保全與執行 作者：李舒、李元元、李營營
編者按
在執行程序中，購房者排除人民法院對所購房屋的強制執行屬于比較常見的爭議類型。本期，我們梳理了在購買者排除執行程序中存在的常見爭議焦點和對應的裁判規則，以幫助讀者學習、了解。
閱讀提示：《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱“《執行異議和復議規定》”）第二十九條規定了購房消費者有權排除強制執行，其中第三項規定案外人必須滿足“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”的付款條件。那么，在執行異議之訴中，購房消費者應該如何證明已付款事實？申請執行人面對購房消費者排除執行時，應從哪幾個角度著手抗辯？法院在認定購房消費者是否符合付款條件時應該注意什么？本篇文章通過分析最高人民法院近3年處理同類案例的裁判觀點，總結該類案件勝訴經驗和敗訴教訓，旨在幫助讀者朋友全面了解該類案件的爭議焦點，以提供準確處理此類案件的思路。
裁判要旨
如案外人不能提供向被執行人支付購房款的轉賬憑證，即使提供的間接證據能夠初步證明其已經支付購房款，且申請執行人不能提供反證推翻間接證據的情況下，法院也不能推定案外人已支付購房款。
案情簡介
1. 2014年3月10日，在河間信用社與眾凱公司任丘分公司等借款合同糾紛一案中，滄州中院一審判決眾凱公司等共同償還河間信用社借款。判決生效后，河間信用社向滄州中院申請執行。
2. 2016年5月23日，滄州中院裁定查封被執行人眾凱公司任丘分公司所有的不動產。執行中，案外人郭小梅提出執行異議，主張以購房消費者身份排除強制執行
3. 案外人郭小梅向滄州中院提交其與被執行人眾凱公司任丘分公司簽訂的房屋買賣合同、收據等證據，但未提交直接向眾凱公司任丘分公司支付購房款的轉賬憑證。
4. 2017年3月6日，滄州中院裁定駁回案外人郭小梅的執行異議，郭小梅提起案外人執行異議之訴。
5. 滄州中院一審認為，郭小梅不能提供充分證據證明其已經支付房屋價款，判決駁回郭小梅訴訟請求，郭小梅上訴至河北高院。
6. 河北高院二審認為，雖然郭小梅不能提交向眾凱公司任丘分公司繳納房款的轉賬憑證及正規銷售發票，但其提交的其他間接證據能夠形成一個完整的證據鏈，在河間信用社不能提供反證的情況下，能夠推定郭小梅已支付全部房屋價款，判決撤銷一審判決。申請執行人河間信用社不服，向最高人民法院申請再審。
7. 2018年12月25日，最高人民法院再審裁定，指令河北高院再審本案。
裁判要點及思路
最高法院認為，在案外人不能提交向被執行人繳納房款的轉賬憑證及正規銷售發票（即直接證據）的情況下，即使案外人提交的存款及取款憑證、被執行人的收據、證人證言、稅收完稅證明等間接證據，能夠形成一個完整的證據鏈。在申請執行人不能提供反證的情況下，法院也不能推定案外人已支付全部房屋價款。原因主要有三點：
（1）執行異議之訴涉及申請執行人的利益，僅依靠被執行人一方出具的收據或者對案外人付款事實的承認不足以認定已經支付購房款的事實；
（2）執行異議之訴涉及申請執行人利益，對于案外人是否享有阻卻強制執行的民事權利的事實，應采用較普通民事案件更高的證明標準；
（3）《民訴解釋》第三百一十一條（現為第三百零九條）規定：“案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。”根據該規定，應由案外人就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。在案外人未完成舉證責任前，舉證責任并不轉移至申請執行人。因此，即便申請執行人不能提供反證推翻間接證據，法院不能推定案外人已支付全部房屋價款。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
1. 如案外人不能提供向被執行人支付購房款的轉賬憑證，即使提供的間接證據能夠初步證明其已經支付購房款，法院也不能推定案外人已支付購房款。
2. 購房者主張以現金方式支付的，僅有收據不能證明其已實際支付購房款。法院在對案外人支付價款的事實進行審查時，除應當對收據、銀行流水等款項交付憑證進行審查外，還應結合款項來源、交易習慣、經濟能力、當事人關系以及當事人陳述等因素綜合判斷價款支付的真實情況。需要注意的是，在購房者已舉證證明已經支付購房款的情況下，購房發票不是佐證購房人支付購房款的必要證據，故法院不能僅以案外人未提供購房發票為由否定其支付購房款的事實。
