觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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短短數(shù)月間，昔日的意向合作伙伴互相指責(zé)，甚至對(duì)簿公堂，不禁讓人唏噓。
雖然杭州集中供地已過(guò)去數(shù)月，然而關(guān)于杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊的出讓風(fēng)波卻并未停歇，如今更是大有朝“羅生門(mén)”發(fā)展的趨勢(shì)。
在這封監(jiān)管函中，上交所針對(duì)宋都股份放棄前期競(jìng)得的杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊，相關(guān)部門(mén)不予返還公司繳納的5000萬(wàn)元保證金事宜，要求其落實(shí)核實(shí)及自查工作。
8月10日下午，宋都就上交所工作監(jiān)管函作出回復(fù)公告，將此次退地的矛頭直指杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)的合作方祥生控股，和臨政儲(chǔ)出【2021】12號(hào)地塊的合作方寶龍地產(chǎn)。
宋都方面提出，由于兩家公司的行為違反誠(chéng)實(shí)信用的原則，單方面突然違約，導(dǎo)致公司在極短時(shí)間內(nèi)無(wú)法達(dá)成其他商業(yè)合作機(jī)會(huì)，給公司短期內(nèi)的資金安排帶來(lái)巨大壓力，才導(dǎo)致8號(hào)地塊退地。
另?yè)?jù)宋都方面披露，7月26日，公司旗下控股子公司杭州長(zhǎng)慧已正式向杭州市拱墅區(qū)人民法院提交了《起訴狀》，其中包括了訴訟請(qǐng)求判決浙江寶龍支付違約金2000萬(wàn)元，并承擔(dān)各項(xiàng)訴訟費(fèi)用。此外，公司也已委托常年法律顧問(wèn)單位向祥生方寄送《律師函》，要求祥生方承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。
然而，事件的另外兩方也迅速作出了回應(yīng)。祥生方面于8月11日午間發(fā)布公告稱，針對(duì)宋都的公告，祥生就蒙受的任何損害保留向宋都公司啟動(dòng)法律程序的權(quán)利。
而寶龍方面雖未發(fā)布公告，但也向媒體表示，“宋都退地與浙江寶龍并無(wú)任何關(guān)系。浙江寶龍也是看到宋都股份發(fā)公告才知道此事。就此事，我們將會(huì)按照相關(guān)法律法規(guī)積極應(yīng)對(duì)處理。后續(xù)如有其他進(jìn)展會(huì)告知。”
退地羅生門(mén)
今年杭州集中供地中，作為本土房企的宋都連奪5幅地塊，總共投入45.84億，一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。
然而好景不長(zhǎng)，在拿地不久后，杭州業(yè)內(nèi)便傳出宋都要退地的消息。最終，7月20日，宋都發(fā)布公告表示，將退掉5月份杭州首次集中供地所獲取的8號(hào)地塊，同時(shí)此前繳納的5000萬(wàn)元保證金由杭州市規(guī)劃和自然資源局沒(méi)收。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在此次宋都回復(fù)上交所監(jiān)管函前，外界對(duì)于退地的解讀主要集中在宋都資金鏈緊張這一方面。
對(duì)此，宋都股份在回復(fù)函的開(kāi)頭便著重回應(yīng)：“截至2020年12月31日、2021年3月31日，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額分別為 32.82億元、39.61億元（不含受限資金），公司流動(dòng)資金整體狀況良好。”
針對(duì)此次退地的緣由，據(jù)宋都在回復(fù)函中披露，該公司在5月7日競(jìng)得杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊后，便隨即與祥生控股浙北區(qū)域公司達(dá)成合作意向，雙方通過(guò)微信語(yǔ)音通話溝通初步確定土地開(kāi)發(fā)的基本合作模式，即50%：50%股權(quán)聯(lián)合操盤(pán)開(kāi)發(fā)，祥生相關(guān)人員也在當(dāng)晚前往公司現(xiàn)場(chǎng)洽談合作事宜。
5月12日晚，雙方通過(guò)微信明確，祥生方已向其公司董事長(zhǎng)匯報(bào)，合作協(xié)議無(wú)需修改并已經(jīng)傳到祥生集團(tuán)公司簽字蓋章。不料5月13日，祥生方突然電話通知宋都相關(guān)人員，單方面表示不再參與本次合作。
對(duì)于上述說(shuō)法，祥生發(fā)布公告回應(yīng)稱，在宋都公司競(jìng)得運(yùn)河新城地塊后，公司未與宋都公司及附屬公司簽署任何協(xié)議或文件。杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊是由宋都公司以其全資子公司支付預(yù)約申請(qǐng)保證金并單獨(dú)競(jìng)得，在競(jìng)得后又決定放棄，導(dǎo)致被沒(méi)收人民幣5000萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金。
祥生的意思頗為明確，雙方之間并未簽署實(shí)質(zhì)性協(xié)議，并不構(gòu)成法律效力。地塊由宋都單獨(dú)競(jìng)得，造成的損失應(yīng)該由其自身承擔(dān)。
隨后，祥生控股董事長(zhǎng)陳國(guó)祥在接受媒體采訪時(shí)表示，“兩家之間沒(méi)什么糾紛，是宋都自己無(wú)理取鬧。”
