西政財富 作者：西政財富
一、國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，銀保監會、證監會、外匯局等部門對房地產行業都進行表態；房地產稅擴容推遲
2022年3月16日，劉鶴主持國務院金融穩定發展委員會召開專題會議。關于宏觀經濟運行，一定要落實黨中央決策部署，切實振作一季度經濟，貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長。關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。關于中概股，目前中美雙方監管機構保持了良好溝通，已取得積極進展，正在致力于形成具體合作方案。中國政府繼續支持各類企業到境外上市。關于平臺經濟治理，有關部門要按照市場化、法治化、國際化的方針完善既定方案，堅持穩中求進，通過規范、透明、可預期的監管，穩妥推進并盡快完成大型平臺公司整改工作，紅燈、綠燈都要設置好，促進平臺經濟平穩健康發展，提高國際競爭力。關于香港金融市場穩定問題，內地與香港兩地監管機構要加強溝通協作……會議強調，有關部門要切實承擔起自身職責，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。對市場關注的熱點問題要及時回應。凡是對資本市場產生重大影響的政策，應事先與金融管理部門協調，保持政策預期的穩定和一致性。國務院金融委將根據黨中央、國務院的要求，加大協調和溝通力度，必要時進行問責。
3月16日，中國人民銀行傳達學習了國務院金融委專題會議精神，會議做出了如下的要求：
人民銀行堅決貫徹黨中央國務院決策部署，堅決提高政治站位，堅決落實金融委的工作要求，積極擔當作為，把中央經濟工作會議精神和全國“兩會”部署落到實處。堅持以經濟建設為中心，堅持高質量發展，堅持深化改革、擴大開放，堅持市場化法治化原則，堅持保護產權和兩個毫不動搖。貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長，大力支持中小微企業，堅定支持實體經濟發展，保持經濟運行在合理區間。堅持穩中求進，防范化解房地產市場風險，穩妥推進并盡快完成大型平臺公司整改工作，促進平臺經濟健康平穩發展，提高國際競爭力。進一步加強部門間政策協調，及時回應市場關注的熱點問題，穩定預期，提振信心，保持中國經濟平穩健康發展，共同維護資本市場的穩定發展。
3月16日，銀保監會召開專題會議傳達學習貫徹國務院金融委會議精神，會議強調：
要按照穩字當頭、穩中求進的要求，全力支持穩定宏觀經濟大盤，促進經濟運行在合理區間。要指導銀行保險機構從大局出發，堅定支持實體經濟發展。滿足市場主體合理融資需求，加大融資供給，新增貸款要保持適度增長。促進中小微企業融資增量、擴面、降價。各部門和派出機構要鼓勵銀行保險機構創新支持國家科技研究，更好服務關鍵核心技術攻關企業和“專精特新”企業。提升金融服務鄉村振興質效，助力“新市民”在城鎮安居創業。繼續規范發展第三支柱養老保險，推動完善健康保險服務。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”房地產長效機制，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目，促進房地產業良性循環和健康發展。要按照市場化、法治化、國際化的方針完善既定方案，堅持穩中求進，通過規范、透明、可預期的監管，穩妥推進并盡快完成大型平臺公司整改工作，紅燈、綠燈都要設置好，促進平臺經濟平穩健康發展，提高國際競爭力。要加強與香港金融監管部門的溝通協作，支持香港金融市場健康發展。
3月16日，證監會迅速召開擴大會議傳達學習會議精神，就抓好貫徹落實進行研究部署：
