作者：編輯部

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

2021年7月24日，上海正式上調(diào)房貸利率，在此之后的房貸利率以首套5%，二套5.7%計(jì)算。 

若以商業(yè)貸款200萬(wàn)，30年等額本息計(jì)算，調(diào)整后，首套房需多還約15.3萬(wàn)元，二套房需多還約20.3萬(wàn)元，從月均還款額來(lái)看，每月約多還400-600元。

商業(yè)貸款不同金額等額本息30年粗略估算（元）

安靜是第一批受到上海上調(diào)房貸利率影響的購(gòu)房者，她是一個(gè)多月之前買房的，但是由于6月底，各大開(kāi)發(fā)商沖刺年中業(yè)績(jī)，他們這一批開(kāi)盤的購(gòu)房者中大約有170名至今未能成功辦理網(wǎng)簽。

對(duì)此，她向我們表示：“我是6月份買的房，已經(jīng)交了首付，也向銀行提交了購(gòu)房貸款申請(qǐng)，但是由于沒(méi)有網(wǎng)簽，導(dǎo)致現(xiàn)在我們的銀行貸款沒(méi)有進(jìn)入實(shí)際審核程序，因此我們這一批沒(méi)有趕上的，目前來(lái)看只能按最新的利率來(lái)。” 

安靜告訴我們，購(gòu)房成本是一部分，在他們同一批次的這170名購(gòu)房者中，有幾個(gè)卡著銀行流水算貸款額的購(gòu)房者最擔(dān)心的其實(shí)是貸款可能審批不下來(lái)。

受房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊影響，許多銀行對(duì)購(gòu)房貸款的審核非常嚴(yán)格，借款人除提供首付款憑證和工資流水外，還需提供首付款所在銀行近半年的流水。在這其中，工資流水需雙倍覆蓋月供金額。 

安靜所購(gòu)買的項(xiàng)目的同等戶型總價(jià)約700萬(wàn)元，即使是7成首付，也需要貸款約200萬(wàn)元，由于每月需還的金額增加了，按理他們的工資流水需相應(yīng)提升1000-1200元/月，而對(duì)于部分5成首付的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們的工資流水需相應(yīng)增加約1500-2100元/月。 

“很多人都是算著帳來(lái)的，都希望可以能多貸一點(diǎn)是一點(diǎn)，這對(duì)部分剛好被卡的人來(lái)說(shuō)，很難在短期內(nèi)解決的問(wèn)題?！卑察o說(shuō)道。

在上海上調(diào)房貸利率的同一天，上海發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理的通知》，其中明確規(guī)定，自2021年7月24日起，通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，在住房限購(gòu)政策執(zhí)行中，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)；受贈(zèng)人應(yīng)符合國(guó)家和本市住房限購(gòu)政策。 

在此之前，上海1.22政策后贈(zèng)予的，搖號(hào)積分上不能算上海無(wú)房，但是有上海買房資格，此次新政進(jìn)一步強(qiáng)化了限購(gòu)政策。 

除了以上兩項(xiàng)新政之外，7月初上海針對(duì)二手房倒掛，市場(chǎng)過(guò)熱的問(wèn)題推出了二手房“核定價(jià)”。 

7月9日，上海房管局召開(kāi)規(guī)范二手住房房源掛牌管理會(huì)議，要求上海在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價(jià)格信息的核驗(yàn)。交易管理部門將以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。 

7月14日，上海市房地產(chǎn)交易中心進(jìn)一步發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量房房源核驗(yàn)及信息發(fā)布工作的補(bǔ)充通知》，明確自2021年7月19日起，對(duì)新申請(qǐng)核驗(yàn)房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn)。沒(méi)有通過(guò)掛牌價(jià)格核驗(yàn)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)企業(yè)不得對(duì)外發(fā)布該房源信息。

從之前深圳發(fā)布二手房“指導(dǎo)價(jià)”的情況來(lái)看，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，自深圳新政發(fā)布以來(lái)，二手房成交量節(jié)節(jié)下滑，2021年6月單月僅成交26萬(wàn)平方米，處于近年來(lái)歷史低位；上半年整體二手房成交量?jī)H為257萬(wàn)平方米，同比降幅達(dá)36%。二手房成交均價(jià)如是，在“指導(dǎo)價(jià)”出臺(tái)后，整體成交均價(jià)穩(wěn)步回落，至6月末已低于新房成交價(jià)格，“一二手倒掛”不復(fù)存在。 

受二手房熱度消褪影響，深圳的新房市場(chǎng)熱度也有減退趨勢(shì)，自3月以來(lái)成交量保持下行，不過(guò)上半年總體成交量還是顯著好于去年同期，成交均價(jià)延續(xù)小幅上行，市場(chǎng)表現(xiàn)趨于平穩(wěn)。

圖：2019年1月-2021年6月深圳二手住宅成交量?jī)r(jià)

（單位：套、元/平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

由此看來(lái)，上海的這套“價(jià)格核定”、“規(guī)范贈(zèng)與”和“上調(diào)利率”的組合拳旨在控制二手房?jī)r(jià)同時(shí)，進(jìn)而穩(wěn)定新房市場(chǎng)。

綜合來(lái)看，上海上調(diào)貸款利率，加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理，轉(zhuǎn)讓5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人套數(shù)的規(guī)定則旨在規(guī)范新房市場(chǎng)，未來(lái)對(duì)一二手房的都會(huì)出現(xiàn)一定的影響。

“核定價(jià)”的出臺(tái)對(duì)二手房市場(chǎng)的影響相對(duì)較大，成交量?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)一定的下降。一方面高價(jià)房源的掛牌量會(huì)出現(xiàn)顯著下降，高于掛牌價(jià)的違規(guī)房源無(wú)法在外網(wǎng)顯示，房主接受“價(jià)格核定”尚需時(shí)間，輕易也不愿降價(jià)； 

另一方面若小區(qū)房源緊俏，不乏出現(xiàn)以核驗(yàn)價(jià)備案，卻價(jià)外加價(jià)交易等違規(guī)行為，如此雖然可順利備案，但核驗(yàn)價(jià)若與銀行貸款掛鉤，對(duì)購(gòu)房者而言，首付壓力無(wú)疑會(huì)大大增加。  

值得關(guān)注的是，“核定價(jià)”的出臺(tái)后，二手房交易“受阻”，客觀上也使得意圖通過(guò)“賣一套再買一套”的置換需求大大下降，勢(shì)必會(huì)影響上海中端改善需求釋放。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 上海調(diào)控政策持續(xù)收緊，首套房貸利率調(diào)升至5%