保全與執行 作者：李舒李營營郭勒洋
來源：保全與執行（ID:ZhixingLaw)
預售合同依法解除后，作為被執行人的買受人未取得房屋所有權，法院不得執行該房屋
編者按
司法實踐中，對于諸如預售房屋、已辦理抵押預告登記的房屋、已辦理預告登記的房屋、已被抵債的房屋、被預查封的房屋等特殊房屋的執行問題，由于涉及物權、擔保、執行等多種法律問題，是執行領域中“小眾”且存在較多爭議的案件類型。此類案件往往辦理難度大且涉及多方主體利益，我們針對這些特殊房屋的執行案件進行了系統的梳理、分析和歸類，并以專題形式分享給各位讀者，期望能幫助讀者解決具體的實務問題。
閱讀提示：被執行人購買房屋已辦理預售合同登記或預告登記的，即使房屋未登記在被執行人名下，法院仍可依法“預查封”，并在房屋順利過戶后轉為正式查封。但實踐中，出現了大量房屋出賣人在預查封后解除合同的案件。此情形下，出賣人能否主張對房屋享有所有權并請求排除執行？本文分享一則最高法院的案例，對這一問題進行討論。但是我們也注意到，實踐中有不同的裁判觀點，且這一問題較為專業、復雜。因此，在遇到類似案件時，當事人應聘請專業的律師團隊結合具體案件情況，深入分析、研究，得出精準法律分析意見和爭議解決方案。否則，極有可能因法律問題的判斷錯誤最終取得敗訴結果。
裁判要旨
被執行人簽訂商品房預售合同并登記備案后，法院采取預查封措施，保全的僅僅是被執行人對房屋出賣人的債權請求權。預售合同依法解除后，債權請求權消滅，被執行人未取得房屋所有權，法院不得執行該房屋。
案情簡介
1. 2016年10月24日，何燕購買開泰公司開發的案涉房屋并簽訂《預售合同》，辦理了網簽手續和預告登記。何燕支付了全部購房款，但房屋始終登記在愷泰公司名下。
2. 2017年9月29日，愷泰公司與何燕簽訂協議，解除《預售合同》。
3. 經生效仲裁裁決書確認，被申請人何燕向申請人德輔公司承擔賠償責任。仲裁過程中，法院于2017年9月26日預查封了案涉房屋。裁決生效后，德輔公司向重慶五中院申請強制執行，該院于2018年5月3日立案執行。
4. 愷泰公司向重慶五中院提出案外人執行異議，要求排除執行。重慶五中院裁定中止執行，德輔公司提起案外人執行異議之訴。
5. 重慶五中院一審認為，愷泰公司與何燕解除《預售合同》是違抗查封禁令的處分行為，不得對抗查封執行。遂判決許可對案涉房屋的執行。
6. 二審法院重慶高院、再審法院最高法院均認為，房屋買賣合同解除后，買受人不再享有相應的物權期待權，出賣人有權排除執行。
裁判要點及思路
最高院認定愷泰公司可以申請排除執行，理由如下：
1. 預查封保全的僅是何燕基于商品房預售合同對愷泰公司享有的不確定的合同權利。
2. 預告登記權利人并不因辦理了預告登記而取得不動產所有權。何燕基于預售合同對愷泰公司享有的債權已因合同被解除而消滅，相應的預告登記亦隨之失效。
3. 當事人基于真實意思表示解除合同的權利不應因交易標的被預查封而被剝奪。商品房預售合同解除后，愷泰公司向何燕退還已付購房款。此時，預查封對象轉變為愷泰公司應向何燕退還的購房款，德輔公司可申請執行該款項。
4. 愷泰公司解除合同不存在過錯。結合現有證據，不排除愷泰公司是基于政策要求而與何燕協議解除案涉商品房預售合同。且現有證據并未顯示《解除合同協議》簽訂時愷泰公司已知曉案涉房屋被預查封的情況。
5. 案涉房屋雖然登記在愷泰公司名下，但愷泰公司并非被保全人，預查封效力并不及于愷泰公司對該房屋享有的權益。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
1. 被執行人購買并辦理預告登記的房屋被法院預查封后，依法解除買賣合同的，出賣人有權排除對該房屋的執行。律師提示，該裁判規則存在適用的前提條件。就本案而言，法院審查了房屋出賣人解除合同的可能理由，以及其解除合同時是否知曉存在預查封。這表明“防止惡意轉移財產”仍然是重要的衡量因素。
2. 房屋買賣合同解除后，預查封對象轉變為房屋出賣人應當返還給被執行人的購房款，該款項可以被申請執行。
3. 由于本文主題爭議較大，司法實踐中存在多種不同的做法。部分法院認為，為避免申請執行人“錢房兩空”，房屋出賣人在返還購房款前，不得主張排除對房屋的執行。另有部分法院認為，房屋出賣人不得排除執行，若被執行人欠付購房款，以拍賣所得款優先償付即可，剩余款項用于返還申請執行人。（具體詳見延伸閱讀）
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關法律規定
《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》【法發〔2004〕5號】（2004.03.01生效）
