保全與執行 作者：李舒、李元元、李營營
另購房系原有住房不能滿足居住要求，案外人有權排除執行
編者按
在執行程序中，購房者排除人民法院對所購房屋的強制執行屬于比較常見的爭議類型。本期，我們梳理了在購買者排除執行程序中存在的常見爭議焦點和對應的裁判規則，以幫助讀者學習、了解。
閱讀提示：目前，國內房價高企，大多數購房者需要付出一代人、甚至是兩代人的收入，購得一處安身之所。因此，保護購房消費者便具有了深刻的社會基礎。同時，法律也對何為購房消費者，規定了較為嚴格的構成條件。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱“《執行異議和復議規定》”）第二十九條明確規定，購房人排除執行必須滿足的條件之一為“買受人名下無其他用于居住的房屋”。從字面理解，除執行房屋外，買受人名下無其他可用于居住的房屋，即買受人名下僅有一套房。那么，買受人名下有兩套房時，是否還符合該條規定？本篇文章在梳理最高人民法院近三年審理此類案件爭議焦點的基礎上，總結、歸納最高人民法院處理此類案件的裁判觀點，為案件當事人、律師或者法官提供處理該類問題的思路，提高購房者的法律風險意識，使其能在購房付款階段最大程度控制未來房屋在執行程序中的法律風險。
裁判要旨
對于《執行異議和復議規定》第二十九條第二項規定的“買受人名下無其他用于居住的房屋”，不應機械限于套數的理解。如原有住房不能滿足現有家庭成員的居住要求，再購買房屋是為了對居住環境進行必要的改善，其仍屬于滿足生存權的合理消費范疇之內。
案情簡介
1. 2013年6月19日，黃少婷和尚源居公司訂立《商品房預約合同》，并先后支付合同價款66.67%。
2. 2015年9月21日，在恒冠公司與尚源居公司仲裁案中，根據恒冠公司申請，北海海城區法院查封案涉商品房。
3. 2016年5月6日，北海仲裁委員會裁決尚源居公司向恒冠公司支付工程進度款。之后，恒冠公司申請北海中院強制執行案涉商品房，黃少婷提出執行異議。
4. 2016年10月17日，北海中院認為黃少婷名下雖備案登記預購一套商品房但未過戶，符合購房消費者的條件，裁定中止對案涉房屋的執行。恒冠公司不服，向北海中院提起案外人執行異議之訴。
5. 北海中院一審、廣西高院二審均判決支持案外人黃少婷請求，恒冠公司不服，認為案外人名下還有其他住房，本案購房行為系商業投資，向最高法院申請再審。
6. 2018年9月30日，最高法院裁定駁回恒冠公司再審申請。
裁判要點及思路
本案中，最高法院在審查案外人黃少婷是否符合《執行異議和復議規定》第二十九條規定的“買受人名下無其他用于居住的房屋”這一條件時，從以下兩個角度進行論述：
（1）雖然案外人黃少婷名下備案登記了一套房屋，但備案登記并不產生物權變動的效力，在備案登記的房屋未依法過戶至案外人黃少婷名下，且恒冠公司亦未能提供證據證實案外人黃少婷實際居住該房屋的情形下，不能據此認定黃少婷名下有其他用于居住的房屋；
（2）對于“買受人名下無其他用于居住的房屋”這一條件，不應機械限于套數的理解。如原有住房不能滿足現有家庭成員的居住要求，再購買房屋是為了對居住環境進行必要的改善，其仍屬于滿足生存權的合理消費范疇之內。
需要注意的是，最高法院在本案中使用“改善型消費”這一用語，評價案外人購買案涉商品房目的。“改善型消費”，系消費者基于改善現有居住條件另外購房的行為。近幾年，部分省份陸續出臺支持擴大消費的各項意見，包括支持提高城鄉居民消費能力、支持擴大住房消費、支持擴大信息消費、支持促進綠色消費、支持促進農村消費、支持改善消費環境、支持提高城鄉居民消費能力等舉措，將個人購買住房契稅優惠范圍由家庭唯一住房，擴大到家庭第二套改善性住房，降低剛需和改善性住房的購房成本，引導住房需求全面釋放。
本所律師認為，最高法院在本案中的做法或順應目前中央及各地鼓勵首套自住房和改善型住房消費需求政策，但是一定程度上擴張了《執行異議和復議規定》第二十九條中購房消費者的范圍。畢竟，與剛需購房消費者相比，改善型購房消費者值得公權力給予特殊保護的必要性降低。而且，該條規定是對房屋消費者物權期待權的保護，或名“弱者保護”，是在執行程序中基于對購房者生存權這一更高價值的維護，賦予消費者排除抵押權人、建設工程價款優先受償權人等優先權人和一般債權人申請執行的特殊權利。因此，法院應嚴格適用該條規定，從該條規定的立法目的出發，嚴格將這里的購房消費者限制為剛需消費者。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
