面包財經 作者：新華財經面包財經
來源：面包財經（ID:mianbaocaijing）
華僑城近日發布持股5%以上股東及其一致行動人減持股份預披露公告。前海人壽保險股份有限公司（以下簡稱“前海人壽”）及其一致行動人深圳市鉅盛華股份有限公司（以下簡稱“鉅盛華”）因自身業務發展需要擬合計減持不超過1.64億股，即不超過公司總股本的2%股份。
按照華僑城公告當日收盤價測算，此次減持的市值上限超過12億元。公告第二天，公司股價大幅低開并最終收跌6.08%。
2021年1-6月，華僑城毛利率大幅下降拖累公司上半年增收不增利，歸母凈利潤同比下降25.89%，增速創2016年以來同期新低。此外，上半年公司凈利潤中少數股東損益占比明顯上升。
遭前海人壽及一致行動人頻繁減持 多家險資降低地產板塊持股
截至此次減持公告日，前海人壽、鉅盛華分別持有華僑城6.18億股和0.37億股，分別占公司總股本的7.54%和0.45%。其中，前海人壽約5.87億股、鉅盛華全部0.37億股均來源于2015年華僑城的非公開發行項目。
根據華僑城披露的2015年非公開發行A股股票情況公告，公司當時共發行約8.52億股，募集資金凈額約57.27億元。認購方包括華僑城集團、前海人壽和鉅盛華，分別認購1.47億股、5.87億股和1.17億股。2019年1月，此次認購股票解除限售。2021年3月，前海人壽和鉅盛華開啟減持。
歷史公告顯示，2021年3月，前海人壽和鉅盛華披露減持計劃。最終，鉅盛華在2021年4月14日至7月12日以均價9.34元/股完成減持8047.37萬股。
圖1：鉅盛華前次減持實施情況
“馬不停蹄”的減持表明前海人壽和鉅盛華套現意愿較為急迫。
值得注意的是，不僅是華僑城，2021年以來，包括中國人壽、大家人壽在內的險資也分別對萬科、金地集團等房企進行了減持。房地產行業監管持續收緊、部分企業頻繁爆雷可能是促使險資減持所持地產公司股份的重要原因。
圖2：截至2021年6月末險資持股比例超過15%的上市房企
此外，去年11月，銀保監會發布《關于保險資金財務性股權投資有關事項的通知》，一方面，銀保監會放開了險資財務性股權投資的行業限制；但另一方面，明確保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業不得直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業住宅。
毛利率大幅下降致上半年增收不增利 前9月銷售增速降至9%
華僑城以文化旅游、房地產為主營業務。文化旅游方面，公司擁有民俗文化、歡樂休閑、自然康養、藝術展演、美食潮玩、旅行服務6大產品體系，包括“歡樂谷”主題公園、“歡樂海岸”系列產品等；房地產業務包括文化旅游、酒店、住宅和商業類地產等。
2021年上半年，華僑城實現營業收入230.14億元，同比增長34.41%；實現歸母凈利潤15.84億元，同比下降25.89%，增速創2016年以來同期新低。
圖3：2017年H1至2021年H1華僑城營業收入、歸母凈利潤同比增長率
導致華僑城增收不增利的一個重要原因為毛利率下降。數據顯示，公司今年上半年的毛利率為33.32%，大幅低于過去幾年同期水平。其中，旅游綜合業務、房地產業務的毛利率分別下降12.9個百分點和7.59個百分點。
如果按照銷售區域劃分，華僑城今年上半年第二大營收來源華東地區的毛利率僅為5.44%，大幅下降45.48個百分點。
圖4：2017年H1至2021年H1華僑城毛利率、凈利率
對于上半年毛利率大幅下降的原因，公司解釋稱一方面受宏觀調控政策的影響，公司近年新拓展項目可售物業的毛利率逐步下降，另一方面是公司上半年結轉項目的結轉結構和結轉區域的占比不同。
圖5：2017年H1至2021年H1華僑城少數股東損益及占比
另外值得關注的是，華僑城今年上半年歸母凈利潤同比下降25.89%，但凈利潤同比增長15.09%。造成這一區別的主要原因為少數股東損益增多。對此，公司的解釋是結轉的合作項目比例上升。
華僑城10月14日披露的2021年9月主要業務經營情況數據顯示，公司當月實現合同銷售金額69億元。全年累計來看，公司今年1-9月累計實現合同銷售金額663.42億元，同比增長9%，增速相較前8月的10%進一步放緩。
三道紅線保持“綠檔”
國家相關部門2020年出臺了“三道紅線”的監管政策，加速地產企業去杠桿。“三道紅線”具體為：剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1.0倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，每一檔均限制了有息負債的增速。
截至2021年上半年末，華僑城剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比分別為69.21%、74.76%和3.18倍，均滿足監管要求，保持“綠檔”。報告期末，公司有息負債總額為1380.66億元，其中一年內到期的有息負債金額為162.29億元。相較同期的貨幣資金余額532.15億元，公司短期償債壓力較小。
華僑城2021年上半年實現經營性凈現金流9.88億元，是近年來首次實現中期為正，主要原因為銷售回款增加。
圖6：2017年H1至2021年H1華僑城經營性凈現金流
除了增加銷售回款，華僑城通過收回投資、增加債務償還等方式改善財務狀況。數據顯示，公司今年上半年投資性凈現金流為-22.76億元，相比上年同期的-58.41億元明顯減少。同期，公司籌資性凈現金流從上年同期的163.69億元下降至-57.72億元，主要為回款增加并償還部分債務。（CJT）
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