2021年《民法典》第366條至371條，確立了我國的居住權制度。新法頒行以來，關于居住權制度的相關討論即沸沸揚揚、爭議不止。本文將主要從居住權制度的性質入手，著重分析居住權制度對不良資產催收處置的影響，并提出相關意見建議。

一、居住權制度的背景淵源

傳統意義上的居住權，是指以居住為目的，對他人的住房及其附屬設施所享有的占有、使用的權利。居住權最早在羅馬法中規定，其基本定性為一種人役權，即為特定人的利益而設定的役權，其最初目的是以遺贈用益權的方式，使某些有繼承權的家庭成員（特別是對繼承權被剝奪的寡婦或未婚女兒等弱勢群體）有可能取得一種供養。因此，居住權本身具有很強的身份性質。近代歐洲大陸國家的主要民法典，如《法國民法典》《奧地利民法典》《德國民法典》《瑞士民法典》《意大利民法典》等均明文規定了居住權，但都堅持了居住權特殊的身份性質：如《法國民法典》第632條至634條規定：“對房屋享有居住權的人，得與其家庭在該房屋內居住，即使在給予此項居住權利時其本人尚未結婚亦同；居住權僅以享有此項權利的人與其家庭居住所需為限；居住權既不得讓與，亦不得出租。” 《德國民法典》1093條第1款規定，限制人役權之設定，亦得以利用建筑物或建筑物之一部分，排除所有權人之干涉，充作住處為其內容。更明確地將居住權定位成限制的人役權，它只能在不動產上設立，而且只能為某一特定的人設定，不得轉讓也不得繼承。綜上，自居住權創設至今，其基本均為人役權，具有強烈的身份性質，故此不得轉讓、繼承。

二、居住權制度對于不良資產催收帶來的沖擊與影響

住宅類資產基于其需求剛性及變現速度快等特征，不論是對于銀行等傳統金融機構，還是在民間借貸領域均為視如珍寶的抵押品，但現有規定的異化與不明確為不良資產處置帶來了諸多問題：

（一）居住權性質變化導致其適用范圍的無限制擴大

依據上述居住權制度發源過程不難發現，其本身自發端到近代，都具有較強的身份屬性，且各國立法基本都不允許對其進行轉讓、繼承。而《民法典》對于居住權的規定，總共有六條（見附件），其中核心規定為居住權的定義，決定了居住權的性質。按照現在《民法典》366條關于居住權定義部分，也明確了居住權人僅有占有、使用的權能，關于傳統民法完整物權的收益、處分的權能并沒有規定。但368和369條但書部分的規定，似乎對身份屬性有所突破：產權人可以自行約定有償設立居住權，同時允許居住權人也可以再行出租、轉租，也就是不論是產權人還是居住權人都有獲得收益的權能。這樣從整體上看，居住權的身份性或者社會性質相對削弱了。居住權與租賃權的關系更趨接近，導致其適用范圍被無限放大。原本惡意租賃中所產生的問題極有可能被帶入到不良資產催收領域。

眾所周知，在不良資產催收過程中，債務人常常利用虛假倒簽的租賃合同抵抗民商事執行（關于執行程序中虛假租賃關系的滌除方式，在筆者公眾號之前的文章有專文論述），直接加劇了不良資產催收難度的上升和債務人惡意逃廢債的幾率。而居住權因為其固有的物權性質，其撤銷的難度和程序更為復雜。因為租賃關系的滌除與撤銷只需要鑒別相關租賃合同真假，而居住權如被濫用除了需要依法解除相關居住權協議還要辦理撤銷登記。如需克服上述困難，應從立法上恢復居住權的身份性質，享有居住權的主體僅限于住宅業主的近親屬，或者至多為殘疾人，老年人、未成年人等弱勢群體，強調其無償性質且不應有例外，否則將及其接近租賃關系而引致法律規則適用的混亂，并明確禁止其轉讓、繼承而不得有例外。

（二）居住權消滅方式的不足

關于居住權的消滅方式，《民法典》僅在370條規定了期限屆滿和居住權人死亡兩種方式。這種規定面對實際情況的變化明顯有些僵化。從居住權創設的意圖以及意思表示的內容來看，住宅業主創設居住權的意思表示，類似于對于居住權人的一種贈與，只不過這種贈與的客體是房屋使用權，并且期限較長。但如參照贈與合同的規定（《民法典》第六百五十八條規定），具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的贈與合同，不得撤銷。 考慮居住權的長期性特點，如果創設后一律不得撤銷，表面上看是保護了居住權人的權利，實則因為對于房屋產權人過重的負擔而影響其創設居住權的積極性，結果反而不利于發揮居住權的社會功用。     在以房屋進行擔保融資的領域，舉一簡單的例子：如果住宅的業主需要對外提供擔保，而抵押權人提出作為抵押物的住宅不得存在任何權利負擔，此時住宅的業主可以依據其自物權的全面屬性，要求撤銷居住權合同并撤銷登記，此時即使居住權人不同意，應允許住宅的業主有權自行操作完成撤銷登記動作；但基于對于居住權人權益的保護與平衡，可以在立法上增設一些保護弱勢群體的規則以全面平衡各方利益。

