近日，龍湖與中港置業(yè)簽約，將打造龍湖在成都的第12座天街——中港·龍湖錦江天街，這是龍湖在成都的第二座輕資產(chǎn)項目。結(jié)合龍湖智創(chuàng)生活招股書顯示的數(shù)據(jù)，截止當前龍湖至少實現(xiàn)了10個輕資產(chǎn)項目的拓展。當前各品牌運營商紛紛啟動了輕資產(chǎn)管理戰(zhàn)略，利用逐步成熟規(guī)范的商業(yè)運營經(jīng)驗推出品牌管理輸出服務，以輕資產(chǎn)的方式推動企業(yè)商業(yè)規(guī)模的擴張，增強企業(yè)的影響力。

01 龍湖集團2021年啟動輕資產(chǎn)管理輸出計劃 助力商業(yè)規(guī)模擴張

2021年3月龍湖發(fā)布“知輕重 有所為”官宣海報，宣布全面啟動輕資產(chǎn)模式，向購物中心提供涵蓋定位和設計咨詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出和消費者服務等全流程的支持。到2021年9月30日，龍湖簽約的首個輕資產(chǎn)管理輸出項目武漢范湖里特色商業(yè)街實現(xiàn)開業(yè)，該項目是龍湖和武漢地鐵集團簽約的TOD項目。

根據(jù)龍湖智創(chuàng)生活的招股書顯示，截止2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)儲備的68個項目中包含8個第三方項目，為龍湖輕資產(chǎn)管理輸出項目，分布在重慶、杭州、成都、石家莊、汕頭等地。2022年又分別輕資產(chǎn)簽約了成都兩個項目，至此龍湖商業(yè)自2021年3月啟動輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以來，簽約項目至少已達10個。

事實上，早在2020年龍湖集團旗下的龍湖智慧服務集團就已經(jīng)在試水“商業(yè)輕資產(chǎn)”管理輸出業(yè)務，簽約珠海融德廣場和南寧昭陽廣場，兩個項目均以“純管理輸出”方式，不涉“品牌輸出”。其當前進行輕資產(chǎn)簽約較為謹慎，龍湖智創(chuàng)的8個儲備項目的合計建面為25.3萬平方米，單個項目的建面僅為3.16萬平方米，其輸出的項目大部分為體量較小的社區(qū)商業(yè)或者街區(qū)，如2022年2月簽約的成都中港·龍湖錦江天街項目，該項目為中港CCPARK盒子部分，建面約2.6萬平方米，綜合體中的街區(qū)部分仍由中港商業(yè)運營。

而從龍湖的商業(yè)發(fā)展來看，近幾年龍湖進入了商業(yè)快速擴張期，2019年起龍湖購物中心的年均開業(yè)數(shù)量達到10個及以上，是此前年份開業(yè)數(shù)量的2倍，到2021年末龍湖開業(yè)購物中心達到60個，建面約為581萬平方米。儲備項目方面，根據(jù)龍湖智創(chuàng)數(shù)據(jù)，截止2021年底龍湖開業(yè)及儲備項目達到128個，建面達到1220萬平方米，當前已經(jīng)儲備的8個輕資產(chǎn)項目建面占比僅為2%，由此來看，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略主要是龍湖商業(yè)擴張中的一種方式之一，當前龍湖仍是以重資產(chǎn)布局為主。

02 資產(chǎn)寒冬下 頭部商業(yè)運營房企紛紛宣布輕資產(chǎn)擴張計劃

當前國內(nèi)大部分頭部商業(yè)運營房企基本涉足輕資產(chǎn)品牌管理輸出，一方面國內(nèi)市場上，有許多小型物購中心的運營服務提供商無法提供全業(yè)態(tài)的服務，運營管理能力有限，無法吸引優(yōu)質(zhì)租戶，也很難確保充足的客流，同時疫情加速了部分中小購物中心的運營危機，品牌輸出市場較大；另一方面，近幾年國內(nèi)品牌商業(yè)地產(chǎn)競爭越發(fā)激烈，多數(shù)品牌開業(yè)迎來了爆發(fā)期，而在地產(chǎn)行業(yè)受降杠桿要求下，迎來地產(chǎn)寒冬，母公司支持力度下降的情況下，部分企業(yè)開始尋求利用更少的資金撬動更大的行業(yè)規(guī)模。

從企業(yè)實行輕資產(chǎn)品牌管理輸出的情況來看，萬達集團領跑，2015年4家機構(gòu)擬投資240億元人民幣，擬建設約20座萬達廣場，由萬達集團進行運營管理。這標志著萬達商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動，2021年10月21日，萬達集團旗下商業(yè)運營平臺珠海萬達商管向香港聯(lián)交所正式遞交了招股說明書，截止2021年末萬達已開業(yè)購物中心418個，其中輕資產(chǎn)運營項目達到113個，占比達到27%，較2018年約8%的水平上升19個百分點，輕資產(chǎn)管理計劃在萬達購物中心規(guī)模擴張中占據(jù)著重要的地位。

除了萬達之外，大悅城控股在2021年也走到了全面啟動輕資產(chǎn)路線的節(jié)點，且曾預計下半年商業(yè)輕資產(chǎn)項目進入爆發(fā)拓展階段。2021年上半年，大悅城控股已通過輕資產(chǎn)模式運營3個大悅城項目，獲取尚未開業(yè)的輕資產(chǎn)大悅城2個。下半年輕資產(chǎn)商業(yè)項目確保簽約6個，全年目標10個，未來大悅城或?qū)⒊掷m(xù)推動輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的輸出，助力規(guī)模擴張，到2024年末，該公司預計輕資產(chǎn)規(guī)模應該不低于40個項目。

總的來看，當前大部分頭部商業(yè)運營商正迎來規(guī)模爆發(fā)階段，得益于此前產(chǎn)品線的規(guī)范及標準化，疊加商業(yè)運營團隊組建完善，商管運營經(jīng)驗的成熟等原因，越來越多企業(yè)也把輕資產(chǎn)品牌管理輸出戰(zhàn)略劃歸到未來商業(yè)擴張的重要籌碼。不過，當前部分房企仍以重資產(chǎn)戰(zhàn)略、合作為主，輕資產(chǎn)品牌輸出仍只是作為輔助手段進行運營。如龍湖當前已經(jīng)開業(yè)60家天街項目，僅有一家是輕資產(chǎn)管理輸出，新城控股2021年中期開業(yè)項目達到105個，僅有4個項目是通過管理輸出實現(xiàn)。無論輕資產(chǎn)戰(zhàn)略在當前企業(yè)商業(yè)擴張戰(zhàn)略上的地位如何，較為統(tǒng)一的是，在資產(chǎn)寒冬以及競爭日趨白熱化的今天，探索輕資產(chǎn)擴張戰(zhàn)略，對商業(yè)增強品牌影響力，推動企業(yè)規(guī)模化擴張具有重要意義。