案外人以購房消費者身份排除強制執行時，最高法院審查案外人是否符合“名下無其他用于居住的房屋”這一條件時，相關裁判觀點主要有:
1. 一般情況下，購房消費者排除執行，其名下應只有一套房，即案涉房產。對《執行異議和復議規定》第二十九條進行文意理解，“買受人名下無其他用于居住的房屋”應當理解為買受人名下僅存在一套可用于居住的房屋，即案涉房產。實踐中，比較常見的爭議類型是，執行房屋系父母子女共同購買房屋，如父母名下擁有多處房產，則父母無權以購房消費者身份排除對案涉房屋的強制執行；夫妻離婚的，約定房屋歸另一方所有，則另一方滿足只有一套房條件。
2. 最高人民法院認定案外人名下在何地只有一套房的判斷標準不同：
（1）案外人名下在與涉案房屋同一設區的市和縣級行政區（不包括設區的市的“區”）無其他用于居住的房屋；
（2）案外人在被執行房屋所在地長期居住，在同一地點其名下無其他能夠用于居住的房屋，而不是在全國范圍內無其他用于居住的房屋。最高法院認為，案外人不同于被執行人，不能按照對被執行人的標準在全國范圍內查明其是否僅有此一套用于居住的住房，只要案外人在案涉房屋所在地沒有其他登記于其名下的住房即可；
（3）案外人名下有備案未過戶的房屋，如申請執行人不能舉證證明案外人已經居住，則應認定案外人符合只有一套房屋的條件。最高法院認為，雖然案外人名下備案登記了一套房屋，但備案登記并不產生物權變動的效力，在備案登記的房屋未依法過戶至案外人名下，且申請執行人亦未能提供證據證實案外人目前在該房屋居住生活的情形下，不能據此認定案外人名下有其他用于居住的房屋。
（4）在執行程序中，在法院網絡執行查控系統查詢，案外人名下無房產登記信息。
3. 雖然《執行異議和復議規定》第二十九條第二項并沒有限定“買受人名下無其他用于居住的房屋”條件的時間節點，但應包括買受人購買爭議房屋這一時間。目前，《執行異議和復議規定》第二十九條并未規定案外人應在何時滿足“名下無其他可用于居住的房屋”這一條件，最高法院在部分案例中認為，該時間點應包括買受人購買爭議房屋時。本所律師認為，參考該條規定中對于案外人簽訂書面買賣合同的時間要求，應理解為，案外人在法院查封登記在被執行人名下的商品房之前，滿足名下無其他用于居住的房屋這一條件即可。一方面，在案外人購買案涉房屋后至法院對案涉房屋采取執行措施期間，應充分尊重案外人對于自有財產權利的處分權利；另一方面，將時間節點提前至案外人購買案涉房產時，將大大限縮購房消費者的范圍，相當程度上剝奪在法院執行案涉房產時確有保護必要的案外人的權利?？梢灶A見的是，在未來一段時間內，這一問題的爭議或將繼續存在。
4. 案外人名下有兩套房的，如能舉證證明確為生活居住需要，亦滿足條件。最高法院認為，現實中，出于照顧父母或者撫養孩子的考慮，購買兩套房用于居住的實際情況已經有相當的普遍性，符合現實情況中一般家庭對居住權的期待，故不能機械地限于套數的理解，將房屋限定為一套。案外人基于對居住環境進行必要改善，另外購買房屋用于居住的改善型消費，符合《執行異議和復議規定》第二十九條的相關規定。
5. 關于舉證證明，如案外人能夠提供住所地的個人住房登記信息查詢結果，證明其名下無其他用于居住的房屋，即有權排除執行。案外人無須舉證證明其配偶、未成年子女名下無其他用于居住的房屋。《執行異議和復議規定》第二十四條規定，案外人針對執行標的提出排除執行的異議，案外人應舉證證明其為執行標的的權利人、該權利的合法真實、該權利能夠排除執行。否則，案外人應承擔舉證不利的證明責任。根據最高法院在多數案例中的裁判觀點，案外人僅需證明其個人名下無其他用于居住的房屋即可，無需舉證與其共同生活的人名下有無房產；如果案外人能夠提供證據證明其名下未登記有其他房屋，申請執行人應當進一步舉證證明案外人在其他地區或者在全國范圍內還有其他用于居住的房屋，否則，法院應認定案外人符合購房消費者的條件。
6. 案外人通過以房抵債、直接購買等方式一次性購買多套房屋的，如案外人未能進一步舉證證明購買多套房屋確系生活需要，不能認定其屬于消費者。最高法院認為，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條、第二條規定，消費者交付商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人?？梢姡m用該批復的主體應是“消費者”，依照《消費者權益保護法》第二條規定，消費者應當是為生活消費需要購買、使用商品或接受服務的主體，而以其他債權抵付購房款或者直接購買的方式一次性購買多套（指大于兩套）房屋，超出一般生活所需，如果案外人未能進一步舉證證明購買多套房屋確系生活需要，并非商業性投資，則應認為案外人主張其系消費者的依據不足，對其排除執行的請求不予支持。
