12月6日中共中央政治局會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環”，“良性循環”近年來首次出現在政治局會議中，具有明確的方向性指導意義，居民按揭貸款有望繼續松綁，房企整體融資環境有望改善。

此前，銀保監會和央行的發聲中也都明確維穩房地產，提出“要保障好剛需群體信貸需求，要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持”以及“要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求”。在監管維穩房貸定調后，10月央行首次披露月度按揭數據，當月末個人購房貸款余額37.7萬億，當月新增個人住房貸款3481億元，較9月多增1013億元。

從社會融資規模數據來看，10月居民中長期貸款同比增速由負轉正，告別連續5個月的負增長。11月居民中長期貸款新增5821億元，達到今年二季度以來的單月最高值，同比增幅進一步擴大至15.3%，按揭投放回歸正常化。

具體城市按揭表現上，從公開資料看，當前23個熱點城市中約9成城市按揭貸款邊際放松，更多表現在審批適度放松和放貸速度的加快。從5-9月銀行放款周期的“不確定”、“3-6個月基本是常態”已明顯縮短至當前的“1-3個月內”。北京、廣州、上海、深圳、廈門、合肥、鄭州等城市放款速度加快，其中廣州地區的銀行對首付款來源的審核，前期是需要“借款人除提供首付款憑證和工資流水外，還需提供首付款所在銀行近半年的流水，要求是自有資金，如果首付款是第三方（只允許直系親屬）轉入的話，還需提供直系親屬近半年流水”，而當前時點審核適度放松，對待流水、征信記錄良好的剛需購房者的平均放款時間3個月內。上海地區的銀行放款從原先4個月以上縮短至當前2個月，北京和深圳基本也是1-2月的等待時間。

此外，房貸利率的調控更體現“因城施策”，當前23個熱點城市中約5成城市當前的房貸利率較前期有明顯回落。如杭州、福州、天津、溫州、武漢、成都、重慶、鄭州、蘇州、南通和南昌等地首套房貸利率都較8-9月的高點有不同程度的回調，回落至今年6-7月的水平。而前期房價上漲過快的城市如南京、無錫、寧波、長沙、廈門、深圳、北京、上海和廣州等地房貸利率相對平穩，其中廣州目前主流首套房利率5.85%、二套房利率6.05%-6.25%，而個別國有銀行將首套房利率調整至5.65%。后續隨著按揭貸款回歸正常化，房貸利率暫居高位的城市利率有望下行，而房貸利率處于價格洼地的城市下調空間可能相對不足。

02 企業中長期貸款尚未回暖  按揭放松傳至房企資金面存阻力

居民貸款已經有所放松，但企業層面回暖尚早。11月社會融資規模數據顯示，11月企事業單位中長期貸款新增3417億元，同比減少41.96%，維持7月以來的負增長狀態，企業端貸款融資承壓。

此外，雖然居民按揭端邊際放松，但后續傳導至房企資金端仍面臨阻力。二季度以來民營房企信用風險加速暴露，出于“保民生、保交樓、保穩定”的考慮，11月北京、成都、石家莊、廈門、漳州和廣州等城陸續發布升級版預售資金監管規定。從各地預售資金監管政策的變化來看，主要從“提高資金監管的監管額度”、“調整入賬管理模式，先監管后網簽”以及“加強分類監管”等手段來保障預售資金的安全。

預售資金的監管更為精細化，“因城施政”有松有緊。如廣州和成都的預售資金新規側重于給房企紓困，保證項目的交付；而石家莊監管趨嚴，要求項目需主體封頂后方可預售，并根據房企不同的信用記錄將監管資金比例調整為監管資金總額的80%、110%和120%；而北京新政有松有緊，對“項目監管額度每平方米不低于5000元”，較前期大幅提高43%，但提高監管額度的同時，縮短放款時限，提出“對符合資金使用條件的，放款撥付時限由過去的5個工作日內優化為2個工作日內”，真正做到“管好不管死”。

但從當前節點來看，當前預售資金的加強是對前期監管漏洞的打補丁，以防止房企挪用預售資金為他用（其他項目的投資或新開工），避免項目“爛尾”。短期來看，預售資金監管的加碼，一定程度阻礙銷售回款從項目層面回收到集團層面，實際可動用的現金小于此前資金籌劃下預期可動用的現金，對于本身資金鏈較為緊張的房企而言，流動性可能承壓。中長期來看，未來一個項目的絕大部分預售資金只能隨著工程進度鎖定在本項目中，只有竣工交付才能被完全支取，一定程度上沖擊了原先的快周轉模式，可能影響房企后續的開發資金、投資和新開工意愿。

整體來看，當前按揭的邊際放松是對前期地產融資政策的糾正，其正面效應與各地加碼預售資金監管以及居民對購買期房的觀望情緒相抵后，對當前樓市成交整體回升幅度有限，11月單月29個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降4%，同比跌幅擴至32%，短期市場可能還在探底。“政策底”已至，后續“政策底”到“信心底”的修復仍待時間，傳導至房企銷售和資金端存在不確定性，房企“至暗時刻”尚未離去。