證監會將在國務院金融委統一指揮協調下，認真落實中央經濟工作會議和全國“兩會”部署，堅持深化改革、擴大開放，堅持市場化、法治化原則，主動加強與宏觀經濟管理部門、行業主管部門等方面的溝通協調，保持政策預期的穩定和一致性，助力穩定宏觀經濟大盤和金融運行。落實政府工作報告各項任務，扎實推進全面實行股票發行注冊制改革，完善民營企業債券融資支持機制，促進創業投資發展。發揮市場內生穩定機制作用，大力推動上市公司提高質量，鼓勵上市公司加大增持回購力度，引導基金公司自購份額。完善有利于長期機構投資者參與資本市場的制度機制，加大對公募基金等各類機構投資者的培育，鼓勵長期投資、價值投資。進一步推動高水平對外開放，加強內地與香港資本市場的務實合作，共同維護香港市場健康穩定發展。繼續加強與美方監管機構的溝通，爭取盡快就中美審計監管合作達成協議。抓緊推動企業境外上市監管新規落地，支持各類符合條件的企業到境外上市，保持境外上市渠道暢通。繼續支持實體經濟合理融資，積極配合相關部門有力有效化解房地產企業風險，促進平臺經濟規范健康發展、提高國際競爭力。
3月16日，國家外匯管理局召開專題會議，傳達學習國務院金融委專題會議精神，研究部署貫徹落實工作。會議要求：
要堅持以經濟建設為中心，堅持高質量發展，堅持深化改革、擴大開放，堅持市場化法治化原則，堅持保護產權和“兩個毫不動搖”。穩妥有序推進資本項目高水平開放，進一步推進跨境貿易投資便利化，以中小企業為重點優化外匯服務，堅定支持實體經濟發展，助力宏觀經濟穩定。維護外匯市場穩健運行，加強外匯市場監測研判和宏觀審慎管理，引導市場主體更廣泛使用匯率避險工具，積極防范化解外部沖擊風險。配合有關部門促進房地產市場、平臺經濟健康穩定發展。及時回應市場關注的熱點問題，穩定市場預期，共同維護資本市場平穩運行。
此外，財政部有關負責人就房地產稅改革試點問題答記者問表示，房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。
中信證券分析表示，國務院金融委召開專題會議，說明房地產企業風險不是個別問題，化解風險刻不容緩。項目并購是化解預售監管問題和交付顧慮的重要手段。可是，促成項目并購的前提是市場銷售回款穩定，而推動銷售穩定的前提是鼓勵合理置業需求釋放。并預計，政策有望繼續發力，推動銷售走出低谷。在需求側手段中，對“新市民”的置業需求資金支持可能值得重視。當然，解決行業長期發展問題，則可能有政策推動企業走向新模式，即可能涉及空間持有、運營、更新、出租和服務業務。
華泰證券分析表示，國務院金穩委會議可以說是一個“及時雨”，在金穩委的權責范圍內，盡量直指目前的很多痛點，這肯定是在一定程度上化解了市場短期的一些焦慮——后續看執行。基本面層面，提出堅持發展，以經濟建設為中心，尤其是對地產行業轉型面臨的壓力有了更加現實的認識。在事件性因素層面，對疫情管控可能會更加科學。而且逆周期的承諾，有助于化解一部分市場對于全球流動性收緊波及中國的擔憂。最后，在行業監管動作層面，應該說是表述最為豐富的，一定程度上化解了大家對政策合理性和協調性的疑慮。多個層面的問題得到了直接的回應，而且全面涵蓋國內外多個市場和行業的上市企業。同時，對加強政策協調性、以及加強問責的表述，可謂給市場吃了一顆“定心丸”。
二、2022年1-2月，全國商品房銷售金額、面積同比繼續下降，其中銷售額降幅接近20%；市場恢復仍有賴于更多支持政策，穩定供需兩端預期
3月15日，國家統計局公布了我國今年1-2月份經濟數據。2022年1-2月，商品房銷售面積為1.6 億平方米，同比下降9.6%。其中，1-2月住宅銷售面積為1.3億平方米，同比下降13.8%，辦公樓銷售面積同比增長35.6%，商業營業用房銷售面積同比增長12.9%。2022年1-2月，商品房銷售額為1.5 萬億元，同比下降19.3%。其中，1-2月住宅銷售額為1.4萬億元，同比下降22.1%，辦公樓銷售額同比增長18.5%，商業營業用房銷售額同比增長0.6%。