7. 案外人在訴訟期間通過辦理房屋產權過戶手續致使其名下無房產，應認定為存在規避法律的情形，無權排除執行。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關法律規定
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（2020修正）
第二十九條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
《中華人民共和國消費者權益保護法》
第二條 消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務，其權益受本法保護；本法未作規定的，受其他有關法律、法規保護。
《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（已失效）
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
法院判決
以下為最高人民法院在判決書“本院認為”部分就此問題發表的意見：
本案證據能夠證明，黃少婷購買案涉商品房系用于居住，其目的屬于滿足家庭生活的合理消費。雖然黃少婷名下備案登記了一套房屋，但備案登記并不產生物權變動的效力，在備案登記的房屋未依法過戶至黃少婷名下，且恒冠公司亦未能提供證據證實黃少婷目前在該房屋居住生活的情形下，不能據此認定黃少婷名下有其他用于居住的房屋。對于《執行異議和復議規定》第二十九條第二項規定的“買受人名下無其他用于居住的房屋”，不應機械限于套數的理解。如原有住房不能滿足現有家庭成員的居住要求，再購買房屋是為了對居住環境進行必要的改善，其仍屬于滿足生存權的合理消費范疇之內。本案根據已查明的事實，可以認定黃少婷購買案涉商品房是用于居住的改善型消費之需，并非用于商業性投資。恒冠公司認為黃少婷購買案涉商品房屬于商業投資，黃少婷對該商品房享有的民事權益不能優先于恒冠公司享有的建設工程價款優先受償權，無事實和法律依據，不能成立。至于黃少婷就案涉商品房未及時辦理產權預告登記備案是否存在過錯的問題，由于該內容并不屬于《執行異議和復議規定》第二十九規定所要審查的要件，故本案無需就此過錯進行判斷。
案件來源
《廣西恒冠建設集團有限公司、黃少婷申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2018）最高法民申1968號】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規則如下，供讀者參考：
1. 執行房屋系父母子女共同購買房屋，如父母名下擁有多處房產，父母無權以購房消費者身份排除對案涉房屋的強制執行。
案例1：《吳曼茹與姚仲毅申請執行人執行異議之訴一案再審民事裁定書》【（2019）最高法民申3002號】
最高法院認為，根據一審法院查明的事實，王萍與吳亞平系夫妻，吳曼茹系其女，案涉“香港麗都”19層1號房屋系王萍與吳曼茹共同購買。2017年12月25日武漢市房屋交易權屬登記及合同備案信息查詢結果顯示，王萍名下在東西湖環湖路戀湖家園3組團(登記備案時間2004年9月24日)、江漢區萬松園路129號B棟(登記備案時間2007年10月16日)、江漢區青年路31號(登記備案時間2008年3月6日)、漢陽區玫瑰新苑6棟(登記備案時間2005年4月11日)等地擁有或曾擁有多處房產。吳曼茹購買案涉房產時未滿18周歲，與其共同購買案涉房產的王萍名下有多套住房，不符合《執行異議和復議規定》第二十九條第規定的第二項條件。吳曼茹不能以其對案涉房產享有的物權期待權對抗在案涉房產上設定的抵押權。二審法院根據現有證據認定吳曼茹不能排除對案涉房產的執行并無明顯不當。
2. 案外人通過以房抵債的方式一次性購買多套房屋，超出一般生活所需，如案外人未能進一步舉證證明購買多套房屋確系生活需要，不能認定其屬于消費者。
