觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
相比起房地產開發商們在集中供地下“1-2%”的凈利潤，代建商們的日子無疑要好上不少。
中原建業計劃將于5月31日正式于香港聯交所掛牌交易，倘若一切順利，其將成為繼綠城管理后，港交所內上市的第二家代建股，更將成為胡葆森麾下的第四個上市平臺。
中原建業計劃利用此次募集資金總額的40%用于擴展“大中原”地區的新市場并豐富服務種類；約36%用于潛在收購房地產代建價值鏈的其他產業參與者；約14%用于進一步提升信息技術系統及基礎設施；約10%用于一般公司及營運資金用途。
中原建業吸引了祥來有限公司作為基石投資者，其將認購以總額600萬美元可購買的發售股份數目。其同時也是去年“代建第一股”綠城管理的基石投資者。
以綠城管理在去年七月份時的招股情況為例，其在認購階段錄得了超額認購，公開發售獲認購約11.2倍，國際配售獲認購約5倍。
與開發商們的艱難困境不同，代建第一股綠城管理近來走出了極為好看的股價走勢，一舉突破了新高，截止5月18日收盤，報5.24港元，已經是招股價2.5港元的兩倍有余，市值再次突破100億港元。
綠城管理、中原建業作為行業內的前兩強，其與雅居樂房管、金地管理、當代綠建、華潤置地等代建商共同發起成立了輕資產聯盟籌備會。
相比起房地產開發商們在集中供地下“1-2%”的凈利潤，代建商們的日子無疑要好上不少。
中原建業的收入由2018年的6.76億元增加至2019年的10.29億元及進一步增加至2020年的11.52億元，主要由于在管項目數量及總合約建筑面積增加所致。
值得注意的是，中原建業在2018-2020年的凈利率分別為59.7%、62.3%及59.2%，凈利潤由2018年的4.04億元增至2019年的6.41億元并進一步增至2020年的6.82億元。
在2018年、2019年及2020年，中原建業的平均管理服務費水平為在管項目總合約銷售的約3.6%、3.5%及3.4%，與同行處在同一水平。
2018年、2019年及2020年，中原建業的新簽合約建筑面積分別為460萬平方米、830萬平方米及860萬平方米，分別較年初在管總建筑面積增加39.9%、55.3%及40.6%。
對于一些代建公司比較常見的小股操盤模式，中原建業則接觸的較少，其表示一般并不會參與，于公司在管超過兩百個項目中，僅持有一個項目的少數股權。
中原建業解釋稱，若干項目擁有人有時邀請公司為項目提供股權融資（通常為20%或以下），以促進與項目擁有人保持更密切的合作關系，旨在令雙方利益一致。有關情況極為少見。我們希望今后減少參與此類少數股權投資。
截至2020年12月31日，中原建業累計訂立共計246個項目，在管項目為206個，在管建筑面積約2554.3萬平方米，其中河南193個，其他省份僅為13個。
從2021年初至今，中原建業新增29個項目，新增在管面積323.7萬平方米。
自2015年獲得首份房地產代建合約，建業地產從此開啟房地產代建業務，并憑借代建首次走出河南市場。
在往績記錄期間，中原建業自提供房地產代建服務產生收入及收取管理服務費，其主要由河南省所管理的項目所貢獻，分別占相關期間收入的100.0%、99.4%及96.6%。
河南是建業集團的根據地，胡葆森給公司定下的目標是圍繞這個點逐漸向外擴散，而中原建業就是打開這扇大門的鑰匙。
從銷售端或許更能說明輕資產代建業務對整個集團的重要性，2018年至2020年，建業地產輕資產銷售額占比分別達到25.83%、29.02%、33.42%，呈現逐年拉升的態勢。
中原建業在2018-2020年銷售金額，分別為186.91億，293.49億，343.03億元，而平均銷售價格也從5200元每平方米，上升至6000元每平米。
在招股書中，中原建業就明確表示“進一步加深我們在河南省的滲透并擴展至“大中原”地區，以保持公司在區域內的領導地位。”
不過，中原建業的業務情況卻并不依賴建業地產，由獨立第三方客戶及公司關聯方貢獻的管理服務費占比于2018年分別為85.3%及14.7%，于2019年分別為87.0%及13.0%，及于2020年分別為89.2%及10.8%。
此次招股計劃中，中原建業總股份數約為32.82億股，其中約29.54億股將按持股比例分配給原建業地產的股東，后者同時宣布將會派發中期特別股息，用于安撫投資者。
不過，建業地產在短暫停牌后還是迎來了暴跌，在一個交易日內從4港元驟降至1.5港元，公司也緊急回應稱：“股價下跌的主要原因是今日為就建業地產分拆中原建業有限公司事宜按除權基準買賣建業地產股份的首日，而股份價格下跌為除權后的市場重新定價行為。”
5月18日，胡葆森623萬港元回購公司股份，并拋出了一份后續增持計劃，該計劃在接下來6個月內花費至少8000萬港元，最多1億港元的增持股份，總算穩住了市場，單日上漲5%。
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