3. 如執行標的系拆遷產權置換取得的不動產，案外人交付原房屋應視為已付款。如案涉不動產系案外人以產權置換方式取得，且其已經按照約定交付了原房屋產權手續，應視為已經履行了全部價款支付義務。需要注意的是，最高人民法院對于案外人以物抵債取得不動產的，能否視為已經支付購房款存在爭議。關于涉及拆遷時安置房的排除執行和案外人對通過以物抵債方式取得的不動產的排除執行，我們將在其他文章中詳細論述，敬請關注。
4. 購房者通過銀行轉賬方式支付購房款，應明確備注匯款用途。實踐中，存在不少購房者通過銀行轉賬或者其他線上支付的方式支付購房款，且未明確備注匯款用途。此時，如購房者（案外人）與房屋出賣方（被執行人）先前并不存在其他法律關系，在匯款金額與房屋買賣合同約定的合同價款一致時，能夠初步證明該筆款項與購房款具有唯一對應性。如購房者（案外人）與房屋出賣方（被執行人）先前存在其他交易行為，此時：
（1）房屋出賣方（被執行人）向購房者（案外人）出具的收據金額與合同價款一致且記載為購房款的，法院應認定購房者（案外人）已實際支付購房款；
（2）房屋出賣方（被執行人）向購房者（案外人）出具的收據數額不一致且記載非購房款的，法院難以認定購房者（案外人）已實際支付購房款；
（3）房屋出賣方（被執行人）未向購房者（案外人）出具收據但購房者的匯款金額與合同約定一致的，法院將結合其他材料綜合審查該筆款項的用途；
（4）房屋出賣方（被執行人）未向購房者（案外人）出具收據且購房者的匯款金額與合同約定不一致的，法院難以認定購房者（案外人）已實際支付購房款。
5. 案外人在一審庭審時已經支付購房款或者表示愿意將剩余購房款支付給執行法院的，視為符合已經支付購房款的條件。根據《執行異議和復議規定》第二十九條的規定，購房消費者排除強制執行需要滿足的條件之一是“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”，但是并未要求案外人必須在提起執行異議或者查封之前完成支付。參考最高人民法院的觀點，從有利于消費購房者的原則出發，法院的處理態度一般分為兩類：
（1）案外人在執行異議或者執行異議之訴審理中，表示愿意將全部剩余購房款支付或者實際支付全部剩余價款的，視為案外人符合付款條件；
（2）案外人已支付的價款超過合同約定總價款的百分之50%，案外人有權排除執行。執行法院對買受人應當支付的剩余房款，按照到期債權進行執行。
6. 申請執行人以案外人無真實付款行為為由請求法院調查收集證據的，一般不予支持。雖然《民事訴訟法》第六十四條第二款規定：“當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集。”但是，《民訴法解釋》第九十四條、九十六條分別對該條文作了進一步規定：
（1）對于當事人不能自行收集的證據，《民訴法解釋》第九十四條規定了三種情形，包括兩種具體情形和一條兜底條款，即：證據由國家有關部門保存，當事人及其訴訟代理人無權查閱調取的；涉及國家秘密、商業秘密或個人隱私的；當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的其他證據。只有符合前兩種具體情形的，當事人及其訴訟代理人才可以在舉證期限屆滿前書面申請法院調查收集。
（2）對于人民法院認為審理案件需要的證據，《民訴法解釋》第九十六條規定了五種情形：涉及可能損害國家利益、社會公共利益的；涉及身份關系的；涉及民事訴訟法第五十八條規定訴訟的；當事人有惡意串通損害他人合法權益可能的；涉及依職權追加當事人、中止訴訟、終結訴訟、回避等程序性事項的。
結合最高人民法院處理該問題的態度，在執行異議之訴中，如申請執行人認為案外人主張已付購房的事實存在疑點，需要法院進一步調取證據查明事實，則申請執行人應向法院提供初步證據，證明被申請人（案外人）主張的付款事實確實存有疑點。否則，法院一般不予支持申請執行人向法院申請調取證據的申請。對于在執行異議之訴中申請法院調取證據的條件和注意事項，我們將在其他文章中詳細論述，敬請關注。