根據中指院的研究分析，2022年1-2月，全國商品房銷售金額、面積同比繼續下降，其中銷售額降幅接近20%。特別是住宅銷售規模降幅較大，住宅銷售額同比降幅超兩成，銷售面積降幅在10%以上。短期來看，各地調控政策仍有望密集出臺穩定購房者預期，政策效果或逐步顯現，預計3月市場規模環比回升，但市場觀望情緒短期難有明顯改觀，部分地區疫情反復對市場恢復節奏形成一定拖累，疊加2021年上半年高基數影響，市場銷售規模同比降幅或仍較大。供應端，各地“保交付”壓力下，房地產在施規模保持小幅增長態勢，在建工程投資對房地產開發投資仍形成一定支撐，2022年1-2月，房地產開發投資額同比小幅增長，增速較2021年全年繼續收窄。企業資金壓力仍較大疊加市場調整態勢延續，房企新開工積極性不足，今年1-2月全國新開工面積同比繼續下降。短期來看，隨著房地產信貸環境的持續改善，企業資金面有望逐漸改善，但在償債高峰下，企業整體資金壓力仍較大，繼續拖累新開工規模和拿地規模，預計短期新開工規模同比繼續下降，投資增速或繼續收窄。市場恢復仍有賴于更多支持政策，穩定供需兩端預期。
三、本周A股、港股、中概股“過山車”，美國將開啟“加息”周期
2022年3月14日，港股出現較大幅度下跌。恒生指數、恒生中國企業指數、恒生科技分別收跌4.97%、7.15%、11.03%。A股也隨及跌跌不休，3月15日中概股迎來黑色風暴，大量資金從中國互聯網行業向外流出。對此有分析表示，市場對中國資產目前是管理風險，而非尋求經濟回報，因此股價下跌不考慮基本面，不計成本，全球投資者的風險敞口和風險偏好都在進行調整。此外，另有分析表示追根溯源在于如下幾點內因：（1）經濟下滑壓力加大。（2）政策對經濟的支持力度不夠。雖然有所放松，但相較于市場的期待，經濟的弱勢，政策的反應力度和強度，遠遠不夠。（3）預期弱上加弱。疫情的反復，動態清零的策略，從居民到企業的高度緊張。而其他諸如美聯儲加息，俄烏戰爭，這些對風險偏好有影響，是外因。方正證券亦分析表示，導致港股大跌的原因包括：（1）中美關系走向影響股市的風險偏好，投資者可能擔心在美國中期選舉年的背景下，美國政客可能會加大對華施壓力度。（2）港股和美股中概股具有聯動效應，美國《外國公司問責法案》及相關事件是美股中概股走低的導火索，但跨境金融監管問題不是本質，展望未來，本質仍是中美關系的變化。（3）全國新冠確診人數顯著增多，滬深等地防疫壓力增大，不利于消費等領域的復蘇，不利于經濟增長。（4）內地近日公布的金融數據低于預期，市場情緒悲觀。（5）從全球角度來看，俄烏沖突仍然沒有結束，投資者可能認為地緣政治局勢或將導致通脹在高位停留時間更長，將損害全球經濟增長，投資者可能擔心歐美經濟體陷入“滯漲”狀態。
2022年3月16日，美聯儲宣布加息25bp，并預計5月開始縮表，符合市場預期。全球主要發達經濟體貨幣政策常態化態勢確定，資產負債表預期即將收縮。而從3月16日午后開始，先前經歷連續暴跌的A股、港股以及中概股迎來了大幅反彈，其中地產股的表現尤為搶眼。平安證券分析表示，加息路徑超預期，顯示美聯儲抗通脹決心。經濟預測上調通脹增速，下調經濟增長。整體上，俄烏沖突的發生還是有利于美元指數的走強，美元短期更可能是高位盤整。對于人民幣匯率，在大幅貿易順差和企業結匯需求未完全扭轉的情況下，人民幣匯率也不會出現趨勢性的貶值。
四、各地開啟首批集中供地，土拍政策放松，合肥土拍市場強勢恢復，國企托市現象仍舊明顯
2022年3月17日，合肥今年首次集中土地拍賣開啟，17宗住宅用地全部成交，合計金額148.16億元。合肥濱湖區一宗地塊超20家爭搶，在17宗住宅用地中，15宗在達到最高限價后，進入競品質的環節。
2022年3月16日上午，福州舉行了2022年首輪集中供地現場拍賣，本次土拍原計劃集中出讓17幅宗地，其中有15幅宗地含住宅用途，另有2幅為商服、公園綠地用地。土拍現場，上述宗地有三幅地塊，因出讓方案優化取消出讓，出讓宗地由17幅調整至14幅。最終以出讓12宗地塊、攬金66.3億落下帷幕。本次競拍中，廈門建發成為當天土拍的“贏家”、保利以溢價率14.91%創下本次土拍最高溢價。
2022年3月16日，徐州正式開啟2022年第一批集中供地，涉及13宗涉宅用地出讓，總出讓面積30.5萬方，起拍總價49.8億。最終，13宗地塊全部完成出讓，共攬金50.53億元，13宗地塊中有12宗以底價成交，唯一一宗溢價成交的地塊是由江蘇徐鋼競得，溢價率12.45%。從拿地企業來看，基本以本地國企為主。除此之外，僅新盛、金為、水利三家各自摘得一地。除此之外，根據各地公開的集中供地的信息，均不同程度放款拍地要求，如取消之前的競自持、競配建、競高品質住宅等要求，也放款土地款支付時間。具體如下：
