扒財經 作者：黃小妹
來源：風財訊（ID：fengcaixun）
6月21日，深交所格外熱鬧。
“熱烈祝賀深交所首批基礎設施公募REITS成功上市”。這行字印在紅色背景板上十分醒目。
招商蛇口產業園REIT是其中主角之一。招商局集團總經理胡建華、總會計師周松，招商蛇口董事長許永軍、總經理蔣鐵峰等一眾高管在背景板前一字排開。鐘聲敲響，招商蛇口產業園REITS在深交所上市。最終募集基金份額9億份，發售單價2.31元/份，基金募集資金凈額20.79億元。
與招商蛇口產業園REITS一同上市的共計9只公募REITS，涵蓋收費公路、產業園區、倉儲物流、污水處理和垃圾處理及生物質發電等主流基礎設施類型，覆蓋京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長江三角洲等重點區域。首批公募REITS中，來自北京的項目數量與發行規模，均居全國首位。
這是屬于資本市場的歷史時刻，標志著國內公募REITS試點正式落地。對招商蛇口而言，公募REITS的上市意味著打通了投融管退的完整資金鏈，進一步加速存量布局，亦可以優化資產負債結構。
更值得關注的是，公募REITS上市對產業地產是一大利好。多位業內人士認為，公募REITS上市利好產業地產發展，提升產業資產流動性及資產價值之外，有助于企業更好融資，相關REITS產品的運作，和產業園等經營掛鉤，側面鞭策企業管理層強化產業園的管理。
招商蛇口產業園REITS底層資產競爭力一般
招商蛇口產業園REITS以當日最高漲幅14.72%成為市場焦點。最終募集基金份額9億份，發售單價為2.31元/份，基金募集資金凈額為20.79億元，存續期為50年。
公開資料顯示， 招商蛇口產業園REITS底層資產是深圳市蛇口工業區蛇口網谷產業園中的萬融大廈和萬海大廈，建筑面積合計約9.53萬平方米，2020年12月末的平均加權出租率達90%、平均租金約為128元/平方米/月和146元/平方米/月，屬于行業及所處區域的較高水平。萬融大廈和萬海大廈兩處基礎設施項目估值為25.28億元。
招商蛇口產業園REITS底層資產現金流的來源主要是租金收入，占比超85%，另有物業管理費和停車費作為補充。萬融大廈和萬海大廈兩棟大廈2018-2020年營業總收入分別為1.33億元、1.31億元、1.15億元（2020年萬融、萬海大廈分別減免了784萬元、1,083萬元租金），若不考慮疫情影響，整體來看營業收入平穩，并沒有增長趨勢。分個體來看，萬海大廈的可租賃面積、平均租金、出租率都高于萬融大廈，整體現金流來源優于萬融大廈。
專業人士分析，評價產業園公募REITS，首先要關注產業園REITS底層架構的搭建，以及底層資產質量。蛇口產園REITS在ABS持有項目公司過程中，采用了設立SPV并反向吸收合并的方式。通過對比產業園附近以及產業園內的租賃競品，萬融、萬海大廈的競爭力稍顯一般，并沒有特別的優勢。
上述專業人士表示，收益性方面，REITS投資人則更看重產業園這類底層資產的現金分紅水平否穩定并兼顧成長性，主要關注產業園所在的區域、租金、出租率及租戶質量，這些是運營現金流及資產是否具備增值條件的保證。從大環境來講，深圳寫字樓目前是供過于求，處于謹慎判斷，蛇口產園REIT增值存在可預見的上限。
“流動性方面，蛇口產園REITS投資者結構較為多元化，券商、保險及銀行理財等參與度較高。另外，REITS對于原始權益人和戰略配售方都設了不同時間的限售期，且從蛇口產業園REITS收益更偏股性的屬性來看，投資者更看重其長期的成長性。”
匯生國際融資有限公司總裁黃立沖則表示，現在REITS大環境不好，因為現在受到疫情和中外的矛盾影響產業都不景氣。“就行業而言，供求過剩、租金回報率過低（稅務過重導致和供求失衡導致）是REITS的最大硬傷，國際上REIT至少要有5%的每年股息分配。”
公募REITs上市有效降低招商蛇口負債率
事實上，此次招商蛇口產業園REITS上市是招商蛇口多年來的REITS、私募基金等資本通道的嘗試的成果。
2017年底，招商蛇口通過地產基金模式，以3.2億元的出資額，打包北京和上海三處商業物業資產，并獲得了50億元離岸人民幣，成為招商蛇口探索REITS融資通道的起點。
2019年12月，招商蛇口發起招商局商業房托基金（REITS）于港交所掛牌，基金投資組合包括旗下深圳前海自貿區的5個商業物業，資產估值65.17億元。
2020年底，招商蛇口成功發行了“申萬宏源-招商蛇口-泰格明華資產支持專項計劃”，為招商蛇口首單酒店公寓類REITS產品。