十五、下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：
（一）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；
（二）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；
（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
法院判決
以下為最高人民法院在裁判文書 “本院認為”部分就此問題發表的意見：
首先，根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條第三項的規定，被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋，人民法院可以進行預查封。該通知第十六條規定：“國土資源、房地產管理部門應當依據人民法院的協助執行通知書和所附的裁定書辦理預查封登記。土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，預查封轉為正式查封后，查封期限從預查封之日起開始計算。"據此可知，預查封區別于正式查封，預查封針對的是被執行人尚不享有物權的土地、房屋等不動產。本案預查封保全的僅是何燕基于商品房預售合同對愷泰公司享有的不確定的合同權利。只有在案涉房屋完成本登記，何燕取得案涉房屋物權，預查封轉為正式查封后，才能對案涉房屋進行拍賣、變賣、折價，以滿足德輔公司對何燕享有的債權。
其次，根據《中華人民共和國物權法》第九條第一款的規定，不動產物權的轉讓，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。本案中，案涉房屋在辦理權屬變更登記前，愷泰公司是該房屋權利人，何燕尚未取得該房屋所有權。何燕是否交清房屋價款以及是否實際占有該房屋，均不是判斷該房屋權屬的依據。雖然何燕與愷泰公司簽訂商品房預售合同后，辦理了預告登記，但預告登記的效力在于限制或阻卻未經預告登記權利人同意對不動產進行處分，以保證預告登記權利人將來取得不動產物權。預告登記權利人并不因辦理了預告登記而取得不動產所有權。何燕作為預告登記權利人享有的是案涉商品房預售合同約定的條件成就時可要求愷泰公司辦理房屋過戶登記等債權請求權，其對案涉房屋并不享有物權。二審關于案涉房屋權屬的認定符合法律規定。同時，案涉商品房預售合同已經何燕與愷泰公司協議解除，并得到人民法院確認。《中華人民共和國物權法》第二十條第二款規定：“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。"《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第五條規定：“買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的‘債權消滅’。"據此，何燕基于商品房預售合同對愷泰公司享有的債權已因合同被解除而消滅，相應的預告登記亦隨之失效。何燕未能取得案涉房屋所有權，德輔公司要求執行該房屋的主張沒有法律依據。
再次，根據案涉商品房預售合同的約定，何燕與愷泰公司在合同登記備案后，可以協議解除該合同。人民法院查封的效力是限制被執行人處分其財產。何燕尚未取得案涉房屋所有權，其與愷泰公司簽訂《解除合同協議》，不屬于處分財產的行為。因此，在法律沒有明確規定的情形下，預查封的效力不能及于限制何燕與愷泰公司行使合同解除權，當事人基于真實意思表示而解除合同的合同權利不應因交易標的被預查封而被剝奪。同時，根據《解除合同協議》的約定，商品房預售合同解除后，愷泰公司向何燕退還已付購房款。此時，預查封對象轉變為愷泰公司應向何燕退還的購房款，德輔公司可申請執行該款項。
復次，愷泰公司再審審查中所提供證據顯示，案涉房屋目前仍處于暫停銷售狀態。結合上海市相關部門于2017年發布了《關于開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》《關于進一步做好“類住宅"項目退房工作的通知》等實情，不排除愷泰公司是基于上海市關于商業辦公項目清理整頓政策要求而與何燕協議解除案涉商品房預售合同。且現有證據并未顯示《解除合同協議》簽訂時愷泰公司已知曉案涉房屋被預查封的情況，因此不能認定愷泰公司對在《解除合同協議》中約定由愷泰公司直接向銀行支付下欠按揭貸款以及其據此約定履行義務等行為具有過錯。德輔公司關于二審認定愷泰公司不存在過錯錯誤的申請再審理由不成立。
