作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)

在以往，“大就是強(qiáng)”對(duì)于許多房企而言屬于一種經(jīng)營(yíng)哲學(xué)。

規(guī)模大，意味著更多話(huà)語(yǔ)權(quán)，可以獲得更好的資源、機(jī)會(huì)、議價(jià)能力。更為重要的是，“規(guī)模做大有利于企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)”，這是一位明星職業(yè)經(jīng)理人任職TOP20房企時(shí)所言。

但這一切的因果關(guān)系，在2021年成為一個(gè)站不住腳的論點(diǎn)，被事實(shí)輕易推翻。

寒冬中行走的人們開(kāi)始反思，規(guī)模與安全之間能否劃上等號(hào)？什么才是冬天里一件抵御風(fēng)寒的棉襖？

對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)，不是第一次直面這個(gè)問(wèn)題了。

在這家房企成長(zhǎng)與壯大過(guò)程中，有過(guò)無(wú)數(shù)個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，比如2016年一步跨入3000億門(mén)檻，實(shí)現(xiàn)“尖叫目標(biāo)”；又比如2017年，超過(guò)萬(wàn)科、恒大坐上銷(xiāo)冠座椅；又比如2018年，控速、剎車(chē)、放緩等等。

從危機(jī)時(shí)刻撥開(kāi)迷霧一路走來(lái)，碧桂園如今深刻明白，要想在市場(chǎng)中保持有質(zhì)量的發(fā)展，“最大”已不是法則，“最好”才是真理。

銷(xiāo)售預(yù)期

近幾年，碧桂園已鮮少提及銷(xiāo)售目標(biāo)。

銷(xiāo)售目標(biāo)代表著一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于規(guī)模的訴求與渴望，向市場(chǎng)昭告接下來(lái)一年的發(fā)展節(jié)奏，一定程度上也為開(kāi)盤(pán)、投拓、融資態(tài)度定調(diào)。

尤其是碧桂園這種量級(jí)的企業(yè)，其銷(xiāo)售目標(biāo)甚至成為了觀(guān)察行業(yè)天花板的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。然而，碧桂園自2018年起選擇不公布年銷(xiāo)售目標(biāo)，同時(shí)僅披露權(quán)益銷(xiāo)售金額。

可以窺見(jiàn)，盡管相比巔峰時(shí)期的高增速明顯慢了下來(lái)，但碧桂園仍然連續(xù)四年穩(wěn)坐銷(xiāo)冠位置。在這背后，是冷淡的行業(yè)周期、龐大的銷(xiāo)售基數(shù)等因素所影響，但顯然也有自動(dòng)控速的考慮。

一年走完，可以窺見(jiàn)，相比2020年其他競(jìng)爭(zhēng)者步步緊逼的態(tài)勢(shì)，2021年碧桂園遙遙領(lǐng)先，保持著自己的領(lǐng)先地位。

根據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2021年1-12月的房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，碧桂園錄得全口徑銷(xiāo)售7588.2億元，領(lǐng)先第二名萬(wàn)科近1400億元；權(quán)益銷(xiāo)售錄得5580億元，同樣位列榜首。

從權(quán)益銷(xiāo)售口徑觀(guān)察，1-6月份，碧桂園增長(zhǎng)迅猛，對(duì)比上一年同期疫情影響下的表現(xiàn)有了顯著增長(zhǎng)，截至前6月累計(jì)銷(xiāo)售3030.9億元，同比增長(zhǎng)13.54%。

受新房市場(chǎng)調(diào)控收緊、房貸利率上行等因素影響，包括碧桂園在內(nèi)的房企銷(xiāo)售額從三季度開(kāi)始快速降溫。

而后隨著市場(chǎng)變化，碧桂園回款率呈現(xiàn)波動(dòng)下降。2021年，按揭貸款收緊使房企回款率受到影響，不少房企回款率跌至80%以下。

碧桂園也相應(yīng)受到一些影響，截至中期回款率相比上年下降了1%，但90%的回款率仍保持較好的回款速度。

對(duì)此，首席財(cái)務(wù)官伍碧君在8月份召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)：“確實(shí)按揭資源很緊張，碧桂園按揭周期天數(shù)由2020年35天延長(zhǎng)到60多天。”但同時(shí)，她強(qiáng)調(diào)回款總額沒(méi)有變，只是時(shí)間會(huì)長(zhǎng)一點(diǎn)。

