作者：炸天團

4月15日，2022年的第一次降準在萬眾企盼中落地，降準帶來的5300億元流動資金也即將達到市場。 

【1】

其實冷靜下來看，這次央行降準的消息，對很多人來說既在意料之中，也在意料之外。

意料之中在于，此前國常會已經連續兩周重磅定調，尤其4月13日的國常會上，明確鼓勵大型銀行適時運用降準等貨幣政策工具。

國常會預告在前，再加上當前經濟發展面臨重重壓力，央行降準的消息對市場來說并不意外。 

但意料之外的是，4月15號這天本來應該是MLF公布是否降息的日子，按照市場的預期，應該是降準和降息的消息在這一天一起公布。 

不僅給市場提供更多的錢，也提供更便宜的錢。利用這樣的金融核彈，給整個市場一劑強有力的刺激，轟開當前的利空壓力。 

但等了一天，降息卻落空了。 

第二個意外的點在于，此次降準的幅度僅有0.25%，按照以往降準的幅度和規律，一般都在0.5-1%區間，0.25%在整個降準歷史中都是少見的。 

盡管與此，這次這次央行降準，無論是強度還是目的，都和去年7月份、12月份的降準完全不一樣。 

去年兩輪的降準是央行主動進行微調，降準與MLF（中期借貸便利）進行微縮對沖，算下來其實放水的力度并沒有那么大。 

但這次央行是全面降準，背后的迫切性當然不可同日而語，尤其疫情肆虐下讓不少行業深陷泥沼。 

因此，從今年的各種松動利好信號來看，后續預計還會有降息、降準跟上。 

踩實了這一步，是為了更好地邁出下一步。 

【2】 

此次央行降準并不是直接作用于房地產市場，但作為實體經濟重要部分，地產行業當然也是央行口中支持的對象。

從過往的案例來看，降準對房地產行業的影響，肯定是積極的。 

對于房地產企業來說，降準給市場釋放更多流動性資金，直接作用于房企“錢地人”三要素中的“錢”。

加之去年四季度央行強調金融機構對房地產合理資金需求要給予支持，以及并購貸的同步推行，很大程度上能緩解房企現金流壓力。 

對于購房者來說，降準釋放的無成本資金，會激勵銀行進一步增加房貸投放，并促進按揭利率的下調，直接刺激購房消費。 

對房地產行業來說，政策加大對經濟大環境的扶持，會對房地產產業帶來傳導效應。支持中小微企業，就能穩定就業，進而穩定未來預期，也能提振對樓市的信心。 

房地產市場當下的主要問題就是市場信心不足和預期下降，降準固然不可能一步扭轉當前的趨勢，但他能釋放一種信號，穩定預期，提振信心。 

我們喊了一年“信心比黃金重要”，但口號不能穩定信心，真金白銀才能穩定信心。  

【3】 

相較于降準，炸天團更在意于房貸利率是否真正下降了。

目前的市場反饋是，相較于其他貸款，房貸利率較高，且安全，在放貸壓力下，銀行向購房者放貸的動力和意愿都很強烈，各地不斷加快的購房貸款發放速度已經充分佐證了這一點。

換句話說，僧少粥多，額度管夠！

各家銀行為了搶奪有限的房貸客戶，紛紛在“首套房貸款利率最低不低于LPR，二套房貸款利率最低不低于LPR+60BP”政策框架內加大個人住房貸款的營銷力度。

據央行日前透露的數據顯示：

3月份以來，全國已經有一百多個城市的銀行，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。

此外，部分城市根據實際情況，也下調了本城市首付比例下限和利率下限。

事實上，這個“部分城市”的數量，還真不少。

根據機構數據，截至目前，今年內已有多達70個城市陸續放松樓市政策。

政策集中在降首付、降利率、公積金貸款優惠、購房補貼、放松或者干脆取消限購限售等手段。

可以說，在因城施策的前提下，地方政府清一色的選擇了松綁，甚至于蔓延到了一線城市。

前不久，上海臨港新區突然宣布放松限購政策，對認定的人才由原先的1年社保要求降低到了3個月或6個月。其中絕大部分單位只需要3個月社保就可以買房。

上海這一試探性的松綁，驚到了全行業。

當然，地方政府敢如此放開手腳的掀起樓市松綁潮，顯然都是經過上層默許的。

在今年全國兩會上，明確提出了“支持商品房市場更好滿足購房者的合理購房需求”；

3月16日的金融委提出“對于房地產市場要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案”，央行、銀保監會、證監會、外匯局、財政部也都跟進表態。 

降準+降息+地方松綁+高層信心喊話，在穩定房地產市場方面，在中央和地方已經形成了一股合力。 

可以說，對于地產行業，政策已經從過去的糾偏，轉變為支持和刺激。 

向樓市灌溉的水準備好了，通道也清理干凈了，唯一需要填上的那一塊拼圖，就是購房者預期和信心的恢復。

【4】 

如何才能恢復購房者的信心？在炸天團看來，至少有三點，且缺一不可。 

①

從宏觀經濟的層面來說，當然需要基本面好轉，居民收入增長，消費支出增大。 

但眼前最大的阻力，還是在于疫情的肆虐和原材料價格的上漲。這兩個原因也是造成國內一季度經濟面臨破5壓力的始作俑者。 

現在，上海等關鍵城市正處于疫情清零的攻堅階段，只有堅決打贏這場抗疫攻堅戰，才能為之后經濟發展掃清陰霾。

否則，全社會的精力都去防疫抗疫了，誰還有閑工夫閑錢去買房呀。 

②

必須破除購房者的爛尾樓焦慮。

去年樓市突然啞火，很大的原因就是以恒大為標志的大量房企債務危機。

的確，當房企自身都沒有安全感，購房者更不可能冒險去買房。

要讓樓市重啟，必須做到的就是保證當下項目的如期交付，樓市信心的恢復，請先從保交付開始。

好的消息是，當下出險房企都將保交付當做了必須完成的政治任務，提到了首要位置，而從中央到地方的房企債務風險化解方案也在陸續出臺。

在炸天團看來，對于出險房企，要么出清，要么救活，必須果斷。 

③

從過往地產調控的經驗來看，住房需求的釋放勢必要伴隨更大的刺激手段，進而形成更強烈的房價上漲預期。

在近期發布樓市刺激政策的城市中，鄭州和蘭州兩個省會城市，已經重提貨幣化棚改。 

不難推測，接下來或許會有更多城市將棚改這一工具重新拿出來。 

于是，很多房地產業內樂觀的認為樓市即將重演2015年行情。

那一年，樓市在寬松的貨幣政策與棚改貨幣化安置的刺激下，實現V型反轉。

炸天團認為，時過境遷，幻想在ICU病房里蹦迪，樓市只會死的更快！

房地產都到中年了，即便活下去，考慮的也該是養生，而不是覺得自己還行的春秋大夢。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 降準+“降息”，樓市醞釀重啟