案例2：《戴愛維、中誠信托有限責任公司申請執行人執行異議之訴二審民事判決書》【（2019）最高法民終160號】
最高法院認為，本案中，戴愛維雖然在一審法院查封之前已簽訂書面買賣合同，并已支付全部房款，但是其未舉示證據證明所購房屋用于居住，且其名下無其他用于居住的房屋，故戴愛維也不能依據該條規定排除對案涉房屋的執行。第三，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條、第二條規定：“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人?！笨梢?，適用該批復的主體應是“消費者”，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》第二條規定，消費者應當是為生活消費需要購買、使用商品或接受服務的人，而本案中系以其他債權抵付購房款的方式一次性購買三套房屋，超出一般生活所需，而戴愛維未能進一步舉證證明購買三套房屋確系生活需要，故戴愛維主張其系消費者的依據不足，對其相關上訴請求不予支持。
3. 案外人在訴訟期間通過辦理房屋產權過戶手續致使名下無房產，應認定為存在規避法律的情形，無權排除執行。
案例3：《張輔志、許瑩申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2019）最高法民申1031號】
最高法院認為，張輔志占有該房產系在人民法院查封之后，且2015年12月25日經一審法院查詢，張輔志名下有兩套房產，而該兩套房產均在二審法院審理期間辦理了產權過戶手續，存在規避法律的情形。依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條、第二十九條之規定，張輔志對案涉房屋所享有的民事權益不足以排除強制執行。二審法院認定事實清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：駁回張輔志的再審申請。
4. 案外人能夠提供住所地個人住房登記信息查詢結果，證明其名下無其他用于居住的房屋，即有權排除執行。購房人無須舉證證明其配偶、未成年子女名下無其他用于居住的房屋。
案例4：《中誠信托有限責任公司、周福林申請執行人執行異議之訴二審民事判決書》【（2019）最高法民終161號】
最高法院認為，本案中，周福林與典雅地產公司于2014年9月5日簽訂了合法有效的《重慶市商品房買賣合同》，周福林作為購房者已經支付了案涉房屋的全部價款635,846元。且周福林舉示了重慶市巴南不動產登記中心出具的《重慶市個人住房登記信息查詢證明》，亦證明了自己名下除購買的用于居住的案涉商品房外無其他用于居住的房屋。一審法院根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定……認定周福林對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益，并無不當。中誠信托公司主張周福林所舉示的重慶市巴南不動產登記中心出具的《重慶市個人住房登記信息查詢證明》不能證明周福林名下無其他用于居住的房屋，但中誠信托公司亦未提交證據證明周福林名下有其他用于居住的商品房等房屋，應承擔舉證不能的不利法律后果，本院對其該主張，不予支持。中誠信托公司另主張周福林應舉證證明其配偶、未成年子女名下無其他用于居住的房屋，但《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條并未要求購房人應同時舉證證明其配偶、未成年子女名下無其他用于居住的房屋。在周福林已經舉證證明自己名下無其他用于居住的房屋，且中誠信托公司亦未能舉證證明周福林的配偶或未成年子女名下有其他用于居住房屋的情況下，中誠信托公司的該主張缺乏事實和法律依據，本院亦不予支持。
5. 在案外人初步舉證證明其在住所地無其他用于居住的房屋后，如申請執行人不能舉證證明案外人在全國范圍內還有其他可居住的房屋，應認定案外人符合消費者條件。
案例5：《交通銀行股份有限公司陜西省分行、支曉微申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2018）最高法民申4875號】
