保全與執(zhí)行 作者：李舒李營營郭勒洋
來源：保全與執(zhí)行（ID：ZhixingLaw）
裁判要旨
預告登記期內，預告登記權利人的不動產物權期待權，雖然尚處于債權狀態(tài)，但已經具備了對抗所有權人和第三人的物權效力，優(yōu)先受償權作為物權請求權的轉化利益應予保護。
案情簡介
1. 2014年6月11日，蘇州建行基于與李文明的金融借款合同關系，對預告登記所有權人為李文明的案涉房產辦理了135萬元的抵押權預告登記。
2. 2016年3月15日，中浦公司與昊海公司、李文明合同糾紛一案中，錫山法院依中浦公司申請預查封了上述預告登記所有權為李文明的案涉房產。后該院作出的調解書確認，昊海公司向中浦公司支付330余萬元貨款，李文明承擔連帶保證責任。
3. 因調解書義務未被履行，執(zhí)行法院錫山法院裁定拍賣預查封的案涉房產，并于2017年2月24日拍賣成交。法院隨后出具執(zhí)行裁定及協執(zhí)通知，要求將案涉房產先登記至被執(zhí)行人李文明名下，再過戶給拍賣買受人。
4. 案外人蘇州建行依據抵押權預告登記向該院提出優(yōu)先受償申請，錫山法院擬予準許并通知了申請執(zhí)行人中浦公司。中浦公司提出書面異議，錫山法院遂裁定中止將拍賣款發(fā)放給蘇州建行。蘇州建行不服，提起訴訟。
5. 一審錫山法院、二審無錫中院均認為，無過錯抵押預告登記權利人的物權請求權轉化權益應予保護，遂判決蘇州建行享有優(yōu)先受償權。
裁判要點及思路
1. 預告登記期內，預告登記權利人的不動產物權期待權，雖然尚處于債權狀態(tài)，但已經具備了對抗所有權人和第三人的物權效力，未經預告登記權利人的同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。
2. 銀行獲得了不動產物權期待權，且在預告登記期內蘇州建行亦未有不利于該預告抵押登記轉本抵押登記的行為，蘇州建行作為無過錯的預告登記權利人基于其預抵押登記享有的物權請求權而主張就涉案房產拍賣款先于首封申請人中浦公司受償，具有合理性。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
1. 抵押預告登記權人享有物權期待權，因此可對房屋拍賣款主張優(yōu)先受償。本案法院認為抵押預告登記權利人享有與所有權預告登記類似的排除執(zhí)行的權利，并在此基礎上推導出享有優(yōu)先受償權的結論。但根據檢索到的案例，對于抵押預告登記權人是否享有優(yōu)先受償權的問題，各法院存在多種不同的解釋路徑，具體情況見延伸閱讀。
2. 僅無過錯抵押預告登記權利人可主張優(yōu)先受償權。法律規(guī)定抵押預告登記轉本登記需要權利人在一定期限內提出申請，怠于申請或超期申請均視為有過錯，并因此喪失優(yōu)先受償權。本案蘇州建行勝訴有賴于其在拍賣后第一時間向法院主張權利。因此，律師建議抵押預告登記權利人及時關注抵押房產的權屬狀況，督促相關義務人履行過戶義務，并在滿足條件時第一時間辦理抵押正式登記。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應當援引或參照。）
相關法律規(guī)定
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》【法釋〔2020〕21號】（2021.01.01）生效
第三十條 金錢債權執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應予支持。
法院判決
以下為法院在裁判文書 “本院認為”部分就此問題發(fā)表的意見：
本案爭議焦點為：蘇州建行就拍賣款的受償順位是否應先于中浦公司。
