“錢緊”的日子里，賣資產(chǎn)成為房企們最快回血的途徑。

這幾天，斷臂求生的房企不在少數(shù)，行業(yè)里，項(xiàng)目并購(gòu)的消息多了起來。

這也是有跡可循的。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年TOP100房企全口徑銷售額為12.6萬億元，同比增速為-3.2%。這是近七年以來這一數(shù)據(jù)首次同比增速為負(fù)。平均目標(biāo)業(yè)績(jī)完成率不到90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。

2022年，政策傳導(dǎo)及購(gòu)房者信心恢復(fù)仍需時(shí)日，全年銷售預(yù)計(jì)仍將承壓。

市場(chǎng)仍持續(xù)探尋底部，房企海外債又一個(gè)高峰已到來。部分房企出售相關(guān)股權(quán)，謀求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

短短十天內(nèi)，恒大、融創(chuàng)、世茂、雅居樂等頭部房企，均成功將部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓予國(guó)資，累計(jì)金額已超百億。

據(jù)風(fēng)財(cái)訊報(bào)道，世茂已將位于上海、北京、大灣區(qū)、長(zhǎng)三角（除上海）以及其他地區(qū)的34個(gè)項(xiàng)目擺上貨架。言公子粗略計(jì)算這些項(xiàng)目合計(jì)價(jià)值超771億元。剔除通過抵押等已經(jīng)用掉的融資額度，最多可回款236億元。

世茂的這34個(gè)項(xiàng)目里，資產(chǎn)業(yè)態(tài)以綜合體商辦為主。地點(diǎn)囊括上海、北京、杭州、南京、重慶等17個(gè)城市。其中，來自重慶的并購(gòu)項(xiàng)目以待售的形式，再次進(jìn)入外界的視線。

不僅是世茂。

1月24日，融創(chuàng)退出常州融譽(yù)置業(yè)，退出前持股59.03%。而1月18日，融創(chuàng)代價(jià)14億出售昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)以及武漢江源項(xiàng)目和武漢城建融創(chuàng)甘露山文創(chuàng)城兩個(gè)項(xiàng)目股權(quán)。

1月24日，雅居樂將其持有的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目26.66%股權(quán)予以出售。算上這一單，半年內(nèi)套現(xiàn)金額達(dá)46.43億元。

1月17日，恒大旗下佛山市順德區(qū)盈沁房地產(chǎn)、昆明恒拓置業(yè)發(fā)生工商變更。

除此之外，中國(guó)奧園、禹洲集團(tuán)、富力地產(chǎn)紛紛表態(tài)要“引入戰(zhàn)投”，同時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)出售。

1月26日，大公報(bào)稱，奧園通過出售境外項(xiàng)目，已回籠資金總額約30億元。截至目前，奧園在境內(nèi)已轉(zhuǎn)讓、退出多個(gè)項(xiàng)目，包括廣東陽(yáng)江、惠州，江西九江、廣西浦北、福建漳州等地；境外方面，目前中國(guó)香港、澳大利亞、加拿大等地項(xiàng)目出售已獲實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，近期或發(fā)布交易公告。

每家房企出售資產(chǎn)的原因不盡相同，無所謂好壞。比如春江水暖鴨先知的世茂，以及充當(dāng)半年白衣騎士的融創(chuàng)都算是主動(dòng)出擊，而恒大則是被動(dòng)售賣。

不過，言公子梳理后發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致房企最終出售資產(chǎn)的壓力有4種：

 “按日計(jì)算”的債務(wù)

現(xiàn)金流未達(dá)預(yù)期

業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

保交付

據(jù)了解，世茂掛出的34個(gè)項(xiàng)目，平均叫價(jià)約26億元。據(jù)澎湃新聞報(bào)道，世茂對(duì)外放售的9個(gè)上海項(xiàng)目，包括此前已抵押的世茂總部上海世茂大廈、上海世茂廣場(chǎng)、蒲城小區(qū)等，對(duì)外報(bào)價(jià)近282.26億元。

眾所周知，一般交易價(jià)會(huì)比叫價(jià)稍稍低一些。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前世茂資產(chǎn)基本都是6折起在談。

從世茂3宗已落地交易看，10.6億元出售上海黃浦路地塊，對(duì)比13.8億元報(bào)價(jià)，打了77折。公告顯示，通過出售該項(xiàng)目，世茂將獲2.7億元收益，所得款項(xiàng)90%將用于降低負(fù)債。

世茂18.45億元出售廣州亞運(yùn)城26.67%股權(quán)給中海，是一個(gè)中立價(jià)；20.86億港元出售的一個(gè)香港項(xiàng)目，則虧損約7.7億港元。

而世茂此次出售的重慶中心、江城銘著和千廝門商業(yè)項(xiàng)目并非是收購(gòu)的好標(biāo)的，存在著前期遺留工程款欠款、配套費(fèi)欠款金額較大、項(xiàng)目股權(quán)均處于質(zhì)押狀態(tài)、土地合同約定的開竣工時(shí)間超期違約等。