如果加上此次國內公募REITS，招商蛇口涉及的底層物業類型已涵蓋了寫字樓、購物中心、酒店公寓及產業園。
資深地產人士張波分析，從公開的信息來看，招商蛇口產業園REITS募集資金將與深圳博海產業園管理有限責任公司獲取金額為3億元的并購貸款一起用于基礎設施項目投資，而基礎設施項目則是蛇口網谷，引入的目的也是為了提升運營的市場化、解決運營效率低下、重復建設和投資不足的問題。因此，對于招商蛇口的工業類地產項目起到的作用更為明顯，可有效提升基礎設施的運行管理效率。
“公募REITS本身可以有效降低企業的負債率水平。基礎設施REITS屬于權益類產品，資產所帶負債能一并出表，上市融資也不占用企業負債額度，有利于企業優化財務結構，并進一步降低資產負債率。” 張波說。
年報顯示，2020年末，招商蛇口剔除預收賬款后的資產負債率58.84%，凈負債率28.81%，現金短債比1.23。按照“三道紅線”要求，屬“綠檔”房企，全部達標。
招商蛇口董事總經理蔣鐵峰曾表示，招商蛇口“三道紅線”監測指標全部綠檔，擁有更大的舉債融資空間，有利于未來繼續加速拿地，在擴大土儲規模，在融資受限的大環境下更具資金優勢。
公募REITs利好產業地產
中國公募REITS備受行業期待的同時，多位業內人士認為，公募REITS將有利促進房地產行業的發展，尤其是利好產業地產發展。
知名地產分析師嚴躍進表示，從地產行業價值的角度看，確實需要積極給予關注。本身REITS產品在房地產本身的領域雖有探索，但是進展很慢。這兩年明顯在此類領域形成了政策支持，尤其是在商業地產、產業地產、物流地產和長租公寓領域。類似政策支持，有助于促進此類企業的更好發展。
柏文喜認為，公募REITS對相關的房地產企業、房地產投資人而言是重大利好消息。房地產領域內的自持與運營型物業如商業零售、辦公、酒店、公寓、停車場、文旅康養、產業園區、物流倉儲等類型的物業，一方面需要以公募REITS等金融工具來提升資產流動性和凝聚社會資源襄助開發與運營，另一方面也需要通過這一金融手段實現原始權益人的投資退出與收益實現，另外公募REITS也為廣大社會投資人提供了投資與參與商業地產運營的渠道與工具，為普通投資人提供了風險與收益恰當配置的投資品種選擇機會，因而對行業發展的意義是不言而喻的。
“尤其對于產業地產而言，公募REITS讓產業地產這一原本因為資產專用性較強而導致流動性較差的地產細分行業的資產流動性得以大大提升，成為投資進入和退出都相對便利的地產細分領域，因此除了因流動性提升而使得資產價值得以提升之外，也會吸引更多的投資進入和凝聚更多的資源，因此公募REITS將重塑產業地產行業價值的說法是有道理的。”
嚴躍進認為，對于此類產業地產來說，其運營周期比較長，但現金流比較穩定，同時也面臨較大的政策支持，所以從這個角度看，公募REITS上市具有積極的作用，有助于此類企業更好地獲得融資。而相關REIT產品的運作，也和此類產業園等經營掛鉤，側面也鞭策企業管理層強化此類產業園的管理。
資深地產人士張波認為，從國家十四五期間鼓勵的公募REITS來看，在房地產領域的運用更多還是會體現在住房租賃，以及高科技產業園區、特色產業園等產業地產相關。而交易性住宅以及商業地產并非鼓勵的對象，因此總體來看對于從事房地產開發的企業來說影響有限，對于偏向于高科技創新類，并位于核心城市群產業地產會有相對利好。
但廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言，在房地市場中推行公募REITS并非易事。他表示，“主要存在的難點，一個對物業的估值，產權的存在對資產的到期收益有較大的折扣或者不確定性；此外，目前公募REITS在試點階段，仍聚集于基礎建設領域，存在一定的體制性障礙。”
柏文喜強調，由于中國商用不動產估值體系和租金體系的嚴重不對稱與不匹配，導致本來誕生于商用不動產領域的REITS，反而暫時很難在國內的商用不動產領域內廣泛實施。
柏文喜建議，推動商業地產REITS落地，一方面要改進土地、規劃和金融管理體制，充分發揮市場對商業地產市場的資源配置作用，讓商業地產的投資價值在供求調節之下回歸到符合商業邏輯和能夠發行REITS需要具備的收益水平上來。同時，要解決好雙重稅收的問題，對商業地產公募REITS逐步開放資本市場。此外，還要開展投資者教育，讓投資者在收益與風險權衡中將商業地產REITS產品作為投資組合中的基礎性投資品。
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