丁祖昱評(píng)樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
CRIC數(shù)據(jù)顯示，3月份，全國28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積較2019年同期增長(zhǎng)24%；4月，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)16%。一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)熱度不減。
“小陽春”行情下，房企紛紛加大供貨和營銷力度，把握銷售窗口期。CRIC數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企4月銷售操盤金額再次破萬億元，達(dá)到10359.7億元，同比增長(zhǎng)32%，環(huán)比微降4.2%，較2020年月均銷售規(guī)模增長(zhǎng)8.3%。1月-4月，百強(qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額同比增長(zhǎng)65.3%。
未來，各區(qū)域、各城市市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)分化，市場(chǎng)主旋律將由城市周期性輪動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐怀且恍星椋鞘惺袌?chǎng)冷暖變化很大程度上取決于供求關(guān)系。而在調(diào)控收緊疊加“三道紅線”新規(guī)下，企業(yè)控負(fù)債、降杠桿壓力增加，未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)各參與者都將“負(fù)重前行”。
2021年作為“十四五”開局之年，宏觀政策層面并未有放松跡象，“解決好大城市住房突出問題”成為核心邏輯。同時(shí)，前4月房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健開局，但政策端、市場(chǎng)端以及土地端等都發(fā)生了微妙的變化，“金三銀四”已結(jié)束，行業(yè)是否能如期迎來“紅五月”？2021年房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)發(fā)生哪些變數(shù)？值此“五·一”勞動(dòng)節(jié)之際，我們推出系列策劃，從政策、行業(yè)、投資、土地、租賃和商辦六大板塊，全面剖析2021年前4個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)開局表現(xiàn)，是以開局，謀全局。
百強(qiáng)房企單月同比增長(zhǎng)32%
2021年4月，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)延續(xù)一季度成交熱度，“小陽春”行情之下，房企紛紛加大供應(yīng)及營銷力度，把握銷售窗口期。4月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額10359.7億元，同比增長(zhǎng)32%，較上月降低27.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比微降4.2%，較2020年月均銷售規(guī)模增長(zhǎng)8.3%。
從前4月累計(jì)銷售操盤金額來看，1-4月，百強(qiáng)房企整體的業(yè)績(jī)規(guī)模同比增長(zhǎng)65.3%，較2019年同期也增長(zhǎng)近42.3%。1-4月百強(qiáng)房企全口徑銷售金額更是達(dá)到了42824.4億元，同比增長(zhǎng)66.6%。
此外，1-4月已有7家房企銷售操盤金額突破千億元，比2020年同期增加了4家；若以全口徑銷售金額計(jì)算，千億陣營已達(dá)9家，比2020年同期增加了5家。
圖：2021年1-4月百強(qiáng)房企
單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)及變動(dòng)情況（億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
圖：2021年1-4月百強(qiáng)房企
累計(jì)業(yè)績(jī)表現(xiàn)及變動(dòng)情況（億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
各梯隊(duì)門檻增幅均超40%
2021年1-4月，各梯隊(duì)房企銷售門檻繼續(xù)提升，相較去年和2019年同期均有明顯增幅。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻為857億元，較2019年同期增長(zhǎng)65.1%，龍頭房企保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
TOP20和TOP50房企的銷售操盤金額門檻較2019年同期分別同比提升超過40%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)。此外，TOP100房企銷售操盤金額門檻增幅最高，同比增長(zhǎng)103.3%至73.4億元。
圖：2021年1-4月TOP100房企
銷售操盤金額入榜門檻及變動(dòng)（億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
超六成房企業(yè)績(jī)好于去年月均
4月，百強(qiáng)房企中多數(shù)房企均實(shí)現(xiàn)了單月和累計(jì)業(yè)績(jī)的同比增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)的企業(yè)數(shù)量占到近四成，融創(chuàng)、金地、綠城、華潤(rùn)表現(xiàn)突出。相較于2020年，超過六成企業(yè)4月單月的銷售業(yè)績(jī)好于去年月均水平，其中近四成業(yè)績(jī)?cè)龇?0%以上。
