觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
每次競拍都是一場博弈，或進取，或退讓，總有人贏，有人輸。
一大早，市政服務大廳人頭攢動，各家房企投拓人員早早抵達現(xiàn)場，更不乏有企業(yè)高層帶隊，摩拳擦掌想要有所作為。
很難想象，宛如“趕集”的場景，竟是搶著做出那些動輒百億上下的決定。
“這一次集中供地推出了很多熱門區(qū)域地塊，一半位于五環(huán)和六環(huán)之間。”
一位分析人士解釋此次土拍熱度時指出，上半年拿地機會較少，并且近年來北京能達到五通一平的凈地已經極為稀缺，此次有朝陽、海淀、豐臺、昌平等多個熱點區(qū)域優(yōu)質地塊。
但每次競拍都是一場博弈，或進取，或退讓，總有人贏，有人輸。
北京首個集中競拍日，12宗地塊全部達地價上限，僅5宗現(xiàn)場成交，余下7宗全部進入轉入高標準商品住宅建設方案投報程序，合計收金516.19億元。
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北京第一次集中出讓的地塊中，有15宗地塊位于中心城區(qū)，占比面積約為43%，朝陽區(qū)作為供地熱門區(qū)域，共推出10宗地塊，建筑規(guī)模近百萬平米，在各區(qū)域中占據榜首，地塊分布在金盞、王四營、東壩等。
朝陽區(qū)和海淀區(qū)的10宗地塊在5月10日迎來現(xiàn)場競價，當日土拍火爆程度是可預料的，網上報價期間不少地塊就已達土地合理價格上限，于現(xiàn)場直接進入競報公租房比例/政府自持比例。
開拍前的一份網傳參與競買名單透露出，集中競價兩日競拍的25宗地塊，共吸引逾200家房企及聯(lián)合體參與競拍，保證金入賬將近1600億元。最為積極的當屬金地，2宗獨立競買之外，更有22宗與華潤保利組成聯(lián)合體參與。
每一宗地競拍，房企都會領取一個專屬“號碼牌”參戰(zhàn)，一個數(shù)字所承載的或許不止一場競拍得與失，更與企業(yè)未來的區(qū)域市場占有率、業(yè)績相關聯(lián)。
當日競拍現(xiàn)場，無論是金盞鄉(xiāng)、王四營鄉(xiāng)、崔各莊鄉(xiāng)、東壩、還是豆各莊鄉(xiāng)、樹村地塊，競爭都異常焦灼。以金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊為例，57號首開+旭輝、79號金地+華潤+保利、45號中海交替報價，屢次在即將成交之際，遭遇“攔路虎”。
這時每一聲報價都可以折算成金錢，手起刀落間都是壓縮的利潤。
令人意外的是，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02的最終歸屬并不是中海等熱門，而是最后殺出的19號“黑馬”卓越，成交價為39.27億元+13%政府產權份額。
據觀點地產新媒體不完全統(tǒng)計，近半月，卓越已在廣州、北京集中拍地花費將近70億，而就此次北京集中拍地，卓越報名的地塊達到11宗。
有現(xiàn)場人士透露，落錘成交那一刻，一位身穿白色POLO衫的男士握拳歡呼，這聲歡呼或許是投研團隊終日勞累有回饋。據悉，卓越內部有“招拍掛全覆蓋”的研判體系，對已進入和將進入城市所有招拍掛地塊都要求跟蹤，記錄地塊出價及售價預期。
卓越還參與了另一宗金盞鄉(xiāng)小店村地塊的競拍，這宗地塊同樣在線上出價環(huán)節(jié)就已到達土地合理價格上限，現(xiàn)場直接競拍政府產權份額。
融創(chuàng)在競拍過程中拿出了必勝姿態(tài)：7次舉牌占4次，且?guī)缀跏敲肱e。結果并沒有太大意外，融創(chuàng)以26.83億元+15%政府產權份額奪得朝陽金盞3005-08地塊，溢價率3.87%，住宅樓面價約5.3萬元/平米。
資料顯示，金盞鄉(xiāng)“雙姝”均位于蟹島度假村東側，兩宗宅地南側3005-12地塊即中海首開拾光里，網簽價為7.1-7.6萬元/平米，該宗地指導售價為7.6萬元/平米。
值得關注的是，金盞兩宗地在到達土地合理上限價格之后，均轉為現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產權份額程序。據了解，地價上限、競報（政府持有份額、公租房面積、人才房面積）上限、房屋指導價全部明牌化，也被稱為此次北京土拍“三駕馬車”。
其中，競報政府產權比例地塊，即按照規(guī)定，這類地塊建成的房源，自取得不動產權證5年內不得轉讓，滿5年后，可按市場價轉讓個人產權份額，政府持有部分則按市場價收回相應價款。
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其中，王四營L01地塊，金地+保利+華潤報13900平米觸及競公共租賃住房上限，上限價格31.5億元，溢價率5%；王四營L02、L05地塊，中冶以30.95億+13800平米公租房面積觸及上限，溢價率5.09%；王四營L03地塊，建發(fā)+電建聯(lián)合體以54.5億+24400平米公租房面積觸及上限，溢價率5.01%，三宗地均轉入高標準住宅建設投報。
這天，有那么幾種聲音帶著強烈的情緒：歡呼聲、驚嘆聲、唏噓聲。這場“賽事中”，有人滿載而歸，有人愈挫愈勇，有人黯然離場。
不過，金地+保利+華潤下午繼續(xù)發(fā)起猛攻，與綠城+金茂聯(lián)合體你來我往交替競價，最終以50.94億元拿下朝陽崔各莊南皋村L01-01地塊，配建2.2萬平米公租房。
在全日競拍中，金地+保利+華潤基本上以合體形式出現(xiàn)，唯獨在東壩地塊爭奪中，華潤+保利組團出戰(zhàn)，金地卻選擇和首開、旭輝聯(lián)合。
據觀點地產新媒體了解，金地+首開+旭輝曾打造華樾國際項目，此次出讓的東壩地塊正位于華樾國際東側。因此外界猜測，三家或將再攜手打造華樾國際二期。
以秒為頻次的報價，不僅令人繃緊心弦，更能映射的是房企對土地的渴求。金地+首開+旭輝也的確積極參與到東壩地塊競爭中，但央企中冶明顯對東壩地塊志在必得。
豆各莊地塊、海淀樹村兩宗地同樣是熱點地塊，豆各莊宅地為此次“內定總價地王”，競拍前網上競報價格達62.6 億元。現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié)，龍湖+住總+平安率先舉牌62.9億，第二手金地+華潤+保利63.5億。直至第12輪，龍湖+住總+平安68.2億，觸及價格上限，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。
資料顯示，兩宗地塊地理位置得天獨厚，臨近中關村軟件園，周邊有頂級教育資源以及成熟配套。有人戲稱，這兩個項目將來一定是“出類拔萃的天之驕子”。
因開拍前已達到地價上限，樹村地塊競拍時直接進入競政府持有商品住宅產權份額環(huán)節(jié)。開拍前，便有不少土拓人預測，兩宗地定能進入高標準住宅建設方案投報環(huán)節(jié)。
“我就知道。”此話一出，惹來笑聲一片，帶著意料之中的坦然。
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