從規(guī)模向質(zhì)量轉(zhuǎn)變后，碧桂園已經(jīng)開(kāi)始嘗到“甜頭”。

可以窺見(jiàn)，即便是整體收緊的市場(chǎng)環(huán)境，碧桂園經(jīng)營(yíng)的逐步穩(wěn)健、財(cái)務(wù)的逐漸優(yōu)化，還是讓金融及資本市場(chǎng)樂(lè)于向其敞開(kāi)大門(mén)。

正如上文提及的按揭影響，伍碧君便直言：“這也再一次體現(xiàn)資源還是會(huì)向優(yōu)質(zhì)企業(yè)傾斜。”

2021年，碧桂園持續(xù)對(duì)財(cái)務(wù)表動(dòng)刀，以爭(zhēng)取更好的表現(xiàn)。

從三道紅線(xiàn)指標(biāo)來(lái)看，截至2021年中期碧桂園仍處在黃檔，唯一不達(dá)標(biāo)的是剔除預(yù)售賬款的資產(chǎn)負(fù)債率，這一數(shù)據(jù)已從2020年底的約80%下降至77%。

同時(shí)，凈借貸比率49.7%，相比2020年底下降了5.9個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為2.15，相較2020年底1.9倍有所提升。

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總體來(lái)看，碧桂園的紅線(xiàn)指標(biāo)均有了一定優(yōu)化。

對(duì)此，伍碧君也曾表示，碧桂園不是通過(guò)立刻縮表來(lái)降低負(fù)債率，而是通過(guò)正常的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)逐步變?yōu)榫G檔，可以使得整體公司經(jīng)營(yíng)狀況不會(huì)受太多限制與影響。

三道紅線(xiàn)背后，可以觀(guān)察到碧桂園財(cái)報(bào)中若干指標(biāo)的變化。

以有息負(fù)債為例，近幾年碧桂園一直有意識(shí)地控制有息負(fù)債地規(guī)模，尤其在2019年逼近3700億元之后。

若按照早前投資者會(huì)紀(jì)要顯示，碧桂園資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模會(huì)在2021年至2022年逐步下降，包括有息負(fù)債于年底控制在3000億元左右。

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截至中期，碧桂園有息負(fù)債總額為3242.4億元，相較2020年底有所下降。

另?yè)?jù)觀(guān)點(diǎn)新媒體整理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，碧桂園2021年還針對(duì)一年內(nèi)短期有息負(fù)債做了一些置換工作，在債務(wù)期限上以中長(zhǎng)債置換了部分短債。

如2021年4月，碧桂園完成20億元5年期公司債發(fā)行，用于償還發(fā)行人及控股股東碧桂園控股到期或回售債券；近期亦宣布擬發(fā)行不超過(guò)50億元中期票據(jù)，期限達(dá)10年。

這使得碧桂園短期有息負(fù)債規(guī)模從2020年底的963億元降至869億元，降幅近10%；同時(shí)，短期負(fù)債在有息負(fù)債中的占比也下降了近3個(gè)百分點(diǎn)至26.8%，處于較為安全的短債比例范圍。

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因此，這也進(jìn)一步帶動(dòng)現(xiàn)金短債比提升至2.15，減輕短期償債壓力。

另一個(gè)變化是借貸成本。

截至2021年中期，碧桂園整體融資成本下降至5.39%，較2020年末降低0.17個(gè)百分點(diǎn)。

背后一部分因素是源于信用評(píng)級(jí)的提升，對(duì)碧桂園融資通道和成本優(yōu)化有較大幫助。

時(shí)間回溯至2019年，碧桂園于彼時(shí)愈發(fā)意識(shí)到，好的信用評(píng)級(jí)對(duì)公司尋求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要性。當(dāng)年，碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)帶領(lǐng)高管們會(huì)見(jiàn)境內(nèi)外投行，伍碧君也直言，將爭(zhēng)取更多國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的投資級(jí)評(píng)級(jí)。

