觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
“在別人貪婪的時候恐懼，在別人恐懼的時候貪婪”。
未來充滿著未知和不確定性，萬科仍然想要繼續作出改變。“不貪婪、不恐懼”，則成為郁亮口中最新一個熱詞。
6月30日，萬科在深圳舉行了股東周年大會。
此前突然嚴峻的疫情，不僅讓會議從鹽田更換至福田，更是因應防疫要求縮減規模。但在會議開始前兩小時，便有股東在簽到處排隊等待，會議開始時，現場百余位置已座無虛席。
股價、分紅、利潤向來是上市公司股東會上繞不開的話題。
此次，有大股東深圳地鐵為萬科站臺鼓勁，而萬科回應股東們的重點似乎更聚焦在了“人”和“務”上。即人才、人事，以及經營、服務。
“不貪婪、不恐懼”
回看2014年，萬科首次提出房地產進入“白銀時代”。
彼時認為，房地產行業在經歷了1998年至2013年這十幾年的增長后，進入了一個市場逐漸成熟、規則逐漸清晰，但利潤開始下滑的階段。
六年后，郁亮再次向股東表示，在十九大“房住不炒，租購并舉”的背景下，加之三道紅線、雙集中的政策趨緊，行業過去的高利潤時代已經結束。
根據財報，2020年萬科房地產及相關業務毛利率為22.6%，同比下降4.6個百分點。而在今年一季度報告中，萬科房地產開發毛利率低至16.1%，凈利率為2.07%。
“‘不貪婪、不恐懼’是我們始終把握的六個字。”郁亮這樣向股東闡述。
在他眼中，“不貪婪”指不貪戀過去高速增長的利潤，還包括以前習慣只用規模速度作為衡量企業成功的標志。
實際上，房地產市場規模也逐漸到達天花板。統計局數據顯示，截至2020年年底，全國商品房銷售面積為17.61億平米。但在剛剛發布的數據中，2021年1-5月，全國商品房銷售面積為6.64億平方米。
而在此前，2019、2018年該項數據分別為17.15億平方米、17.17億平方米。
根據研究報告顯示，中國上市房企規模持續增長，但增速放緩。2020年上市房企總資產均值為1577.89億元，房地產開發業務收入均值為274.96億元，凈利潤均值為32.17億元。
除了利潤下滑之外，房企融資的渠道也有所限制，2020年出臺的三道紅線和涉房貸款上限新規，讓房企資金狀況陷入困境。近期亦有大、中、小各類房企不斷暴雷，發生流動性危機。
常以“危機意識”驅動的萬科，在當行業面臨巨大挑戰之時，又始終最堅定看好房地產是“永續的生意和永續的行業”。
“天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。”雖行業傳統紅利不再，郁亮又指“不恐懼”。
他認為，房地產開發業務將越來越像制造業，而經營服務類業務本質上是內容經營的服務業，未來需要“通過勞動掙加工制造和經營服務的錢”。
對此，郁亮表示，萬科的開發業務和優秀制造業相比存在明顯差距，同時經營類業務向優秀服務企業學習方面也存在很大發展空間。
差距有多大，就意味著改進空間有多大。
萬科不斷思考房地產的發展邏輯和行業邊界，曾多次提及，公司要從以開發為主向開發、經營、服務并重轉變，而且要從單一賽道轉向多元賽道。其中，商業板塊正是萬科押注的重點之一。
郁亮向在場股東承諾：“集團之前已經下定決心，今年特別明確，要加速轉型發展。”
所謂“管理紅利”
新任印力總裁王海武首次亮相，吸引了不少投資者的目光。
而這源于萬科在6月23日剛剛完成一輪變動，在組織架構方面，改組開發經營中心，區域由五個裂變成七個。人事調整方面，調整王海武、劉肖、張海三位高管，其中前者任萬科商業板塊、印力集團總裁。
外界對王海武并不陌生，早前就賦予其“猛將”“少壯派”標簽。據觀點地產新媒體了解，王海武執掌萬科中西部區域時期，從2015年的345億元增長至2019年的1506億元，從萬科原四大區域墊底位置一躍升至第二。
根據2020年財報，印力運營管理項目超100個，遍布全國50多個城市，資產規模近900億，管理面積近1000萬平方米。但報告期內萬科開業商業營收僅有63億元，同比微增4.3%。其中，印力管理的商業項目營業收入42.2億元，同比下降了1.6%。
調任王海武至印力似乎印證了萬科轉型的決心，而市場上有傳此次王海武赴任印力是主動請纓。
此次股東會上，他證實了這一說法：“已加入萬科18年，一直主要是在開發業務開展相關工作。此次是自己主動申請去做商業業務、加入到印力團隊。”
“少壯派”開辟新賽道，似乎符合萬科的人才策略。
郁亮在股東會上再次談及“人才”時提到有兩種渠道，其一便是內部人才激發，即鼓勵優秀干部、年輕人投入新的賽道，包括加大非開發類業務的跟投機制等一系列措施。另外一個人才渠道，則是來自外部的大江大海，即專業人才支持業務轉型發展。
所謂“管理紅利時代”，反映到萬科本身，還包括區域架構的調整。
管理層對此解釋稱，根據市場的接近性、客戶的相近性等因素，劃小區域作戰單元為七個區域，即縮小人員管理半徑。這七個區域管理幅度合適，有利于做好產品和服務、精益運營、發揮協同效應。
郁亮強調：“近期的組織調整都是圍繞戰略而來的，不僅要基于戰略和組織的考慮，還要進行事人匹配，根據事情來選合適的人才。”
而在萬科傳統的開發主業務上，似乎并沒有特別的改變。
祝九勝向股東透露，在首輪雙集中，萬科共拿了47塊地，可售面積717.5萬平方米，共花費558.6億元，占前6個月的總投資的40%以上。
“在別人貪婪的時候恐懼，在別人恐懼的時候貪婪”。此時，巴菲特的這句話，似乎回蕩在耳邊。
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