（三）抵押人惡意設立居住權

1.居住權設立在先，抵押權成立在后

雖然居住權和抵押權分屬用益和擔保兩類不同性質的物權，且都以抵押為生效要件。所以在此種場合，作為抵押權人相對容易防控風險，可以在簽署抵押合同前對抵押物進行充分盡調，如果存在權利負擔可以要求抵押人去除居住權負擔或者更換其他無權利負擔的抵押品。如果抵押權人接受帶有居住權負擔的抵押物，則其可提前比較居住權期限是否在抵押期限屆滿前到期并消滅，如居住權期限超過抵押權期限，則抵押權到期拍賣時的價值應會受到居住權負擔的影響而受到影響，但這畢竟是抵押權人事前可預知且愿意承受的風險。

2.抵押權成立在先，居住權設立在后

這是相對復雜的情形，也可能是實務中最常出現的狀況。即抵押權設立時，抵押住宅本身沒有其他權利負擔，但在嗣后抵押人將其住宅設定居住權，借此可能為抵押權人的后期產生不利影響。在實務中可以借鑒此種操作：抵押權人可以通過事前約定禁止抵押人設立居住權等權利負擔，否則視為抵押人實質性根本違約，而要求其承擔債權加速到期、一定違約金甚或抵押權人直接解約的權利。但這里面存在居住權人作為第三人權益保護的問題，此時居住權人是否應作為相對方予以保護。這里面隱含了一個前提，即設定居住權的時候，居住權人是否有義務核查該住宅是否已存在抵押權，并因此而承擔后續可能的居住權提前終止的結果。如果完全按照傳統擔保物權登記的觀念，登記在先已做公示的物權理應優先；但居住權畢竟屬于用益物權，擔負一定的輔助社會弱勢群體的社會功效，而如果認定后設立的居住權可不必考慮抵押權的到期而持續存在下去，似乎對抵押權人缺乏公平可言。筆者認為，之所以產生如此難以平衡的局面是由居住權本身一定的身份性質和一定的社會屬性與抵押權的商事屬性相沖突產生的結果。要解決這一矛盾的根本原因，不應是在上面兩難的情況下做出選擇，而應是在立法上對于居住權創設的條件作出嚴格限制，即當一個住宅的產權人已經存在負債未還的情況下，應不允許其再去創設居住權，如果產權人自行創設了應當歸于無效，因為居住權的基本立法理念是其有一定的輔助弱勢群體的社會屬性，而從一般倫理看，一個主體幫助他人的前提應是其自己對外沒有負債或者或有負債，如果他自身尚且不能自保，立法上還允許他再去救助他人，實際上是縱容了債務人的惡意濫用權利。

（四）一宗住宅是否可以設立多個居住權

按照現在《民法典》第945條，—— 業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業服務人。 也即業主只有向物業服務人告知的義務。但如果法律不加限制，允許同一所住宅同時設立多個居住權，則類似物業群租等不文明現象和住宅鄰里間的糾紛將不可避免的發生。此外，如果允許一處住宅先后設立不同的多個居住權，則該房產上的權利負擔將會更加復雜繁重，如此類權利設立在先，而抵押權等擔保物權設立在后，后期擔保物權期限屆滿，其擔保價值將因此大幅縮水，這對于抵押權人來說無疑是難以承受的夢魘。

因此，綜合考慮房產業主及其小區其他業主的權利以及抵押權人的整體利益保護，筆者認為一宗住宅只應設立一個居住權。

三、一點點建議

上述分析表明，居住權制度的性質問題必須予以整體明確并以此為前提衍生相應具體規則。居住權制度極其容易在實務中被相關主體濫用，并較大程度地增加債權催收的難度。如果一定要保留該制度也建議盡快出臺實施細則或司法解釋，在以下方面予以進一步完善：

（一）統一明確居住權的身份屬性，整體上限縮居住權的適用范圍

消除居住權的收益權能，取消《民法典》第368、369條但書的規定，強調居住權設立的無償性，居住權人無權進行轉租，以此與租賃關系明晰界分。

居住權的設立應基于一定的身份關系或特殊情況，如明確自然人設立居住權僅限于直系血親或至多包括三代以內旁系血親的一般法律意義上的近親屬范圍，至多擴張為殘疾人，老年人、未成年人等弱勢群體，強調其無償性質且不應有例外，并明確禁止其轉讓、繼承而不得有例外。

（二）增加居住權的終止條件

建議在367條居住權的必備條款中增加，居住權的創設人有權在設立后撤銷居住權，但應滿足一定條件：只得在居住權設立后一定期限后（如2年或3年后才可行使撤銷權），并應對居住權人提前履行相應的通知義務，如此則既可以保持居住權人至少在一段時期內的權益得到穩定保護，也可以打消房屋住宅產權人過重負擔的后顧之憂，在一定條件下允許其發揮自物權的其他權能。

（三）規定居住權的相關限制條件

1. 對于存在對外債務尚未償還或存在或有負債的主體，不論其債權人是傳統金融機構或者民間借貸，都不允許其設立居住權，如有設立者也一律歸于無效，以更有效的維護相關債權人的合法權益。

2. 明確規定一宗住宅只應設立一個居住權。

附件：《民法典》   第十四章　居住權

第三百六十六條　居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條　設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

居住權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權期限；

（五）解決爭議的方法。

第三百六十八條　居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

第三百六十九條　居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

第三百七十條　居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。

第三百七十一條　以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。