得到國(guó)內(nèi)外投行的認(rèn)可，有助于碧桂園信用評(píng)級(jí)提高，從而提高投資人信心、擴(kuò)大融資渠道、降低融資成本。因此，保證健康的財(cái)務(wù)水平以及穩(wěn)定的凈借貸比率，成為碧桂園這兩年的要?jiǎng)?wù)之一。

隨著這兩年的財(cái)務(wù)優(yōu)化，2017年初獲得惠譽(yù)投資級(jí)評(píng)級(jí)的碧桂園，又在2020年9月獲得穆迪上調(diào)評(píng)級(jí)至投資級(jí)。剩余的國(guó)際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普，將其納入投資級(jí)名單或許也只是時(shí)間問(wèn)題。

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從圖表中可以窺見(jiàn)，經(jīng)過(guò)上一周期規(guī)模追求、杠桿加大導(dǎo)致融資成本上升之后，自2020年起碧桂園加權(quán)平均融資成本呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)。

另一方面，碧桂園也積極利用如今的融資優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行了債務(wù)成本置換。

以美元債為例，碧桂園于2021年相繼提前贖回一些優(yōu)先票據(jù)，包括2月份贖回一筆5.5億美元、利率7.125%的2022年優(yōu)先票據(jù)；6月份，完成贖回6.5億美元、利率4.75%的全部尚未償還2023年9月票據(jù)。

同時(shí)，碧桂園在贖回前發(fā)行了低利率債券，如1月份發(fā)行兩筆票據(jù)共12億美元，利率分別為2.7%、3.3%，期限從4.4年到10年，明確指明擬將票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額用于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長(zhǎng)期境外債務(wù)再融資。

標(biāo)普在2021年9月份的報(bào)告中就指出，碧桂園的資本結(jié)構(gòu)和融資成本與更高評(píng)級(jí)的中資開(kāi)發(fā)商相當(dāng)。

標(biāo)普進(jìn)一步提到，碧桂園的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性繼續(xù)增強(qiáng)，除了來(lái)源于對(duì)財(cái)務(wù)審慎性和經(jīng)營(yíng)效率的逐步重視，還包括擴(kuò)張欲望的合理把控。

2021年，碧桂園在投拓?cái)U(kuò)張方面的態(tài)勢(shì)一改以往，總體力度有所下降，尤其是第三季度市場(chǎng)整體降溫之時(shí)，拿地積極性進(jìn)一步降低。

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觀(guān)點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備報(bào)告顯示，2021年，碧桂園新增權(quán)益土儲(chǔ)約為4022.4萬(wàn)平方米，拿地權(quán)益金額為1835.5億元，位居招商、萬(wàn)科、保利之后。

按此計(jì)算，截至12月碧桂園權(quán)益拿地銷(xiāo)售比為32.89%，保持在合理區(qū)間。

拿地思路變化的背后，可以窺見(jiàn)這家全國(guó)型房企的投資調(diào)倉(cāng)心理。

事實(shí)上，自2014年前后開(kāi)始，碧桂園在拿地層級(jí)上不斷下沉至三四五線(xiàn)拿地，并成為了許多三四五線(xiàn)城市第一家進(jìn)駐的品牌房企。

但在隨后幾年，棚改貨幣化安置政策調(diào)整等原因，讓碧桂園在拿地方面趨于謹(jǐn)慎。

截至目前，從具體拿地城市和投拓力度、區(qū)域調(diào)整和細(xì)分來(lái)看，碧桂園還是相應(yīng)精細(xì)地?cái)U(kuò)大了對(duì)三四五線(xiàn)的管控力度。

即是說(shuō)，碧桂園將投拓重點(diǎn)傾斜在了更有發(fā)展前景的長(zhǎng)三角、珠三角等優(yōu)勢(shì)三線(xiàn)城市。

譬如在長(zhǎng)三角區(qū)域，自2020年開(kāi)始，碧桂園攻城略地，拿下了不少地塊。

2021年，碧桂園加大在江蘇、浙江、安徽等長(zhǎng)三角省份落地，包括鹽城、湖州、常州、宿遷等城市。但在類(lèi)似江蘇鎮(zhèn)江等銷(xiāo)售表現(xiàn)一般的城市，相應(yīng)地放緩了拿地，降低區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)，做了一定的戰(zhàn)略調(diào)整。