本院認為，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題規(guī)定理解與適用》第三十條規(guī)定，金錢債權執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應予支持。在這里，以辦理了預告登記為由提出案外人異議的主體，主要是該不動產物權的受讓人；該不動產物權受讓人既可以是房屋的買受人，也可以是其他不動產物權協議的權利人。預告登記期內，預告登記權利人的不動產物權期待權，雖然尚處于債權狀態(tài)，但已經具備了對抗所有權人和第三人的物權效力，未經預告登記權利人的同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。本案當中的預告登記權利人包括預告抵押登記權利人，在符合物權登記條件時，預告抵押登記權利人有權要求登記機關將預告抵押登記轉為本抵押登記，條件成就時預告抵押權人可以基于進一步的本抵押登記享有抵押優(yōu)先權。同時，對于預告抵押登記權利人在預告抵押登記轉本抵押登記條件成就后，因預告抵押人原因超過三個月期限未辦理本抵押登記的，不構成預告抵押登記失效。預告登記抵押權利人仍有權基于預告抵押登記享有對抗執(zhí)行的權利。本案中，蘇州建行于2014年6月1日對涉案房產設立了預抵押，而涉案房產預告登記權利人為李文明、郭懷青，故蘇州建行應系其他不動產物權協議的權利人，其銀行獲得了不動產物權期待權，已經具備了對抗所有權人和第三人的物權效力，且在預告登記期內蘇州建行亦未有不利于該預告抵押登記轉本抵押登記的行為，故一審法院認定蘇州建行作為無過錯的預告登記權利人基于其預抵押登記享有的物權請求權而主張就涉案房產拍賣款先于首封申請人中浦公司受償，具有合理性，對其合理的物權請求權的轉化利益應予保護并無不妥。上訴人的上訴請求，本院不予支持。
綜上，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，判決亦無不當，本院應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
案件來源
《無錫中浦電氣有限公司與中國建設銀行股份有限公司蘇州分行、蘇州市昊海變壓器有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書》【(2019)蘇02民終3494號】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
1. 因被執(zhí)行人未辦理不動產產權證書，致使案外人抵押權預告登記無法轉為正式登記的，抵押權預告登記并未失效，應認定案外人對案涉房產拍賣、變賣的價款具有優(yōu)先受償權。
案例1：《李榮、中國工商銀行股份有限公司登封支行再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【(2020)豫民申1153號】
河南高院認為，《中華人民共和國物權法》第二十條第二款規(guī)定：預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。本案中，被申請人工行登封支行與被執(zhí)行人喬瑞蘋通過簽訂抵押合同的形式，就案涉房產設立抵押擔保并辦理了抵押權預告登記。在抵押權預告登記期間，涉案房產被人民法院查封。在查封期間，案涉房產于2017年9月13日辦理了不動產權證書號為豫（2017）登封市不動產權第0002652不動產首次登記，登記權產人為河南嵩基房地產有限公司。案涉房產的《登封市預購商品房抵押登記證明》中明確注明，自該套房屋取得房屋所有權證書后，由抵押人（××）、抵押權人到原登記機關重新辦理房地產抵押登記，領取《房屋他項權證》。該證明自動作廢。因案涉房產在法院查封期間，喬瑞蘋本人未辦理相應的不動產產權證書，致使抵押權預告登記無法轉為正式抵押登記，故案涉房產的抵押權預告登記并未失效，工行登封支行對此亦不存在過錯，應認定其對案涉房產拍賣、變賣的價款具有優(yōu)先受償權。綜上，李榮的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：駁回李榮的再審申請。