1. 東莞：2022年3月13日，東莞首批集中供地8宗地塊正式掛牌上線。常規要求方面，競拍主體須具備房地產開發資質、須以自有資金參拍，同時限制馬甲參拍。競價規則方面，若競買申請人的最高報價不超過（即小于等于）最高限制地價等。需要注意的是，本批次地塊均取消無償配建安居房要求，同時取消了去年設置的新房銷售限價，除此之外，本次土拍的土地款繳付時間也給了比較大的支持空間。
2. 重慶：2022年3月10日，重慶市公共資源交易中心發布《國有建設用地使用權公開出讓公告》。拍賣政策方面，重慶僅保留了最高限價和搖號的特殊要求，取消了之前的競自持、競配建、競高品質住宅等要求，另外開發建設方面的要求也有所降低，比如2宗含商業商務用地，商業比例分別為10%（大楊石地塊）和23%（大渡口地塊），但沒有自持的要求，僅是部分地塊有幼兒園、社區活動中心、公廁、開閉所等基礎設施的配建。重慶此次推出的13個地塊中，渝北區兩路組團F分區地塊需分2期按比例交地，付款節奏也對應分為2期，全部價款需簽訂出讓合同后1年內付清；沙坪壩區西永組團地塊位于TOD綜合開發區范圍，22014號地塊亦分2期付款，全部價款需簽訂出讓合同后90日內付清。
3. 長沙：2022年3月10日，長沙發布2022年首批次22宗住宅用地集中供地的公告信息。本次出讓采用“限房價、競地價、競自持+搖號”方式出讓，除了對競買主體的開發資質、自有資金及限馬甲的要求外，對部分項目的建設進度及品質要求主要如下：（1）競得人須在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》后3個月內完成項目用地范圍內街區層面的城市設計；（2）競得人須在《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂后6個月內開工建設；（3）項目須符合湖南省和長沙市綠色建筑、海綿城市、裝配式建筑相關政策標準；（4）宗地摘牌后可結合方案對建筑高度進行優化調整。
4. 成都：2022年3月7日，成都市公共資源交易服務中心發布了國有建設用地使用權出讓公告。根據出讓文件顯示，此次集中供地現場土拍規則有所調整，從去年的達到土地最高限價后競銷售型人才公寓面積比例調整為“限價競買＋抽簽競得”，拍賣宗地最高應價小于宗地最高限價的，最高應價者為出讓宗地競得人。拍賣宗地最高應價達到設定的最高限價的，采取“抽簽競得”方式確定競得人。成都取消以往的競配建、競自持等規則，通過“限價競買＋抽簽競得”的方式有利于降低房企拿地成本，釋放房企利潤空間，也將更多定價權交還給了房企。
5. 廈門：2022年3月2日，廈門公布了今年第一批次集中供應土地，總計涉宅用地為10宗，其中去年第三批次思明區唯一供應且流拍的“思明湖濱一里居住地塊”在本批次回爐，起拍價由294000萬元下調至293000萬元，定配建面積由19190㎡下調至14880㎡，同時付款周期也由“5個工作日內繳50%、余款+利息4個月內付清”延長至“20日內繳50%，余款+利息12個月內付清”。除上述地塊外，其他地塊的付款周期也都給予了一定程度的放寬，以期望降低拿地企業的資金周轉壓力。另外，廈門本次繼續沿用“限房價、限地價、定品質+搖號”的競價方式。
6. 青島：2022年2月26日，青島土地市場今年第一批次集中供地土地名單出爐，共計16宗地塊，保證金比率分為20%（城陽區1宗）、50%（即墨區1宗、城陽區2宗）、100%（李滄區1宗、黃島區10宗、城陽區1宗），觸頂溢價率為15%。青島本次采用“限地價、競高標準建設方案、搖號”的競價方式，除李滄區和即墨區地塊外，其余地塊要求采用40%或50%比例裝配式建筑，同時智慧化基礎設施也有符合“舒適級至品質級”的不同要求。
五、住建部取消房地產開發企業三級和四級資質等；保理、融資租賃等金融機構設立或無需地方金融監管部門行政前置許可
2022年3月16日，住房和城鄉建設部發布關于修改《房地產開發企業資質管理規定》的決定。房地產開發企業資質一、二、三、四4個資質等級修改為一、二兩個資質等級。其中申請一級資質需滿足：
1. 注冊資本不低于5000萬元；
2. 從事房地產開發經營5年以上；
