股度股權 作者：王恒律師|股度股權律師團隊
來源：股度股權（ID：laws51）
這里提及的項目投資協議，指為投資建廠，投資公司與當地政府簽訂的預先安排性質的協議，締約主體一般為投資公司和當地政府。該協議作為前期洽談的重要成果，往往涉及政府為投資方投資建廠所提供的條件、提供支持的內容，尤其是土地使用權、優惠政策、排他性安排和優先投資以及其他促進項目落地的政策支持。而對于投資公司，也涉及到為項目所計劃的投資規模、投資總額、投資規劃以及其他人財物進場和期限的安排等。
因此，投資公司在正式簽訂《投資協議》之前，需要做大量的準備工作，如行業研究、業務盡職調查、市場分析，在充分調查研究的基礎上，確定擬投資項目符合公司的發展戰略，目標公司管理層初步決定進入目標市場，且經過綜合研究后決定進入目標市場的方式為投資建設新的工廠。其次，要了解當地的客觀條件和政策要求，和當地政府進行洽談，了解政府及其主管部門的態度以及能夠提供的支持。最后，要作出可行性報告，遞交管理層和公司的權力機關審核，經過權力機關授權和管理層的授意，公司可以對外簽訂《投資協議》，然后結合授權范圍，項目小組可與政府部門深入洽談項目落實方案。以下是關于《項目投資協議》審核的要點和應當注意的事項。
投資公司在與當地政府簽訂《項目投資開發協議》時，項目立項和審批程序可能還沒有完成，尤其是征地拆遷、行政審批手續還未辦理完成，投資公司的人財物也可能還沒有到位。這時在簽訂協議時應當關注該項目的立項和審批程序進展，律師應當和項目團隊深入溝通，堅持實地調查和現場走訪，在充分調研的基礎上選擇立項，并將立項項目首先進行合規性審查，尤其是程序性問題，審查證書是否完備，手續是否到位，將立項和審批過程中遇到的問題匯總，在協商談判過程中向政府反映問題和投資公司的需求和難處，多為委托方爭取優惠政策，尤其涉及融資問題，并將政府的承諾納入投資協議里。如果涉及敏感行業，如污染嚴重的資源消耗型企業，更是要做好充分的調研和準備工作。
1、關注土地的基本情況。土地面積能否滿足項目實施的需要，周邊基礎設施是否能夠滿足項目開發，土地的性質是國家所有還是集體所有，土地是否存在抵押，土地的權屬是否清晰。并且，要了解項目屬性，結合項目研究擬定地塊是否能夠滿足項目實施需要？還要了解當地的土地相關政策，關注該地塊能否流轉？若辦理征地手續，預計需要多長時間？若涉及拆遷，政府部門配合的程度，等等。
2、關注土地使用權的取得方式。投資公司一般通過招拍掛的方式取得土地，但為了避免稅費負擔，競買方為投資公司，但國有土地使用權出讓合同的簽訂方為新設公司，并由新設公司履行繳納土地出讓金和合同約定的其他義務。
3、關注土地的條件。建設用地的條件和現狀直接影響項目的投資成本和建設工期，實踐中多要求“九通一平”。所以，項目組要提前去踩點，了解土地現狀，便于和政府談判協商雙方權利義務。有些土地是村集體用地，這要和村委會簽訂征地補償協議，約定土地租賃費，土地補償金、地上附著物補償費計算方式、支付方式、交付土地的條件，以及地表建筑物、構筑物、青苗等附著物的清理工作誰來負責，所需費用誰來承擔，等等。
4、關注當地的發展規劃。土地作為不動產，項目未來的前景與周邊的基礎設施和其他配套設施息息相關。因此，關注當地的城市發展規劃、土地利用總體規劃和產業發展規劃，尤其是該項目所在地附近的發展規劃非常重要。
5、關注建設項目環評問題。建設項目的環評直接影響到該項目能否開工，能否順利實施。因此，關于環評問題，一定要提前做好調研和準備工作。
6、關于辦理國有土地使用權證。要了解當地辦理國有土地使用權證需要哪些手續，需要多久時間，并關注稅務負擔。
尤其是在和當地政府初步溝通協商后，要發現由哪些問題需要急需解決，由哪些客觀條件影響到項目開工、建設和后續實施運營。對于這些障礙和棘手的問題，更是要在最初階段積極和政府及其相關部門協商，爭取獲得政府最大的支持與幫助。最終，通過《項目投資協議》的方式將談判成果予以固定，最好能夠給出具體的日程和項目實施計劃，對于需要政府多個部門配合或牽頭的部分，應當確立政府的牽頭部門和相應的負責人。對于需要政府實施的部分，比如完善相關配套設施，應當明確期限和建設標準。
投資公司在新的地方投資建廠，當然要進行人力物力財力的投入，但是萬不可輕易承諾。一是要結合項目實際需要，項目不需要的當然就不投入，尤其涉及投入資金問題，政府部門一般會要求至少30%自有資金，所以，對于初期投入的資金一定要量力而行，可以考慮分期投入；二是要結合投資公司權力機構的授權，在授權的范圍內允諾，切忌越權承諾或未經公司內部程序就輕易承諾，以防公司對外口徑不一致，承諾難以兌現導致公司信譽降低。尤其對于分期建設項目，分期建設的后續開工時間要考慮多方面因素，尤其是產品銷量和市場容量和公司運營能力，萬不可在一開始就無條件地向政府承諾會擴大投資。
新建工廠，當然涉及到勞動用工和人事管理。投資公司一般會帶一部分人員參與新建項目的開工建設和組織運營。但當地政府往往會要求優先使用當地的勞動力。這就需要投資公司提前考慮招聘計劃，如勞動者應當具備的素質、薪資設計，并設計公司內部的組織機構，通過各部門的負責人推進項目穩步運轉，要注意勞動用工切忌眉毛胡子一把抓，對于關鍵崗位和相關的技術人員，投資公司，或者說新設公司應當做好人事管理工作。
《項目投資協議》的合同附件往往涉及多種具體內容，萬不可忽視。如《會議紀要》《會談記錄》《減免稅費和運營管理費用詳情表》《規劃用地紅線圖》等。附件里的內容，應當研究透徹，必要時進行現場考察，深入調研，確保落實。
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