地產大爆炸 作者：炸天團
來源：地產大爆炸（ID:dichandabaozha)
從2021年12月以來，全國很多城市的房貸開始松閘放水了。
比如北京房貸放款周期縮短，由半年到1個月之內，比如蘇州房貸利率下探到5%以下。
對于房企或者是購房者，這些都是提振市場的好消息，很多人樂觀地認為這是回暖的信號。
然而對于房產中介行業來說，完全開心不起來，這點回暖沒有任何解凍的效果。
大到貝殼、房多多這種中介巨頭，無一例外在被資本無情“鞭打”，小到無數中介門店迎來關門潮，好多中介人失業跳槽，悲觀消息層出不窮。
很多地產中介人寄希望年初的回暖，中介生意能觸底反彈。
炸天團則認為，這個底可能一時半會都觸不到了，形勢比想象中嚴重很多。
01
地產中介人有多難？
首當其沖的是，二手房銷量斷崖式下跌！
去年3月貝殼50城二手房成交套數創近2019年以來歷史新高，但是到了9月，卻又創下2019年以來的歷史單月最低值(除疫情、春節等特殊時點外)。
從峰值到谷底，僅半年時間累計下降超六成。
市場遇冷，直觀的反映在了中介一哥企業——貝殼的股票上。
11月8日，貝殼找房公告披露今年三季度財報，期內實現營業收入181億元，同比下降11.9%；凈虧損為8.88億元！實現成交額（GTV）也同比下降20.9%之多。
資本的天性是避險，市場一絲風吹草動，立馬止損。
所以大家看到了，貝殼股票一路走低，自2021年2月以來累計跌幅超73%，總市值蒸發超4300億元，甚至還被渾水惡意做空。
貝殼的業績其實是整個地產中介的晴雨表，頭部企業沒肉吃，腰部、尾部可能連湯都喝不上。
安居客——2021年遲遲未能通過港交所聆訊，招股書于當年10月失效。
房多多——從19年10億美元的總市值，跌到如今的3千萬美元，足足97%市值蒸發！如今更是收到美股退市的警告，處境和教育股已然沒差了。
我愛我家——股價腰斬、業績承壓，背后的第二股東58集團業也扛不住了，減持大量股票，從8.28%到4.99%，拋售套現背后充斥著對其未來的不看好。
與萎靡業績相伴的，還有一系列如收縮規模與裁員的經營調整。
先是裁員，臨近年底，已完成6輪融資的居理買房被爆裁員，個別城市收縮業務，據悉目前正在四處奔波尋找資方接盤。
再是人事動蕩，我愛我家單是去年8月-9月就有5名高管離職，包括總裁級別的人物。
中原地產大陸區總裁、主席等相繼請辭、退休，主陣地廣州深圳二手房的低迷恐怕是最主要的導火線了。
最令人唏噓的非恒大的房車寶莫屬，去年風光無限，雄心勃勃地宣稱投入200個億，坐擁2000多萬個經紀人，結果呢，不到一年，恒大深陷流動性危機，自顧不暇。
房車寶沒有逃過戰略收縮的命運，多個區域公司幾近解散，留下一地雞毛。
以前那個中介銷售賺百萬的紅利時代過去了，在政策和房企的縫隙中，中介只能茍延殘喘。
02
地產中介之所以跌落如此慘烈，歸根結底，2021年是二手房跌落神壇的一年，真的太難賣了。
在幾百條政策調控下，包括二手房指導價出臺、銀行貸款難度增加、首付資金來源審查嚴格等等，都嚴重地影響了二手房的成交量。
再加上多個熱點城市出臺學區房政策，嚴厲整治當地的學區房亂象，未來教育改革方向的撲朔迷離。
沒人能擔保學區房的未來價值，這間接讓二手房市場陷入濃重的觀望情緒。
據悉，北京有學區房業主兩天降價138萬元，但仍未找到買家；杭州出現大量“偽學區房”，不少房源虧本出售也無人問津。
學區房是二手房的主心骨，一旦學區房的優勢不再，二手房市場就會遇冷。
還有一個重創地產中介的大招——官方二手房交易平臺。
一個杭州！一個上海！
兩大地產最熱城市相繼上線二手房自助交易“網上簽訂合同”服務，無需通過中介人員，直接買賣雙方溝通，省去中間中介費。
這簡直是中介平臺大殺器啊。
雖然處于試點階段，若中介行業仍亂象叢生、良莠不齊，遲早都會被這些更高效、更透明的官方版本替代。
同時，新房業務萎縮，也極大影響了中介業績。
如今市場轉冷，很多房企陷入流動性危機，樓盤去化難度加大，不得不加大傭金支出，支出變大，傭金就更難發出去了。
居理買房創始人王鵬曾在公司內部群無奈地表示，應收賬款難追回是業務收縮主因，公司有幾個億的應收款沒能收回。
房地產市場下行，地產中介行業也不可避免地遭受打擊，只不過比房企受到的沖擊慢半拍。
同樣道理，回暖的節奏也會慢半拍。
03
去年中介遭遇巨變，當局者陣痛不已。
但跳出整個行業，俯瞰這次下行，未必不是一次良性的市場洗牌。
過去幾年，大部分城市的人店規模都提升了50%-100%，產能過剩明顯稀釋了人均交易量。
這種無序擴張很容易引起內卷，甚至行業倒退，肉少僧多的道理都懂。
2021年或許會是整個房產中介行業規模的最高峰，慢慢地，行業會從追求規模增長，轉向追求效率與品質，以及對開發商的服務上來。
如何給客戶提供精益求精、高效精準的服務，如何避免踩紅線、讓整個行業規范化，這些都是中介行業以從業者需要自我優化的。
對于地產中介未來，不必太悲觀，每次下行，都是為了下一次的上彈蓄力。
等明年市場企穩，行業去蕪存精，留下來的都是精英，未來也依舊可期。
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原標題： 地產中介，比預料的還要嚴峻