2. 抵押權預告登記權利人不享有優(yōu)先受償權。但案涉房屋在抵押權預告登記之后被法院預查封，不影響房屋抵押權登記的辦理。抵押權預告登記權利人可在辦理正式登記后，依據抵押權就案涉房屋優(yōu)先受償。
案例2：《南京仁恒置業(yè)有限公司與中國光大銀行股份有限公司南京湖北路支行、萬欣靜金融借款合同糾紛再審民事判決書》【(2018)蘇民再100號】
江蘇高院認為，在案涉房屋僅辦理抵押權預告登記而未辦理抵押權登記情況下，光大銀行湖北路支行就案涉房屋不享有優(yōu)先受償權，仁恒置業(yè)公司就此提出的再審申請理由不能成立，但本案再審期間，案涉房屋已經辦理了所有權登記和抵押權登記，故本院根據再審期間發(fā)生的新的事實，認定光大銀行湖北路支行就案涉房屋享有優(yōu)先受償權。
（1）抵押權預告登記不同于抵押權登記，本案中，在僅辦理抵押權預告登記的情況下，光大銀行湖北路支行就案涉房屋不享有優(yōu)先受償權。《中華人民共和國物權法》第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。"該規(guī)定確立了我國不動產物權預告登記制度，該制度旨在保障將來物權的取得，使預告登記權利人享有當不動產物權登記條件具備時對不動產優(yōu)先辦理物權登記的請求權，并可排他性的對抗他人針對不動產的處分。就抵押權預告登記而言，該規(guī)定賦予預告登記權利人享有的未來實現抵押權的請求權以一定的保全效力，即未經預告登記權利人同意，處分該預購商品房的不發(fā)生物權效力。基于目的解釋，這一保全效力應以保障未來實現抵押權設立為限，而非為保障預告登記權利人所有債權的實現。因此，抵押權預告登記并不具備保障抵押權預告登記權利人設立抵押權之外的請求權實現的效力。根據該規(guī)定，具備不動產登記條件時仍需辦理不動產登記，故抵押權預告登記不是抵押權登記，本案中仁恒置業(yè)公司認為僅辦理抵押權預告登記的情況下，光大銀行湖北路支行就案涉房屋享有抵押權并應獲得優(yōu)先受償的再審申請理由缺乏法律依據，本院不予采納。
（2）案涉房屋在抵押權預告登記之后被法院預查封，不影響房屋抵押權登記的辦理以及光大銀行湖北路支行就案涉房屋優(yōu)先受償。第一，抵押權預告登記旨在使得債權人于相應的條件滿足后確定的取得抵押權，如果認為不動產被查封或者預查封后，抵押權預告登記即便符合條件也不能轉為抵押權登記，則顯然違反了預告登記目的。第二，即便將查封或者預查封的不動產上的抵押權預告登記轉為抵押權登記，實質上也不影響查封或者預查封的效力，無損于申請執(zhí)行人的利益。第三，查封或者預查封之前，被執(zhí)行人的不動產上存在著將來可以轉為抵押權登記的抵押權預告登記已經通過預告登記公示，且依據法律規(guī)定，抵押權預告登記在條件具備時可以轉為抵押權登記，這種基于在先順位的登記性質的轉化不構成對法院執(zhí)行措施的妨害。因此，盡管《不動產登記資料查詢結果證明》顯示在2014年7月23日案涉房屋抵押權預告登記之后，江蘇省南京市雨花臺區(qū)人民法院等法院查封了案涉房屋，但均不影響案涉房屋抵押權預告登記的排他性效力，在案涉房屋已辦理抵押權登記情況下，前述查封亦不影響光大銀行湖北路支行就案涉房屋優(yōu)先受償。
（3）本案再審期間，案涉房屋已辦理抵押權登記，且不動產登記簿明確載明抵押擔保的范圍以抵押人與抵押權人約定的為準。因萬欣靜未清償到期債務，光大銀行湖北路支行有權就案涉房屋優(yōu)先受償，優(yōu)先受償的范圍為案涉《貸款合同》約定的貸款本息、違約金、損害賠償金、貸款人實現貸款項下債權及抵押權的必要費用（包括但不限于律師費、訴訟費、執(zhí)行費、公證費等）和其他應付的合理費用。
3. 因案涉房屋未辦理所有權登記，導致無法辦理正式抵押登記。而執(zhí)行法院將涉案房產作為被執(zhí)行人的財產進行拍賣，此時應視為預告抵押登記具備辦理正式抵押登記的情形，抵押預告登記人就涉案房屋拍賣款享有優(yōu)先受償權。