7. 購房消費者排除執行需要滿足的付款條件與無過錯買受人不同。《執行異議和復議規定》第二十九條規定，購房者排除強制執行需要滿足的付款條件為“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”；第二十八條規定，無過錯買受人排除執行的付款條件為“已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行”。
8. 購房消費者不能以支付購房款未至合同約定時間為由，對抗《執行異議和復議規定》。在不動產交易中，由于交易金額較大，交易雙方之間通常約定分期支付購房款。于是，在執行過程中通常存在這一現象：法院執行登記在房地產公司名下且已經出售給購房者的不動產時，購房者根據合同約定應支付購房款的金額尚未達到合同約定總價款的50%。此時，購房者能否以此為由，對抗《執行異議和復議規定》第二十九條對購房者排除執行的付款條件？參考最高人民法院對于無過錯買受人付款條件的觀點，我們認為，購房消費者購房款的支付，應按照人民法院要求和《執行異議和復議規定》第二十九條規定的時間，并非合同約定期限。因為，執行財產在查封前并非處于靜止狀態，而是一直處于社會交易流轉過程中，執行財產上會不斷承載第三人的權利。如果執行工作受制于當事人之間的約定，必將難以推進執行工作。基于此，該條規定應視為執行工作作為國家公權力對被執行人與第三人之間的民事法律關系的適當干預，是在被執行人與第三人之間進行的利益平衡。如案外人按照法院的要求和《執行異議和復議規定》的規定期限支付剩余價款，則大大保障了申請執行人的債權實現，執行法院自然應當保護已經做出讓步的案外人利益，支持其排除強制執行的申請。否則，執行法院應當嚴格遵循現有司法解釋的規定，審查案外人排除執行是否符合條件。
相關法律規定
1.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》
第二十九條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：?（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
2.《中華人民共和國民事訴訟法》(2021修正)
第六十七條 當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。
當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集。
人民法院應當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據。
3.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》(2022修正)
第九十四條 民事訴訟法第六十七條第二款規定的當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據包括：
（一）證據由國家有關部門保存，當事人及其訴訟代理人無權查閱調取的；
（二）涉及國家秘密、商業秘密或者個人隱私的；
（三）當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的其他證據。
當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，可以在舉證期限屆滿前書面申請人民法院調查收集。
第九十六條 民事訴訟法第六十七條第二款規定的人民法院認為審理案件需要的證據包括：
（一）涉及可能損害國家利益、社會公共利益的；
（二）涉及身份關系的；
（三）涉及民事訴訟法第五十八條規定訴訟的；
（四）當事人有惡意串通損害他人合法權益可能的；
（五）涉及依職權追加當事人、中止訴訟、終結訴訟、回避等程序性事項的。
除前款規定外，人民法院調查收集證據，應當依照當事人的申請進行。
法院判決
以下為最高人民法院在判決書“本院認為”部分就此問題發表的意見：
