意圖定高價(jià)，導(dǎo)致項(xiàng)目遲遲沒有備案價(jià)。有未經(jīng)證實(shí)說(shuō)法稱，外界曾料金尊府售價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，但未達(dá)信達(dá)預(yù)期。

今年3月31日，泰禾公告宣布，現(xiàn)因房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控持續(xù)深入和市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，與信達(dá)地產(chǎn)所合作上海、深圳3個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)、銷售進(jìn)度受到一定影響，運(yùn)營(yíng)效果未達(dá)預(yù)期，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。在雙方充分溝通、協(xié)商一致的前提下，同意終止項(xiàng)目合作。

截至目前，已向信達(dá)地產(chǎn)（金尊府項(xiàng)目）提供財(cái)務(wù)資助6.76億元，但預(yù)計(jì)產(chǎn)生0.59億元虧損。

年報(bào)披露數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目土地面積約3.69萬(wàn)平方米早期規(guī)劃計(jì)容建筑面積16.61萬(wàn)平方米；預(yù)計(jì)總投資額約為31.209億元，在公司開發(fā)項(xiàng)目中成本為第6高；項(xiàng)目計(jì)劃2017年開工，并于2018年竣工。

至2017年底，確定案名的信達(dá)泰禾·金尊府，規(guī)劃計(jì)容建筑面積增加至16.82萬(wàn)平方米，總建筑面積23.61萬(wàn)平方米；總投資額則變成54億元，期內(nèi)實(shí)際投資額4.63億元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間變更為2020年。

泰禾也在公告中提及，信達(dá)泰禾·金尊府規(guī)劃有9棟住宅，其中8棟為商品房住宅，1棟保障房建成后由政府回購(gòu)；項(xiàng)目已于2020年12月完成竣工備案，總可售面積約11.20萬(wàn)平方米（不含保障房4.50萬(wàn)平方米），截止去年底尚未開盤銷售。

泰禾正式退出后，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體近期走訪發(fā)現(xiàn)，原本掛著“信達(dá)泰禾·金尊府”的樓體，已更換為“信達(dá)金尊府”。現(xiàn)場(chǎng)銷售人員也表示：“項(xiàng)目由信達(dá)操盤。”

合正集團(tuán)成立于1996年，目前業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)開發(fā)等，其中開發(fā)的豪宅系列項(xiàng)目包括合正·榮悅、合正·中央原著、合正？香蜜原著、沙井頭項(xiàng)目等。

該人士同時(shí)證實(shí)，此前信達(dá)確實(shí)曾邀請(qǐng)過(guò)合正參與金尊府項(xiàng)目，主要涉及報(bào)建、銷售等方面的合作，但因種種原因，目前并未接盤。

查閱工商信息獲悉，4月16日，深圳市萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司信達(dá)泰禾金尊府物業(yè)服務(wù)中心成立，注冊(cè)地址位于深圳市坪山區(qū)馬巒街道坪環(huán)社區(qū)金尊府1棟101，法人代表沈運(yùn)濤。

考慮到物業(yè)服務(wù)與資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)聯(lián)性，通過(guò)提升服務(wù)質(zhì)量以提高房子溢價(jià)，是當(dāng)下第三方項(xiàng)目引入品牌物業(yè)的主要考量。此前萬(wàn)科物業(yè)也對(duì)外提及，其在華東某地級(jí)市交付的項(xiàng)目，產(chǎn)品價(jià)格較周邊同類高于20%以上。

觀之信達(dá)地產(chǎn)為坪山“地王”物色的合作對(duì)象，從以“高溢價(jià)”豪宅自居的泰禾，到運(yùn)營(yíng)能力“受認(rèn)可”的合正，再到物業(yè)實(shí)力突出的萬(wàn)科，無(wú)不顯示出信達(dá)對(duì)金尊府的期望。

入市方面，深圳市住建局消息顯示，在2021年一季度計(jì)劃預(yù)售商品房項(xiàng)目中，金尊府就已在列，當(dāng)時(shí)計(jì)劃推950套住宅，最終未能如期推出。

最近，金尊府銷售人員透露，項(xiàng)目預(yù)計(jì)5月6日-7日取證，10天內(nèi)開盤，開盤方式為線上搖號(hào)，并且不需要看積分。

面對(duì)金尊府再次入市的消息，有網(wǎng)友戲稱：“會(huì)不會(huì)又是一次狼來(lái)了？”

置業(yè)者楊女士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，每年都會(huì)有（金尊府）銷售邀請(qǐng)參觀樓盤，樣板房已經(jīng)看過(guò)三次了，也不知道這次能不能開成。

一位建筑商向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析稱：“項(xiàng)目延期入市的原因無(wú)非兩種，一種是沒辦下預(yù)售證之類的手續(xù)不能入市；另一種是開發(fā)商自己主觀上不想入市，但這種都是不著急用錢的，在等合適的時(shí)機(jī)。”

從項(xiàng)目進(jìn)度看，金尊府早已具備入市條件，雖由泰禾代建操盤，但信達(dá)有最終決策權(quán)。熟悉該項(xiàng)目的人士表示：“一般主體到2/3就可以賣了，他們歷來(lái)的想法是，項(xiàng)目備案價(jià)要超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，但（預(yù)售證）一直備不下來(lái)，因?yàn)橛形创_定性，開發(fā)商一直都在博。”

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前分析，偏遠(yuǎn)的區(qū)位及緩慢增長(zhǎng)的消費(fèi)力，決定了坪山片區(qū)房?jī)r(jià)基數(shù)及上漲梯度比不上關(guān)內(nèi)地區(qū)。2020年，坪山區(qū)GDP為801.05億元，位列深圳10個(gè)行政區(qū)中的第8位。

目前，坪山片區(qū)新房住宅價(jià)格在3.8-4.4萬(wàn)/平方米，而二手樓盤也一直維持在相同區(qū)間。另外，不斷出臺(tái)的限購(gòu)限價(jià)政策對(duì)金尊府更是雪上加霜。

根據(jù)金尊府銷售人員說(shuō)法，項(xiàng)目開盤推售單位為9棟中的其中3棟，價(jià)格區(qū)間預(yù)定為4.1-4.4萬(wàn)元/平方米，毛坯出售。置業(yè)者們紛紛表示得到相同消息，并已躍躍欲試。

一位剛剛參觀過(guò)樣板房的意向購(gòu)房者向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體描述：“原來(lái)的兩個(gè)衛(wèi)生間改為一個(gè)，而設(shè)備平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、餐廳不是被取消就是被占用，預(yù)計(jì)實(shí)用面積少了10平方米。”

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從多名建筑工程師處了解到，戶型更改屬于常見做法，房企為了保證利潤(rùn)，會(huì)盡可能提高得房率，但需要通過(guò)監(jiān)管驗(yàn)收，否則就面臨整改。此外，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)暢銷戶型進(jìn)行修改，最終目的都是為了能賣上價(jià)并且更好賣。

在宅地稀缺至極的深圳，外地房企要想真正進(jìn)軍深圳，如果不滿足于以權(quán)益形式投資項(xiàng)目，招拍掛無(wú)疑是最簡(jiǎn)單的途徑。但在政策不斷趨緊的當(dāng)下，高價(jià)拿地后如何降本增效才是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該仔細(xì)思考的問(wèn)題

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 樓市調(diào)查|從合正到萬(wàn)科物業(yè)信達(dá)深圳坪山“地王”分手泰禾后尋路