從不同梯隊(duì)房企銷售增速的對(duì)比來看，TOP30房企中有22家企業(yè)4月單月業(yè)績(jī)高于去年平均水平，表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體。TOP51-100梯隊(duì)中實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的房企數(shù)量占比近65%，其中10家企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)龇哂?0%。
圖：2021年4月各梯隊(duì)房企單月業(yè)績(jī)
相較2020年月均業(yè)績(jī)?cè)鏊俚姆植记闆r
數(shù)據(jù)來源：CRIC
規(guī)模房企目標(biāo)增長(zhǎng)率趨于平
前4月，已有逾半數(shù)百強(qiáng)房企披露了2021年業(yè)績(jī)目標(biāo)。整體來看，規(guī)模房企業(yè)績(jī)目標(biāo)更趨謹(jǐn)慎、目標(biāo)增長(zhǎng)率較2020年降低。其中，恒大將2021年的業(yè)績(jī)目標(biāo)設(shè)定為7500億元，目標(biāo)增長(zhǎng)率由去年的8.1%進(jìn)一步放緩至3.7%。與此同時(shí)，也有部分房企如招商、華潤(rùn)、龍湖、遠(yuǎn)洋等規(guī)模增長(zhǎng)目標(biāo)相對(duì)積極，目標(biāo)增長(zhǎng)率較去年有所提升。
“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制下，調(diào)控收緊仍是主旋律，疊加“三道紅線”新規(guī)，在市場(chǎng)下行壓力下行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，企業(yè)控負(fù)債、降杠桿壓力增加。預(yù)計(jì)隨著房企投資和規(guī)模擴(kuò)張動(dòng)能的降低，未來規(guī)模房企增速放緩將成為常態(tài)。規(guī)模房企的業(yè)績(jī)目標(biāo)制定會(huì)更趨謹(jǐn)慎，整體的目標(biāo)增長(zhǎng)率也將趨于平穩(wěn)。
表：2021年部分行業(yè)典型房企
業(yè)績(jī)目標(biāo)及目標(biāo)增長(zhǎng)率（億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告
成渝漢成交創(chuàng)年內(nèi)新高
4月，在連番政策打壓下，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比微降4%，同比仍增長(zhǎng)16%。
具體而言，一線城市市場(chǎng)熱度不減，成交環(huán)比下降17%，同比仍增長(zhǎng)30%。各城市成交均高位回落，環(huán)比跌幅都在20%附近，但同比皆實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，北京、上海和廣州同比漲幅更是超50%，顯示成交整體仍處高位。
25個(gè)二、三線城市市場(chǎng)分化加劇，成交環(huán)比下降2%，同比仍增長(zhǎng)14%。六成以上二、三線城市成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，環(huán)比跌幅大都控制在20%以內(nèi)，重慶、武漢、成都等成交持續(xù)放量，并創(chuàng)年內(nèi)新高。7成以上二、三線城市成交仍好于去年同期，同比均有不同程度的增長(zhǎng)，南京、寧波等市場(chǎng)熱度不減，成交同比近乎翻倍增長(zhǎng)。長(zhǎng)春、天津市場(chǎng)難言樂觀，成交同比仍處下降通道。鄭州市場(chǎng)似有好轉(zhuǎn)跡象，成交低位回升，但同比仍降30%。南寧市場(chǎng)下行壓力加劇，成交同環(huán)比齊降，項(xiàng)目扎堆的遠(yuǎn)郊區(qū)域成交去化依舊艱難，打折降價(jià)已是市場(chǎng)常態(tài)。
各區(qū)域市場(chǎng)強(qiáng)、弱波動(dòng)轉(zhuǎn)化，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)熱度不減，上海、南京、杭州等成交高位回落，環(huán)比跌幅皆控制在20%以內(nèi)，常州、無錫成交降至年內(nèi)低位，同比滑向負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，僅限于合肥、寧波成交穩(wěn)步提升。粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)走穩(wěn)，廣州、深圳、佛山等成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，但同比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。受限于供應(yīng)低迷，東莞成交連續(xù)數(shù)月低位運(yùn)行，同比已步入下降通道。中西部地區(qū)市場(chǎng)則明顯升溫，鄭州、西安等成交低位回升，重慶、武漢和成都成交異常活躍，一舉創(chuàng)年內(nèi)新高，僅限于長(zhǎng)沙成交走弱，環(huán)比微跌5%。
從目前市場(chǎng)表現(xiàn)來看，預(yù)計(jì)2021年全年，各區(qū)域、各城市市場(chǎng)將持續(xù)分化，市場(chǎng)主旋律將由城市周期性輪動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐怀且恍星椋鞘惺袌?chǎng)冷暖變化很大程度上取決于供求關(guān)系。具體而言，那些主動(dòng)控制供地節(jié)奏的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)高熱，基于相較強(qiáng)勁的需求支撐，成交有望高位保持。那些供地顯著過量的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)則難言樂觀，市場(chǎng)觀望情緒濃重，渠道分銷、打折降價(jià)等仍是加快成交去化的助推劑。
附：2021年4月TOP50房企銷售排行榜
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原標(biāo)題： 開局2021丨4月百強(qiáng)房企銷售大增32%，多地成交創(chuàng)年內(nèi)新高