3. 近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4. 連續5年建筑工程質量合格率達100%；
5. 上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
6. 有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，專職會計人員不少于4人；
7. 工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
8. 具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
9.未發生過重大工程質量事故。
申請二級資質需滿足：
1. 注冊資本不低于2000萬元；
2. 從事房地產開發經營3年以上；
3. 近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4. 連續3年建筑工程質量合格率達100%；
5. 上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
6. 有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，其中專職會計人員不少于2人；
7. 工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有統計人員；
8. 具有完善的質量保證體系；
9. 未發生過重大工程質量事故。
2021年12月31日，中國人民銀行下發的《地方金融監督管理條例（草案征求意見稿）》中明確了（7+4類地方金融組織）“小額貸款公司、融資擔保公司、區域性股權市場、典當行、融資租賃公司、商業保理公司、地方資產管理公司以及法律、行政法規和國務院授權省級人民政府監督管理的從事地方金融業務的其他機構”的設立審批、經營等要求，明確設立區域性股權市場應當經省級人民政府公示，并報國務院證券監督管理機構備案。設立其他地方金融組織，應當經省級地方金融監督管理部門批準并頒發經營許可證，地方金融組織應當持經營許可證辦理營業執照。此外，明確“地方各類交易場所、開展信用互助的農民專業合作社、投資公司、社會眾籌機構四類機構的風險防范、處置和處罰，參照本條例的有關規定執行”。
2022年1月30日發布的《國務院辦公廳關于全面實行行政許可事項清單管理的通知》（國辦發﹝2022﹞2號），附件共列明了996項行政許可，其中第684項和685項分別對典當和融資擔保作出了“設立典當行及分支機構審批”和“融資擔保公司設立、合并、分立、減少注冊資本及跨省設立分支機構審批”，由“省級地方金融監督管理部門”作為實施機關。換言之，原來在規定由地方金融監管組織監管的“7+4”類機構，現在的審批只有“典當”和“融資擔保”需要審批。對此，是否意味著其他“5+4”類機構只要在工商注冊就可以了，等同于一般工商企業，但監管的職責應該還需要由地方金融監管組織來實施。
六、繼東方資產全國銀行間債券市場公開發行金融債券后，長城資產獲批公開發行人民幣100億元金融債券，紓困化險，促進房地產行業良性循環和健康發展
近日，中國長城資產管理股份有限公司獲批在全國銀行間債券市場公開發行人民幣100億元金融債券。本次債券的發行有利于公司加大服務實體經濟力度，為實體企業紓困化險、促進房地產行業良性循環和健康發展提供長期限、低成本的資金。
2022年3月8日，根據《2022年第一期中國東方資產管理股份有限公司金融債券（債券通）募集說明書》顯示，中國東方近日在全國銀行間債券市場公開發行不超過人民幣100億元金融債券的申請獲批。中國東方相關負責人表示，本次債券的發行將為中國東方在專注不良資產處置主業，發揮特殊功能優勢，增強服務實體經濟能力，助力化解金融風險等方面提供低成本、長久期的資金來源。
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原標題： 地產金融周報：中央出手救市；土拍政策放松；房地產稅改革推遲；AMC紓困房企債券發行加速；樓市繼續下行，市場急盼更多政策支持