最后，案涉房屋雖然登記在愷泰公司名下，但愷泰公司并非被保全人，預查封效力并不及于愷泰公司對該房屋享有的權益。二審判決適用《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零三條第一款關于“財產保全采取查封、扣押、凍結或者法律規定的其他方法。人民法院保全財產后，應當立即通知被保全財產的人"的規定，對愷泰公司在簽訂《解除合同協議》時是否知曉案涉房屋被預查封的事實進行判斷，適用法律并無不當。
綜上，二審判決不得強制執行案涉房屋是正確的，德輔公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：駁回德輔供應鏈管理（香港）有限公司的再審申請。
案件來源
《德輔供應鏈管理（香港）有限公司、何燕申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【(2020)最高法民申2441號】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規則如下，供讀者參考：
1. 房屋出賣人依法解除房屋買賣合同，被執行人的相應債權請求權喪失，可以排除對房屋的執行。
案例1：《浙江光大置業有限公司與史金惠案外人執行異議之訴糾紛上訴案》【(2017)浙10民終825號】
臺州中院認為，本案爭議焦點在于上訴人光大置業對訟爭房屋享有何種權利，以及該種權利能否阻卻人民法院的強制執行。對此，現結合相關法律規定作如下分析：（一）根據《中華人民共和國物權法》第二十條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第四條、第五條的規定，預售商品房預告登記所保全的權利是以物權變動為內容的債權請求權。預告登記的權利人對不動產享有的是物權期待權，其在產權登記前，并未取得不動產物權。因此，案涉預售商品房雖經預告登記，但不影響其物權仍歸屬于上訴人光大置業的事實。（二）人民法院的預查封措施雖具有固定權利現狀、排除物權變動的效力，但該措施本身并不改變涉案房產的物權歸屬，故法院預查封的對象并非房屋權屬本身，而是被執行人基于商品房買賣合同享有的期待性財產權利，并且該種財產權利會隨著合同履行狀況發生變化而具有不確定性。本案中，原審第三人泮廣統未能按時償還按揭貸款，且已向上訴人光大置業明確表明自己收入降低無力按時還貸并提出退房要求，該種意思表示符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項“當事人一方遲延履行債務或者其他違約行為致使不能實現合同目的”情形，上訴人光大置業可行使法定解除權解除雙方之前訂立的商品房買賣合同。現上訴人已明確要求解除合同，且本案上訴人并未收到預查封裁定，現有證據亦不能證明本案存在合同當事人惡意串通之事實，故本院認定涉案商品房買賣合同已有效解除，原審第三人泮廣統亦因此喪失了以涉案房產物權變動為內容的債權請求權。在此情況下，原審法院繼續對涉案房屋采取執行措施，缺乏事實和法律依據，依法應予糾正。綜上，上訴人光大置業的上訴請求合法有理，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規定，判決如下：一、撤銷浙江省仙居縣人民法院（2016）浙1024民初4393號 民事判決；二、停止對光大·晶都誠園（城北西路以北，原三橋造漆廠廠區地塊）4號樓1單元402號房屋的執行。本判決為終審判決。
2. 商品房買賣合同解除后，房屋出賣人只有在返還價款的情況下，才能排除對房屋的執行。
案例2：《新鄉市正商置業有限公司、王清現再審審查與審判監督民事裁定書》【(2021)豫民申1021號】
河南高院認為，根據正商公司的再審申請，本案再審審查的焦點問題是：正商公司對涉案房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十四條規定：“對案外人提出的排除執行異議，人民法院應當審查下列內容：(一)案外人是否系權利人；(二)該權利的合法性與真實性；(三)該權利能否排除執行”。本案中，喬增正與正商公司簽訂商品房買賣合同，并通過支付首付款和銀行按揭貸款方式支付了購房款，辦理了商品房預告登記，雖然尚未取得涉案房屋的所有權，但對涉案房屋享有取得物權的期待權利。根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條規定，執行法院可以對被執行人喬增正購買的涉案房屋采取預查封措施，預查封的效力等同于正式查封。