作者| 小債看市

來源| 小債看市（ID：little-bond）

“閩系房企”正榮美元債付息延期，今年前4個月銷售大幅下滑七成。

5月31日，正榮地產（HK6158）公告稱，受上海疫情影響，原計劃不遲于2022年5月31日支付的2020年五月票據、2021年六月票據、2020年九月票據、2020年六月票據及2020年一月票據的各自利息，不得不再次延期。

美元債付息延期公告

公告稱，過去數月，正榮地產為解決流動性問題采取各種措施，包括獲得境外貸款人及五批境內資產支持證券持有人延長資本市場融資、保持項目建設及運營穩定性、尋求處置資產以及加快銷售和現金回收速度。

但自2022年3月底以來，受新冠確診病例急增及上海和其他城市就此實施封控所影響，正榮集團的運營受到顯著影響，銷售及資產處置的進度亦有所推遲。

正榮地產宣告，預計于2022年6月5日寬限期截止前，無法支付2019年十一月票據利息1372.5萬美元，將在相關寬限期屆滿時構成違約事件，該票據將于6月1日起暫停交易。

《小債看市》統計，目前正榮地產存續14只美元債，存續規模35.72億美元，其中將有近半債券在一年內到期，公司面臨集中兌付壓力較大。

存續美元債

在岸債券方面，主要由正榮地產控股股份有限公司（以下簡稱“正榮控股”）發行，目前存續債券11只，存續規模56.83億元，一年內到期規模有13.64億元。

存續債券到期分布

今年3月29日，正榮地產完成了由其擔保的4300萬美元ZhenAn票據、1.966億美元2022年4月票據、15.9億元人民幣2021年7月票據、2.7億美元2019年10月票據及2.19億美元2021年9月票據的交換。

正榮地產將美元票據合并為7.28623億美元的新美元票據，利率為8%，于2023年3月6日到期，同時發行了15.8998億元人民幣的新票據，利率為8%，于2023年3月6日到期。

隨后，惠譽將正榮地產長期發行人違約評級從“C”下調至“RD”（限制性違約），并確認其高級無抵押評級為“C”，回收率評級為由“RR4”下調至“RR5”。

據官網介紹，正榮地產是一家中國大型綜合性房地產開發商，專注于開發住宅物業以及開發、運營和管理商業及綜合用途物業。

2018年，正榮地產在香港聯交所掛牌上市，正榮控股是其在境內的業務運營主體。

正榮地產官網

從股權結構看，自然人歐宗榮、歐國強和歐國偉分別間接持有正榮地產54.6%、4.99%和4.97%的股份，且歐國偉、歐國強均為歐宗榮之子，三人為一致行動人，是公司的實際控制人。

近年來，正榮地產規模增長迅速，從百億到千億的跨越只用了5年時間。

2016-2018年，正榮地產分別錄得合約銷售額392.92億、701.53億、1080.17億，年復合增長率高達65.8%，2018年躋身“千億俱樂部”行列。

然而，2017-2019年間正榮地產實際效益銷售數據僅為351億、361億以及372億，其真實銷售額幾乎原地踏步，可以看出其憑借“高杠桿、低權益比”的方式沖擊規模。

2021年，正榮地產實現合約銷售1456億元，同比增長2.6%，距離1500億年度目標還有一步之遙。

據克而瑞數據，2021年正榮地產以1148.3億操盤金額在房企中排名第30位；以667.6萬平方米操盤面積排名第32位，排名有所下滑，屬于中型房企。

克而瑞數據

2022年前4個月，正榮地產累計合約銷售額163.11億元，同比大幅減少70.2%。

在銷售疲軟以及融資困難的背景下，正榮地產面臨強大的債務壓力。

在土儲方面，2021年正榮地產于14個城市新增土地29幅，預計總建筑面積約430萬平方米。以城市等級來看，90%新增土儲位于基本面良好的一、二線城市。

截至2021年末，正榮地產擁有建筑面積2595萬平方米的土地儲備

可以看出，正榮地產土地儲備并不算充足，且最近兩年土儲增速明顯放緩，但大幅上升的土地成本將對其利潤率進一步形成供給端壓力。

2021年，正榮地產實現營收約363.5億元，同比減少1.37%；實現歸母凈利潤8.09億元，大幅減少69.48%。

歸母凈利潤

同時，正榮地產毛利率也持續下滑，2021年實現毛利率14.55%，同比下降4.56個百分點。

一直以來，正榮地產利潤率低于行業平均水平，這意味著其想通過犧牲利潤率換取規模，而“薄利多銷”的策略下，正榮的盈利能力處于行業低位。

毛利率水平

值得注意的是，近年來由于大手筆拿地支出增加，正榮地產經營性現金流持續凈流出，2018-2020年該指標分別為-26.64億、-140.64億元以及-30.18億元。