值得一提的是，碧桂園在長(zhǎng)三角更傾向于拿一些體量不大的地塊項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，小盤(pán)化拿地使其能更靈活地進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，加快周轉(zhuǎn)和去化。

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如上圖所述，2021上半年，碧桂園獲取土地城市群分布中，長(zhǎng)三角土地獲取權(quán)益金額占比43%，為所有城市群中占比最大；同時(shí)權(quán)益面積僅占比20%，在所有城市群中位列第三，體現(xiàn)了長(zhǎng)三角拿地盤(pán)子小、單位地價(jià)高的特點(diǎn)。

拿地成本上調(diào)，還與碧桂園對(duì)一線(xiàn)城市加大投入資源相關(guān)。

觀(guān)點(diǎn)新媒體梳理獲悉，2021年以來(lái)，碧桂園通過(guò)招拍掛先后在北京、上海、廣州、杭州、蘇州、東莞等城市拿地，多為一線(xiàn)城市或瞄準(zhǔn)一線(xiàn)客戶(hù)的二線(xiàn)城市。其中，僅上海拿地95.1億元，約占碧桂園全年新購(gòu)?fù)恋貦?quán)益地價(jià)7%。

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從上述拿地結(jié)構(gòu)看，截至2021年前10月，碧桂園位于一線(xiàn)目標(biāo)一線(xiàn)、位于二線(xiàn)目標(biāo)一線(xiàn)的新增權(quán)益金額占比合計(jì)16%；而在過(guò)去幾年，這兩項(xiàng)占比在5%以?xún)?nèi)小幅波動(dòng)。

對(duì)應(yīng)發(fā)生變化的便是位于二線(xiàn)目標(biāo)二線(xiàn)的權(quán)益拿地金額占比，從過(guò)往30%以上收縮至20%以?xún)?nèi)。

這些拿地布局、結(jié)構(gòu)的調(diào)整，除了導(dǎo)致當(dāng)年拿地成本上升，也對(duì)短期結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)水平產(chǎn)生一定壓力。據(jù)悉，2021年8月份，碧桂園在投資者會(huì)議上曾披露，2021年碧桂園整體貨地比水平有所下降，至2.9。

不過(guò)對(duì)于當(dāng)下的房企而言，現(xiàn)金流、安全性可能比利潤(rùn)更重要。

當(dāng)然，碧桂園近兩年也通過(guò)一些措施來(lái)進(jìn)行費(fèi)用把控、改善盈利能力，包括“一率五力”即高效率、成本力、產(chǎn)品力、營(yíng)銷(xiāo)力、服務(wù)力和科技力等。

同時(shí)，憑借布局機(jī)器人產(chǎn)業(yè)尤其建筑機(jī)器人的機(jī)會(huì)，從而提升施工質(zhì)量、提高施工效率、降低成本損耗。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月底，博智林已有18款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，累計(jì)應(yīng)用施工面積超700萬(wàn)平方米。去年12月在在汕頭金平項(xiàng)目首次完成“BIM+FMS+WMS+建筑機(jī)器人”多機(jī)施工系統(tǒng)的驗(yàn)收，首次實(shí)現(xiàn)了裝修階段的多機(jī)協(xié)同施工，在中國(guó)乃至全世界建筑行業(yè)內(nèi)具有重要的標(biāo)桿示范意義。

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2021年上半年，碧桂園銷(xiāo)管費(fèi)用率下探到5.9%的水平，相比前兩年已有不小回落。

據(jù)悉，當(dāng)時(shí)銷(xiāo)管費(fèi)用提升除了如會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的調(diào)整、管理結(jié)構(gòu)下沉等因素，還有部分原因則是由于對(duì)機(jī)器人、農(nóng)業(yè)等新業(yè)務(wù)的投入、推廣。

碧桂園方面彼時(shí)曾表露稱(chēng)，新業(yè)務(wù)板塊前期肯定是有費(fèi)用投入，后期收入出來(lái)以后形成銷(xiāo)售，該比例就會(huì)下去。

注：文章為作者獨(dú)立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 冬天法則 | 碧桂園 最大與最好