最高法院認為，關于本案二審判決認定郭小梅已經支付全部購房款是否缺乏證據證明問題。一審判決認定，郭小梅僅提交在合同簽訂當日以銀行轉賬方式取款175000元的銀行取款憑證，未提供證據證明該銀行轉賬取款的收款方為眾凱公司任丘分公司一方，即郭小梅不能提供充分證據證明其已經支付房屋價款且支付的價款超過合同約定總房款的百分之五十，故郭小梅就涉案執行標的樓房不享有足以排除強制執行的民事權益。二審判決改判的理由是，雖然郭小梅不能提交向眾凱公司任丘分公司繳納房款的轉賬憑證及正規銷售發票，但其提交的存款及取款憑證、眾凱公司任丘分公司的原始收據、穆淑波的證人證言、徐秀全的證人證言、中華人民共和國稅收完稅證明，結合眾凱公司任丘分公司的陳述，能夠形成一個完整的證據鏈，在河間聯社不能提供反證的情況下，能夠推定郭小梅已支付全部房屋價款。本院認為，二審判決關于郭小梅已支付全部房屋價款的推定缺乏證據支持。第一，執行異議之訴涉及申請執行人的利益，僅依靠被執行人一方出具的收據或者對案外人付款事實的承認不足以認定已經支付購房款的事實。第二，對于一審判決駁回郭小梅訴訟請求的主要理由，即郭小梅未提供證據證明其提交的銀行轉賬取款的收款方為眾凱公司任丘分公司一方，二審判決未作分析。第三，二審判決對郭小梅提交的存款及取款憑證、眾凱公司任丘分公司的原始收據、證人穆淑波的證人證言、證人徐秀全的證人證言、中華人民共和國稅收完稅證明以及眾凱公司任丘分公司的陳述，如何形成一個完整的證據鏈證明郭小梅已經支付全部購房款，未作分析。第四，執行異議之訴涉及申請執行人利益，對于案外人是否享有阻卻強制執行的民事權利的事實，應采用較普通民事案件更高的證明標準，二審判決根據郭小梅提供的證據推定其已支付全部房屋價款，但并未對證據的質證、認證作分析認定。第五，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條規定：“案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。”本案應由案外人郭小梅就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。在郭小梅未完成舉證責任前，舉證責任并不轉移至河間聯社。二審判決認定，在河間聯社不能提供反證的情況下，能夠推定郭小梅已支付全部房屋價款，不妥當。因此，河間聯社關于二審判決認定郭小梅已經支付全部購房款缺乏證據證明的再審申請理由成立，本院予以支持。
案件來源
《河間市農村信用合作聯社申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2018）最高法民申5339號】
延伸閱讀
1. 案外人主張以現金方式支付的，僅有收據不能證明已支付購房款。
案例1：《楊俊申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2018）最高法民申5752號】
最高法院認為，根據楊俊的再審申請，本案審查重點是楊俊對案涉房屋是否享有足以排除執行的民事權益。經審查認為，楊俊的申請再審事由不能成立，理由如下：因案涉房屋買賣關系發生于房屋抵押登記之后，因此楊俊對其是否享有足以排除執行的民事權益需要結合人民法院查封前的房款支付、房產占有及用途等情況綜合考量。首先，案涉房屋查封前，楊俊與鑫懋源公司簽訂了《商品房買賣合同》并主張以現金支付的形式全額支付房款，輔之以收據和發票加以證明。但該發票形成于2016年，且缺乏入賬憑證等其他證據形成完整證據鏈，據此二審法院認為上述證據不足以證明楊俊已實際支付購房款的觀點，本院予以支持。
2. 不動產系拆遷產權置換取得的，交付原房屋視為已支付購房款。
案例2：《中誠信托有限責任公司、甘玉梅申請執行人執行異議之訴二審民事判決書》【（2018）最高法民終709號】
最高法院認為，中誠信托關于應對案涉車位準予執行的訴訟主張不能成立。首先，按照《執行異議復議規定》第二十八條的規定，甘玉梅、劉存群對案涉車位享有的民事權益足以排除中誠信托的強制執行。案涉車位的《產權置換補償協議》簽訂時間是2013年10月19日，系在2015年11月27日的查封之前；案涉車位已實際交付甘玉梅、劉存群占有使用，雖中誠信托對其交付時間有異議，但結合2014年5月19日《關于花溪新村19號“名流花園”小區國有土地上房屋收購公告》記載的期限及所涉拆遷系現房安置等內容以及物業公司出具的證明和甘玉梅、劉存群對中誠信托查封的異議等情況看，一審判決認定案涉車位已于查封前交付甘玉梅、劉存群占有并無不當；案涉車位系甘玉梅、劉存群以產權置換方式取得，且其已經按照約定交付了原房屋產權手續，應視為已經履行了全部價款支付義務；從案涉土地整理及拆遷收購工作的整個過程看，案涉車位在查封前未辦理過戶登記并非因甘玉梅、劉存群的原因。其次，按照《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款的規定也應保護甘玉梅、劉存群對案涉車位享有的權益。根據查明的事實，甘玉梅、劉存群以所有權調換形式簽訂《產權置換補償協議》取得案涉車位屬于拆遷安置的性質，中誠信托對此亦無異議，典雅地產將其另行抵押處置，亦不能損及甘玉梅、劉存群作為被拆遷人享有的權益。