最高法院認為，關于支曉微所購房屋是否用于居住且其名下是否有其他用于居住房屋的問題。經查，支曉微所購房屋經政府主管部門規劃批準的使用性質為居住用房，支曉微只能用于居住。根據西安房管局出具的《財產查詢反饋信息表》，支曉微名下未登記有其他房屋，交行陜西分行不能證明支曉微在西安市或者在全國范圍內還有其他用于居住的房屋，原審法院認定支曉微所購房屋用于居住且其名下無其他用于居住的房屋，并不缺乏證據證明?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條僅規定房屋買受人名下無其他用于居住的房屋，并未規定買受人的配偶、子女名下無其他用于居住的房屋，而交行陜西分行亦未證明支曉微的配偶、子女名下有其他用于居住的房屋，交行陜西分行主張上述第二十九條規定系指買受人本人及其配偶、子女名下均沒有其他用于居住的房屋，并以原審法院對支曉微配偶、子女名下是否有其他居住用房未予查清為由申請再審，缺乏依據，不予采納。
6. 雖然《執行異議和復議規定》第二十九條第二項并沒有限定“買受人名下無其他用于居住的房屋”條件的時間節點，該條件應包括買受人購買爭議房屋時無其他用于居住的房屋的情形。
案例6：《吉冰海與盧盛和申請執行人執行異議之訴一案再審民事裁定書》【（2019）最高法民申1476號】
最高法院認為，吉冰海于2008年8月25日購買案涉商品房時，其名下有本溪市明山區永新街食品棟10層8單元14號建筑面積160.39平方米的房屋，吉冰海在二審庭審中亦認可在購買案涉房產時有用于居住的房屋。雖然吉冰海于2012年12月3日經公證出售了其名下原有住房，但《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條第二項并沒有限定“買受人名下無其他用于居住的房屋”條件的時間節點，該條件應包括買受人購買爭議房屋時無其他用于居住的房屋的情形。吉冰海購買案涉房屋時，名下有用于居住的房屋，不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條第二項規定的條件。
7. 出于照顧父母或者撫養孩子的考慮，購買兩套房用于居住的實際情況已經有相當的普遍性，符合現實情況中一般家庭對居住權的期待，故不應將房屋僅僅限定為一套。
案例7：《交通銀行股份有限公司陜西省分行、王欣申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2018）最高法民申5473號】
最高法院認為，王欣在西安中院查封前與瑞麟公司簽訂書面《商品房買賣合同》，該房屋系用于居住且王欣名下無其他用于居住的房屋，王欣也實際繳納了購房款。雖然王欣在該小區購買案涉兩套房屋，但現實中，出于照顧父母或者撫養孩子的考慮，購買兩套房用于居住的實際情況已經有相當的普遍性。符合現實情況中一般家庭對居住權的期待，故不應將居住權僅僅限定為一套。因此，原判決適用《執行異議案件規定》第二十九條，認定王欣對案涉房屋享有的權利能夠排除執行，并不缺乏證據證明，亦不存在法律適用錯誤的問題。
8. “買受人名下無其他用于居住的房屋”，通常是指買受人在被執行房屋所在地長期居住，而在同一地點其名下無其他能夠用于居住的房屋。
案例8：《中國長城資產管理股份有限公司貴州省分公司、張青申請執行人執行異議之訴二審民事判決書》【（2018）最高法民終545號】
最高法院認為，《執行異議和復議的規定》第二十九條系針對房屋消費者物權期待權的保護條件所做的規定，該條規定的“所購商品房系用于居住”應當做寬泛理解，不管是單純的居住房還是商住兩用住房，只要是有居住功能的，即應視為用于居住的房屋；這里的“買受人名下無其他用于居住的房屋”，通常是指買受人在被執行房屋所在地長期居住，而在同一地點其名下無其他能夠用于居住的房屋。本案中，案涉房屋系商品住宅，具有居住功能，符合“所購商品房系用于居住”的要求。雖然案涉房屋目前被出租，但不能以此否定該房屋系用于居住的房屋性質。長城資產貴州公司以案涉房屋用于經營而未實際居住為由，主張案涉房屋不符合“所購商品房系用于居住”的條件，依據尚不充分。同時，根據東街社區居委會的《證明》載明的內容，買受人張青戶籍所在地在安順，在外地沒有長期的正式的工作，只是短期務工，且其本人名下除案涉房屋外沒有其他具有居住功能的房屋，可以認定其符合“買受人名下無其他用于居住的房屋”的條件。故一審認定張青所購案涉房屋系用于居住且其名下無其他用于居住的房屋，并無不當。
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