新鄉市牧野區人民法院于2018年9月20日作出(2018)豫0711民初1061號民事判決，解除正商公司與喬增正于2015年6月15日簽訂的商品房買賣合同，該判決作出時間在法院預查封涉案房屋之后，正商公司不能僅依據該判決對抗對涉案房屋在先執行的申請執行人。在商品房買賣合同解除的情況下，雙方互負返還義務，在案外人未返還價款的情況下，如果允許其排除金錢債權的執行，將會使申請執行人既執行不到被執行人名下的財產，又執行不到本應返還給被執行人的價款，顯然有失公允。為平衡各方當事人的利益，只有在案外人已經返還價款的情況下，才能排除普通債權人的執行。反之，案外人未返還價款的，不能排除執行。本案中，作為雙務合同的商品房買賣合同解除后，雙方互負返還義務，正商公司未將喬增正已經支付的首付款以及償還的銀行按揭款等部分交付執行法院，在此情況下，原二審法院認為正商公司對涉案房屋不能排除執行，并無不當。
綜上所述，正商公司提出的再審事由不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的情形，對其再審申請予以駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：駁回再審申請人新鄉市正商置業有限公司的再審申請。
3. 商品房買賣合同解除后，房屋出賣人不能申請排除對房屋的執行。出賣人未全額收取購房款的，可從房屋拍賣所得款項中優先受償。
案例3：《陳堅強旺達恒潤實業（福建）有限責任公司、福州市臺江區旺野服裝店案外人執行異議之訴二審民事判決書》【(2018)閩01民終8075號】
福州中院認為，首先，案涉房產雖初始登記在開發商旺達公司名下，但因其已出售該房產并預登記在購房人陳堅強名下且已交付于購房人，故旺達公司對案涉房產已不享有《中華人民共和國物權法》第三十九條關于“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”所規定的占有、使用、收益及處分等權利；并且，根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》以及《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條、第三十條之規定，購房人作為購買商品房消費者，其對案涉房產的物權期待權優先于建設工程價款優先受償權、擔保物權及開發商的其他債權，據此亦可知房屋權屬初始登記在開發商名下并不能對抗購房人對房屋享有的財產權利；再者，根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條第（三）項關于“下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋”之規定，案涉房產亦可作為被執行人陳堅強的責任財產進行預查封。故旺達公司請求確認案涉房產歸其所有，實質上系要求確認其對案涉房產仍享有具對世及排他效力的完整的不動產所有權，依法不能得到支持。其據此請求排除案涉房產的強制執行，不能成立。……綜上，旺達公司所主張的所有權及合同解除權并不能排除對案涉房產的強制執行。但本院亦注意到，開發商為購房人承擔代為償還銀行按揭貸款的擔保責任，實質上導致其收取銀行支付的按揭貸款后又需向銀行承擔相應金錢給付責任，與開發商未全額收取購房款在結果方面并無實質性差別，結合案涉房產權屬仍初始登記在開發商名下，案涉房產處置后的權屬轉移亦需開發商的協助配合，故參照《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十九條關于“被執行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產，已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，雖未辦理產權過戶登記手續，但申請執行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。”之規定，開發商墊款本息可參照“剩余價款從案涉房產變價款中優先支付”的規則處理。并且，開發商擔保墊款亦導致貸款主債權金額相應減少，銀行對于案涉房產可期待的優先受償（銀行的優先受償權問題將在下文中論述）金額亦相應減少，故開發商就其所墊款本息對房產處置價款的優先受償順位僅次于貸款銀行，并未損害其他債權人的對案涉房產處置價款主張權益的合理預期，亦避免了開發商通過行使合同解除權（本案雖因預查封在先而不支持開發商行使合同解除權，但若開發商解約在先則可對抗預查封）而影響交易穩定。
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