房產(chǎn)金融法律服務(wù) 作者：郭韌律師團隊
來源：房產(chǎn)金融法律服務(wù)（ID：guoren-lawyer）
2021年，隨著《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的意見》（滬建房管聯(lián)【2021】48號）、法拍房限購等相關(guān)政策的出臺，上海的購房門檻進一步提高，購房資格再次成為社會熱點。為規(guī)避政府限購的政策風(fēng)險，越來越多的房產(chǎn)買家會在簽訂房屋買賣合同時要求增加“變更買受人”的條款，那么“變更買受人”的條款是否具有法律效力呢？簽訂了該條款是否就可以隨意變更不受限制，等于獲得免死金牌了呢？
先看兩則案例
案例一：(2019)滬0115民初981號
本案爭議焦點在于：變更買受人條款是否適用。首先，根據(jù)合同“若原告需將房屋轉(zhuǎn)讓，被告需無條件配合簽約、過戶等事宜”之補充約定，該約定應(yīng)系原、被告就可以變更買受人達成的一致意見，且2018年11月10日原、被告及新購買人在居間方處亦實際就被告與新購買人簽約事宜進行了磋商。
其次，原、被告在庭審中均認可，新合同對房屋總價款、房款支付方式、網(wǎng)簽示范合同、過戶時間等重要合同條款的約定均未發(fā)生變更，僅對新購房人支付定金數(shù)額無法協(xié)商一致。再次，并無證據(jù)表明原告在轉(zhuǎn)讓、變更買受人過程中牟利，且該約定也無其他法定無效情形。因此，原告要求變更買受人，符合雙方合同補充約定，并無不當。
案例二：(2020)滬0117民初14947號
原告(乙方)與兩被告(甲方)簽訂《房屋出售轉(zhuǎn)讓合同》一份，合同約定在甲乙雙方簽訂本協(xié)議之日起，直至過戶至乙方為產(chǎn)權(quán)人期間，乙方有權(quán)變更、減少、增加買受人，甲方無條件配合乙方和乙方指定的買受人重新簽訂出售轉(zhuǎn)讓協(xié)議，溢價部分由乙方支配并貶值風(fēng)險均由乙方承擔。
原、被告在簽訂關(guān)于涉案房屋的房屋買賣合同后，在原告的默許下，又由被告和案外人葉某2、葉某1簽署了新的房屋買賣合同，并由被告向案外人收取購房款，被告張永云、案外人葉某1也均確認目前第二份合同仍在履行中，因此本院認定原合同在事實上已由原、被告合意終止履行。被告已收取的購房定金及首付款400,000元，理應(yīng)向原告退還。對于原告主張的前后兩份合同的溢價款差額270,000元，第一份合同中雖有條款對此作出約定，但鑒于原告本身系限購人員，第一份合同原本即處于事實上履行不能的狀態(tài)，原告試圖以變更買受人的條款規(guī)避限購政策，相關(guān)條款也屬無效，因此本院對于原告主張的溢價款差額不予支持。
從以上兩則典型案例來看，上海法院對該類案件的審判口徑大體上就是“房住不炒”政策的充分體現(xiàn)。對于合同中約定的變更買受人條款，屬于買賣雙方的意思自治行為，并不違反相關(guān)法律規(guī)定，一般情況下應(yīng)屬有效，但在具體司法實踐過程中，根據(jù)具體案例在認定上會有一定區(qū)別。
對于真實購房者（不區(qū)分剛需自住或者投資置換），如果不涉及明顯變更交易條件，僅僅是由于政策原因暫未獲得或者失去購房資格，而要求賣家配合變更買受人為近親屬或朋友的，法院傾向于支持該請求，以保障購房人的權(quán)利。而對于一些試圖以變更買受人條款規(guī)來避限購政策，以達到賺取房款差價等盈利目的的“炒房人”，即便法院認可變更買受人條款的效力，但對于房款溢價部分歸原買受人的約定很可能不會被支持。
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