除了祥生之外，宋都股份在回復(fù)上交所退地原因時(shí)，還指出受到寶龍退出另一幅地塊合作的影響。
據(jù)宋都披露，公司于5月8日摘得臨政儲(chǔ)出【2021】12號(hào)地塊后，寶龍旗下浙江寶龍主動(dòng)接洽公司希望就該地塊進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，雙方簽訂了《天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》，其中約定“股權(quán)比例宋都50%、寶龍50%”，以及“如一方違反上述約定，違約方應(yīng)支付守約方2000萬(wàn)違約金”。
此后，浙江寶龍以合同尚在審批流程等原因拖延簽訂正式合作協(xié)議，且拒收了杭州長(zhǎng)慧寄出的《關(guān)于推進(jìn)天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作的工作聯(lián)系函》。
5月19日，在宋都多次電話催促下，浙江寶龍工作人員明確表示了放棄合作。
宋都股份認(rèn)為，浙江寶龍沒(méi)有按照約定支付土地款的行為違反了雙方簽署的《備忘錄》，嚴(yán)重打亂了公司整體資金排布的計(jì)劃和節(jié)奏，導(dǎo)致同一時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)下，公司集中資金支出金額放大。
然而，寶龍方面并不認(rèn)同宋都的說(shuō)法，并回應(yīng)稱，宋都股份的確與浙江寶龍簽訂合作備忘錄。但后期（5月17日之后）在正式溝通合同條款過(guò)程中，由于雙方合作條件發(fā)生改變，導(dǎo)致最后未能達(dá)成一致。
寶龍方面認(rèn)為，該合作備忘錄僅是雙方表達(dá)合作誠(chéng)意的表現(xiàn)，實(shí)際細(xì)節(jié)需以合同簽訂為準(zhǔn)。另外，此前意向合作的是臨政儲(chǔ)出【2021】12號(hào)地塊，該地塊已于一個(gè)月前動(dòng)工開(kāi)發(fā)。宋都退出的杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊與浙江寶龍并無(wú)任何關(guān)系。
退地事件逐漸演變成了“羅生門(mén)”，三家房企隔空對(duì)質(zhì)，究竟孰是孰非，恐怕只能靜待法院審判。
“沒(méi)有永恒的朋友,只有永恒的利益。”商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，19世紀(jì)英國(guó)政治家和作家本杰明·迪斯雷利這一警句同樣適用。
祥生、寶龍兩大房企放棄合作，究其最大原因無(wú)非就是沒(méi)有利潤(rùn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州首批推出的57宗地塊中，有41宗達(dá)到了封頂溢價(jià)，并啟動(dòng)了競(jìng)爭(zhēng)自持，自持率最高的地塊高達(dá)40%。
同時(shí)，杭州新房市場(chǎng)一直有著嚴(yán)苛的限價(jià)調(diào)控，自持面積的增加，意味著可售部分利潤(rùn)將受到擠壓。
此前濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興曾對(duì)投資者表示，在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，公司融資能力強(qiáng)， 融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力將杭州首輪集中供地中的5塊地做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。
作為杭州房企“一哥”的濱江尚且如此，宋都股份又如能獲得高利潤(rùn)。
以杭政儲(chǔ)出【2021】8 號(hào)地塊為例，宋都股份以上限價(jià)17.83億元+21%自持摘得，溢價(jià)率29.90%封頂，成交樓面價(jià)20962元/平方米。
由于該地塊最高售價(jià)限價(jià)為2.95萬(wàn)元/平方米，其中包含精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米，外加21%的高自持，據(jù)市場(chǎng)人士測(cè)算，項(xiàng)目按正常銷(xiāo)售，可售部分利潤(rùn)補(bǔ)貼到配建成本后至少還將虧損8000多萬(wàn)，即使有較好的成本控制能力，預(yù)計(jì)虧損也將超5000萬(wàn)。
此外，對(duì)于兩大放棄合作，有業(yè)內(nèi)人士表示：“要是在過(guò)去，說(shuō)不定這兩家房企看在面子上愿意陪宋都扛一扛，但是今年沒(méi)有房企敢。”
他進(jìn)一步指出，今年是房企償債高峰期，融資端的持續(xù)收緊讓開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流壓力很大，一旦項(xiàng)目銷(xiāo)售回款不利，項(xiàng)目利潤(rùn)微薄甚至虧損，稍有差池現(xiàn)金流就可能斷裂。
以寶龍為例，2021年1月份和4月份，寶龍實(shí)業(yè)分別發(fā)行了兩期公司債：1月份計(jì)劃發(fā)行上限為25億元的公司債，最終發(fā)行規(guī)模為10億元；4月份計(jì)劃發(fā)行上限為20億元的公司債，實(shí)際發(fā)行15億元。同月，金額為24.5億元的杭州濱江寶龍城ABS也終止了發(fā)行。
正如，此前萬(wàn)科股東會(huì)上董事會(huì)主席郁亮所說(shuō)，“今年以來(lái)，受雙集中、三道紅線政策影響，錢(qián)比以往更金貴、更重要。”
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原標(biāo)題： 宋都、寶龍與祥生一場(chǎng)杭州退地的羅生門(mén)