由于2021年下半年，正榮地產減緩拿地，其經營性現金流凈額才得以轉正。

經營性現金流情況

截止2021年末，正榮地產總資產為2538.42億元，總負債2128.99億元，凈資產409.43億元，資產負債率83.87%。

從“三道紅線”看，截至2021年6月30日，正榮地產的凈負債率為57.2%，剔除預收賬款的資產負債率為72.4%，現金對短債比2.2倍，踩中一道紅線，維持“黃檔”。

《小債看市》分析債務結構發現，正榮地產主要以流動負債為主，占總負債比為81%。

截止2021年末，正榮地產流動負債有1715.34億元，主要為貿易應付款項及應付票據，其一年內到期的短期債務有344.3億元。

相較于短債規模，正榮地產流動性尚可，其賬上現金及現金等價物為391.2億元，雖較2020年末有所下滑但還可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

另外，正榮地產還有非流動負債413.66億元，主要為長期借款，其長期有息負債合計397.09億元。

整體來看，正榮地產剛性債務有741.39億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為35%。

在2021半年度業績會上，正榮地產主動公布的表外負債有31億元，表外貨幣資金約24億元，表外凈負債約7億元。

正榮地產具有閩系房企激進的基因，高杠桿極速擴張離不開外部融資。

在融資渠道方面，正榮地產融資渠道較為多元，除了發債和借款，還通過應收賬款、股權質押以及信托等方式融資。

從現金流上看，2021年由于大量債務到期，但正榮地產流入資金卻銳減，其籌資性現金流凈額首次凈流出，說明外部融資環境惡化。

籌資性現金流

另外，由于少數股東權益增長較快，正榮地產多次被外界質疑存在“明股實債”。

2018年至2021年，正榮地產少數股東權益分別為79.42億、132.24億、166.08億以及201.87億元占比過半，但少數股東損益卻變化不大占比僅兩成，少股股東權益在凈利潤中的占比嚴重不匹配。

總得來看，正榮地產雖是千億規模但權益銷售較少，被詬病“偽千億”；隨著銷售疲軟，其業績大幅下滑；債務負擔較重，融資收緊再融資壓力較大。

正榮集團創始人歐宗榮出生于1964年，福建莆田人。莆田歐氏家族草根起家，一門三富豪，在當地坐享盛名，在國內家族企業中也算是鳳毛麟角。

其中，大哥歐宗金創建福建歐氏投資集團，老三歐宗洪執掌另一家閩系房企融信，2018年融信與正榮同時邁入千億房企行列。

莆田歐氏三兄弟

歐宗榮出身普通，16歲初中輟學后跟大哥歐宗金一起外出打工，輾轉江西宜春、南昌等地承接建筑工程。

1985年，歐宗榮創辦江西正榮市政工程有限公司，重點經營路橋建設。

90年代中期，歐宗榮參與南昌“一江兩岸”工程開發，負責昌北新區前期道路建設，當地政府拖欠工程款1000多萬，將一塊地劃撥給正榮抵賬。

這是歐宗榮拿到的第一塊地，他由此開始涉足房地產開發，1998年在福州成立正榮集團。

2000年，正榮在宜春的首個大型綜合開發項目“贛西第一街”奠基，同年正榮物業管理有限公司成立。

兩年后，在歐宗榮的牽頭下，正榮投資開發首個千畝生態復合人居標桿項目——南昌正榮·大湖之都。

2008年，正榮·時代廣場動工，這一時代廣場的落成標志著正榮商業新時代的序幕緩緩拉開。

正榮·時代廣場

從2013年起，正榮深耕長三角、環渤海、海西和中部四大經濟區，成功啟動全國化布局。2016年，正榮地產遷都上海，進一步擴張全國化道路。

2018年，正榮成功登陸香港聯交所，市值160億港元，并在11月提前完成全年銷售任務，跨進千億門檻。

上市后，正榮地產卻出現頻繁人事動蕩，先后有10多名高管離職。

2019年，帶領正榮從幾十億進軍千億的行政總裁王本龍離職；隨后曾同任聯席行政總裁的林朝陽、原正榮地產副總裁肖春和被調走，正榮地產的“三人行”職業經理人天團，目前只剩下了黃仙枝一人。

2021年下半年以來，再融資渠道收緊，房地產行業劇震，正榮地產為加速回款、解決資金饑渴問題，多個區域出現“打骨折”銷售。（作者微信：littlebond1）

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原標題： 受疫情拖累，又一家房企撐不住了