西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
23號文、信托機構窗口指導、中央政治局會議定調不讓房地產作為短期刺激手段等強監管下，對于在融資寒冬擬求得生存的房企而言，借助于其他大型開發商的力量尋求融資代建合作，或許是開發商求得一線生機的重要方式。為方便說明，西政財富團隊特結合最近操作的融資代建業務，將相關融資方案整理如下，供各位參考。
融資代建可涉及項目融資、市場定位、產品設計、工程管理、營銷管理、房產交付全流程，其中西政財富及其關聯方、合作方為融資項目提供融資，用于項目開發資金的投入。
融資代建中的融資方式包括基金、融資租賃、商業保理及其他合作機構資金等。
1.基金提供資金時，主要通過發行產品入股項目公司，通過讓與擔保或明股實債的方式持有項目公司股權，并提供后續開發建設的資金支持。
2.融資租賃則主要以委托方及其管理公司的設備設施類資產提供融資性售后回租的方式定向用于項目開發。
3.商業保理則通過反保理的方式，代項目公司支付其代管代建費、工程款、設計費等款項，項目公司的收款方將對項目公司的債權轉讓給保理公司，在合同到期后，項目公司向保理公司支付資金。
4.其他合作機構資金主要是本公司股東層面或合作方資金，以債權方式或明股實債方式投入項目公司，并通過委派董事、財務，監管證照，股權質押等方式為項目提供融資。
融資成本具體根據項目實際情況及風險大小由公司審批決定，根據項目階段10%-18%不等。
03融資期限
04增信措施
具體根據項目情況設置，原則上需提供項目公司土地抵押、股權質押、實際控制人及其配偶擔保或其他關聯方、第三方擔保等。
一次授信，長期使用，放款前提供相關條款資料，確保時效性，并使用于專門用途。
以滿足項目資金使用需求，不增加流動性負擔和風險為前提，并以項目回款為主，設定一定的合理的寬限期。
根據項目實際資金需求及公司最后審批為準。
1.若已簽署《國有土地出讓合同》的，需提供國有土地出讓合同；若尚未簽署土地出讓合同的，則需提供地塊詳細規劃限制條件，包括容積率、限高要求以及住宅、商業、酒店、辦公等的固定功能配比等數據情況；
2.提供項目預估地價；
3.提供包含等高線的地塊紅線圖；
4.規劃設計條件、區域控規情況；
5.當地前期費用標準；
6.項目融資計劃及財務成本；
7.已形成的規劃文本；
8.其他需說明的特別情況。
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