截至目前，世茂存續(xù)8只美元債，余額為57.2億美元。瑞銀在近期的一份研報(bào)中預(yù)測(cè)，世茂集團(tuán)2022年1月將有約25億元境內(nèi)債券到期，4月將有7億美元境外債券到期。7月10億美元債到期。

1月來，世茂旗下上海世茂建設(shè)共有7筆ABS到期，到期規(guī)模30.3億元。據(jù)了解，除兩筆4.5億及7.15億元的ABS將延期一年分4期兌付外，世茂已兌付其余5筆，總金額18.3億元。

雅居樂18.43億元出售廣州利合集團(tuán)26.66%的股權(quán)，代價(jià)包括13.8億元現(xiàn)金及應(yīng)付予廣州利合集團(tuán)的貸款金額4.63億元。

“永續(xù)債之王”的雅居樂，其永續(xù)債規(guī)模從2017年的55.3億元已增長(zhǎng)到了2021年年中的130.1億元。按照標(biāo)普估算，2022年，其將有175億元至190億元的債務(wù)到期。

眼前的，2022年3月、8月將分別有5億美元、6億美元的離岸債券到期。

除了要清償即將到期的債務(wù)，“保交付”的重?fù)?dān)也促使各大房企急于回籠資金。

最典型的就是恒大。恒大資產(chǎn)售賣給國(guó)資，既有利于實(shí)現(xiàn)“保交房”的核心任務(wù)，也能減輕自身負(fù)擔(dān)。

融創(chuàng)的情況又不同。

融創(chuàng)將部分項(xiàng)目甚至低至4折出售，并非是債務(wù)到期，而是更希望保持現(xiàn)金流的高流動(dòng)性，以及業(yè)務(wù)謀變的布局。

這其實(shí)是融創(chuàng)資產(chǎn)得以快速轉(zhuǎn)手的原因。

目前，融創(chuàng)中國(guó)存續(xù)美元債12只，存續(xù)規(guī)模77.04億美元，票息在5.95%-8.35%之間。其中2022年6月和8月到期的有12億美元的美元債，還有123億元在岸公募債券將在年底前到期或回售。如果再算上表外的商業(yè)票據(jù)和隱性債務(wù)，粗略估算有200多億元的債務(wù)。

此外，融創(chuàng)中國(guó)還必須在春節(jié)之前結(jié)算部分貿(mào)易應(yīng)付款，包括商業(yè)票據(jù)、建設(shè)費(fèi)用和土地購(gòu)置費(fèi)等。盡管如此，融創(chuàng)在1月20日還提前償還了2筆合計(jì)約42.5億元的債務(wù)。

奧園強(qiáng)調(diào)，目前旗下大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目按計(jì)劃及進(jìn)度進(jìn)行，但為確保項(xiàng)目竣工交付，及降低營(yíng)運(yùn)開支，及土儲(chǔ)充足，短期內(nèi)料不會(huì)有重大土地收購(gòu)，公司亦會(huì)繼續(xù)尋找機(jī)會(huì)出售項(xiàng)目及引入投資者以緩解債務(wù)問題。

看了一圈，言公子發(fā)現(xiàn)，對(duì)民營(yíng)房企來說，如果項(xiàng)目是與國(guó)企合作開發(fā)的，大概率能夠?qū)崿F(xiàn)出售，并且價(jià)格還不錯(cuò)。

從房企當(dāng)前解決債務(wù)問題的角度看，加快出售資產(chǎn)是求生最為關(guān)鍵之處。

Wind數(shù)據(jù)顯示，1月1日-19日，房地產(chǎn)行業(yè)共有30條并購(gòu)動(dòng)態(tài)，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)等領(lǐng)域，主要并購(gòu)方式為股權(quán)出讓和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

1月6日，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，銀行已經(jīng)對(duì)一部分大型優(yōu)質(zhì)房企針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)表態(tài)，稱相關(guān)并購(gòu)貸款不再受到“三條紅線”的限制。

1月17日，浦發(fā)銀行公告，將于1月21日簿記發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，規(guī)模為50億元，期限為3年，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。這是由金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)債。

早在2021年12月，銀保監(jiān)會(huì)就已經(jīng)表態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和并購(gòu)貸款將會(huì)得到“合理發(fā)放”。另外，廣東政府出面，試圖在國(guó)企央企和出險(xiǎn)房企項(xiàng)目之間“牽線搭橋”，促成收并購(gòu)。

一系列政策開閘后，2022年將成為資產(chǎn)收并購(gòu)元年。

2022是一個(gè)開始，但不會(huì)是一個(gè)結(jié)束。

優(yōu)質(zhì)企業(yè)獲得更多活水，款項(xiàng)支付更快的國(guó)資房地產(chǎn)新一輪并購(gòu)或已開始，一定程度上排雷和驅(qū)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)“軟著陸”角色在慢慢奏效。