3. 案外人以物抵債取得不動產，不視為已經支付購房款。
案例3：《王曉琳、銀川市樂達外加劑有限公司申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2018）最高法民申1930號】
最高法院認為，本案中，王曉琳就案涉房屋僅與千禧公司簽訂《商品房買賣合同》，該房產并未變更登記在王曉琳名下，故王曉琳并沒有取得房屋所有權。其次，《執行案件若干問題的規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”據此，由于一審法院于2014年4月21日查封案涉房屋，而王曉琳與千禧公司簽訂《商品房買賣合同》的時間是2014年6月23日，即一審法院查封之后；案涉房產并不是居住用房，而是商鋪，王曉琳在與千禧公司簽訂《商品房買賣合同》后，自己并未實際使用該房屋，而是將其出租給他人經營餐飲酒樓；且王曉琳是從樂達公司處抵賬取得該房產，實際并未向千禧公司支付購房款。
4. 案外人在一審庭審時已經支付或者表示愿意將剩余購房款支付給執行法院的，視為符合已經支付購房款的條件。
案例4：《成揚、陶維明案外人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2017）最高法民申4654號】
最高人民法院認為，本院認為，根據原審法院查明的事實，1997年7月8日，陶維明與嶗山旅游度假村簽訂《青島市商品房購銷合同》，合同履行過程中，嶗山旅游度假村未在合同約定時間交付房屋，在向陶維明交付房屋時，陶維明未付清房款。現有證據無法證明，嶗山旅游度假村在交付房屋后的近二十年中，向陶維明主張過剩余房款，要求陶維明承擔違約責任，或者要求解除合同。現陶維明已將剩余購房款26.3萬元轉入青島市中級人民法院賬戶交付執行，原判決認定陶維明對涉案房屋享有的物權期待權優于成揚的普通債權，足以排除強制執行，并無不當。成揚申請再審提交新的證據用以證明陶維明名下有多處房產，但因本案不適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定，其所提交的證據不足以證明原判決認定的主要事實或者裁判結果錯誤，不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項規定的情形。
5. 申請執行人以案外人無真實付款行為為由，請求法院調查收集證據的，一般不予支持。
案例5：《交通銀行股份有限公司陜西省分行、董凱再審審查與審判監督民事裁定書》【（2018）最高法民申4786號】
最高法院認為，關于二審法院是否應依交行陜西分行申請予以調查收集證據的問題。交行陜西分行提出其曾向一、二審法院書面申請調查收集有關被申請人是否真實交付房款的證據，一、二審法院未調查收集。本院認為，首先，瑞麟公司作為收取購房款的一方，其出具《收據》載明已收到董凱購房款550000元，表明瑞麟公司已認可被申請人支付了上述購房款，故二審法院不予調查、收集并無不當。其次，《民事訴訟法》第六十四條規定：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集……”根據該條規定，在董凱提供了瑞麟公司出具的《收據》證明其已交付購房款的前提下，如交行陜西分行主張被申請人并未真實交付購房款，應當提供證據予以證明，即使交行陜西分行認為其因客觀原因不能自行收集相關證據，也應向二審法院提供初步證據，證明被申請人交付房款之事實確實存有疑點。最后，被申請人已于再審期間提交其以現金方式支付購房款的相關證據，證明被申請人以現金方式支付550000元購房款，故對交行陜西分行的該項再審申請事由，本院不予支持。
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