案例3：《中國工商銀行股份有限公司宿遷分行與李勁松其他案由執(zhí)行裁定書》【(2018)蘇執(zhí)監(jiān)536號】
江蘇高院認為，《中華人民共和國物權法》第二十條規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。本案中，涉案房屋未辦理房屋所有權登記，故無法辦理涉案房屋的正式抵押登記。宿城區(qū)法院（2017）蘇1302執(zhí)異120號 執(zhí)行裁定、宿遷中院（2018）蘇13執(zhí)復11號 執(zhí)行裁定認定宿遷工行期限屆滿后未申請登記，預告登記失效不當。執(zhí)行法院將涉案房地產作為被執(zhí)行人的財產進行拍賣，此時應視為預告抵押登記具備辦理正式抵押登記的情形，對宿遷工行就涉案房屋拍賣款享有優(yōu)先受償權的請求應予支持。優(yōu)先受償權的范圍由執(zhí)行法院依據宿遷工行與李勁松簽訂的購房借款/擔保合同中約定的內容予以確定。
4. 抵押預告登記權利人不享有抵押權，故沒有排除執(zhí)行的權利，亦沒有優(yōu)先受償的權利。
案例4：《中國建設銀行股份有限公司棗莊分行、孫海晨其他案由執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書》【(2020)魯執(zhí)復152號】
山東高院認為，《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第五百零八條第二款規(guī)定：“對人民法院查封、扣押、凍結的財產有優(yōu)先權、擔保物權的債權人，可以直接申請參與分配，主張優(yōu)先受償權。"根據該規(guī)定，對于其他人享有抵押權的被執(zhí)行財產，人民法院可以采取強制執(zhí)行措施，抵押權人可以通過對拍賣變賣的價款參與分配、主張優(yōu)先受償權維護自己的合法權益，但不能排除強制執(zhí)行。本案中，建設銀行棗莊分行對涉案房產僅辦理了抵押權預告登記，尚未享有抵押權，根據前述司法解釋的規(guī)定，人民法院顯然可以采取強制執(zhí)行措施。即被執(zhí)行財產上的抵押預告登記并不具有阻卻人民法院強制執(zhí)行的效力。
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應予支持。"該條司法解釋所規(guī)定的可以排除人民法院執(zhí)行處分行為的，系不動產買賣關系中已對執(zhí)行標的辦理了預告登記的買受人，而非抵押權預告登記的權利人。建設銀行棗莊分行以其對涉案房產辦理了抵押預告登記為由要求排除人民法院的強制執(zhí)行，沒有法律依據。
建設銀行棗莊分行與殷超等金融借款合同糾紛一案，建設銀行棗莊分行請求判令其對涉案房產拍賣、變賣后優(yōu)先受償，薛城法院認為，建設銀行棗莊分行僅辦理了預購商品房抵押權預告登記，并未辦理正式的抵押登記，抵押權沒有設立，故其要求享有優(yōu)先受償權的訴訟請求，依法不予支持。薛城法院民事判決，未判定建設銀行棗莊分行對涉案房產享有優(yōu)先受償權，在該判決未經依法撤銷或變更的情況下，建設銀行棗莊分行主張濟南中院將拍賣價值中的58萬元暫扣或提存，或將相應價值的房產暫不拍賣，以保障復議申請人基于《物權法》第二十條所享有的權利，沒有事實根據。
綜上，復議申請人建設銀行棗莊分行的復議理由不成立，本院依法不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條和《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十三條之規(guī)定，裁定如下：駁回復議申請人中國建設銀行股份有限公司棗莊分行的復議申請，維持濟南市中級人民法院（2019）魯01執(zhí)異1324號執(zhí)行裁定。
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