融創(chuàng)出手昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)、武漢文創(chuàng)城、武漢前地王一江源項(xiàng)目、南通地王項(xiàng)目60%股權(quán)、常州融譽(yù)置業(yè)，接盤方均為國(guó)企央企，分別為華發(fā)、首創(chuàng)、武漢城建和建發(fā)股份及子公司。不過，據(jù)言公子朋友透露，昆明項(xiàng)目只是股權(quán)變更，后續(xù)仍由融創(chuàng)操盤。

此外，融創(chuàng)將持有的溫州浩闊企業(yè)管理有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了合作方德信地產(chǎn)。這場(chǎng)交易的背后，是融創(chuàng)退出“融創(chuàng)德信江山云起”項(xiàng)目。

近一個(gè)月來，恒大部分資產(chǎn)頻頻易主，接盤方也均為國(guó)企。

世茂上海黃浦路地塊資產(chǎn)因有上海國(guó)資委照顧，交易才提高到77折安排給了旗下公司上海久事。

融資端的“破冰”看似很快跟上了，但從目前發(fā)行帶有并購(gòu)字樣債券的幾家房企來看，其相關(guān)募集資金并未投在出險(xiǎn)房企上。

招商蛇口30億元并購(gòu)票據(jù)已于1月12日完成注冊(cè)，首期發(fā)行25.8億元，其中12.9億元用于收購(gòu)住宅項(xiàng)目公司股權(quán)，剩余2.1億元將用于未來符合并購(gòu)要求的項(xiàng)目。

華僑城已在1月12日至1月13日，發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模合計(jì)15億元，其中9.6億元用于償還并購(gòu)貸款，5.4億元用于償還發(fā)行人流動(dòng)資金貸款。

由此可見，國(guó)企央企接盤并未頭腦發(fā)熱，而是相當(dāng)謹(jǐn)慎，也要考慮到自身規(guī)模、效率、品質(zhì)等正循環(huán)的持續(xù)，能為民企解困的地方并不多。

首先，在戰(zhàn)略上做對(duì)的事情，接盤方想著控制風(fēng)險(xiǎn)，并沒錯(cuò)。

部分項(xiàng)目情況復(fù)雜，大都存在著資產(chǎn)不干凈、多重抵押融資，超融70%現(xiàn)象普遍，隱性負(fù)債很難透過短期盡調(diào)查清楚。這類項(xiàng)目變現(xiàn)困難。

此外，部分國(guó)企央企在接手優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的同時(shí)，還會(huì)選擇接手其團(tuán)隊(duì)，為日后開拓所在區(qū)域的城市市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。比如，遠(yuǎn)洋資本2021年收購(gòu)紅星地產(chǎn)，就是如此。

第二，考慮“錢袋子”的流動(dòng)性。

言公子認(rèn)為，如果標(biāo)的是住宅，首選一二線城市核心區(qū)域，去化有保證；如果是三四線城市項(xiàng)目，去化速度超過兩年的項(xiàng)目盡量不碰。如果是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，地段、周邊客群及收益率自然是重要的參考指標(biāo)。不管什么標(biāo)的，留存現(xiàn)金自然越多越好，也有利于成交。

國(guó)企央企對(duì)標(biāo)的進(jìn)行考量后，更多會(huì)以較便宜的價(jià)格抄底部分核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

這樣看來，國(guó)企央企更多是以 “白武士”的角色希望從中獲利，因?yàn)椤吧虡I(yè)社會(huì)的邏輯本質(zhì)如此”。

此外，值得關(guān)注的是， 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的整體回升，2022年行業(yè)或?qū)⒂瓉硗赓Y資金注入的小高潮。

盡管如此，言公子認(rèn)為，市場(chǎng)已經(jīng)很難再出現(xiàn)大規(guī)模收購(gòu)，都是一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目的算賬談價(jià)。

西南證券研報(bào)稱，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)困境在于流動(dòng)性壓力尚未完全解除，且土拍市場(chǎng)性價(jià)比更高。言公子也認(rèn)為，短時(shí)間內(nèi)盤活行業(yè)的絕非并購(gòu)，而是房企在公開土地市場(chǎng)發(fā)力以及銷售回款的提升。

但在即將過去的1月，房企拿地并不見積極態(tài)勢(shì)。

1月25日，易居研究院披露的《1月上市房企拿地排行》報(bào)告顯示，2022年年初至今，全國(guó)土地市場(chǎng)總體溫和平靜，僅有15家房企出手拿地，拿地金額為166億元，拿地?zé)崆閯?chuàng)下十一年同期以來的新低。其中國(guó)企央企比例為73%，而民企中只有萬科、龍湖、綠地、濱江4家拿地。

來源：焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

大出清的市場(chǎng)環(huán)境下，懸崖邊的房企，要成功渡劫，僅僅做減法，顯然不夠，或可主動(dòng)避讓，等待更好的窗口期，這是再進(jìn)一步的關(guān)鍵。

買方不要頭腦發(fā)熱，要有清晰目的，否則可能陷入 “療傷”。變了卦的交易和并購(gòu)也不在少數(shù)。

對(duì)于行業(yè)而言，或許是行業(yè)分化，強(qiáng)者愈強(qiáng)的新開端.