觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
看似火熱的地市，實(shí)則只占徐州土地出讓的極少部分，不火的地塊占比更多。
徐州被譽(yù)為“史上最嚴(yán)厲”樓市新政實(shí)施之前推出的地塊快要賣完了，之后該市要實(shí)行“集中供地”以及土拍均設(shè)有最高溢價(jià)率的限制，也許房企們都想抓住這個(gè)新政前的地市“尾巴”。
出讓結(jié)果顯示，當(dāng)天江蘇徐州泉山區(qū)、沛縣的2宗商住地及2宗宅地成功入市，總出讓面積22.78萬平方米，總建筑面積52.98萬平方米，總成交金額37.5億元。
其中，融創(chuàng)摘得泉山區(qū)淮海壹號(hào)南地塊，溢價(jià)80.8%；榮盛摘得泉山區(qū)臥牛A-8-1地塊，溢價(jià)77.14%；碧桂園競(jìng)得2宗沛縣地塊，溢價(jià)率也分別達(dá)到85.72%、74.49%。
事實(shí)上，徐州市土拍溢價(jià)率似乎都不低，因?yàn)樵?月19日出讓的4宗涉宅地，溢價(jià)率也介乎76.25%-89.79%；融創(chuàng)4月12日摘得的銅山區(qū)住宅用地，溢價(jià)率達(dá)到90.62%。
徐州地市持續(xù)高熱，除了“史上最嚴(yán)厲”樓市新政的推出，或許還有其他因素。
4月23日，江蘇徐州泉山區(qū)、沛縣2宗商住地及2宗宅地成功入市，總出讓面積22.78萬平方米，總建筑面積52.98萬平方米，最終總成交金額37.5億元，且每宗地塊都獲得了不少輪次報(bào)價(jià)，溢價(jià)率不低。
其中，位于泉山區(qū)淮海壹號(hào)南地塊的商住用地，經(jīng)過551輪競(jìng)價(jià)后，由融創(chuàng)以17.61億元競(jìng)得，溢價(jià)率80.8%，成交樓面價(jià)11328元/平方米。地塊出讓面積7.46萬平方米，容積率2.08，建筑面積15.5萬平方米，商業(yè)占比6.7%。
另一宗泉山區(qū)臥牛A-8-1地塊同樣為商住用地，經(jīng)過212輪競(jìng)價(jià)后，由榮盛以11.78億元競(jìng)得，溢價(jià)率77.14%，成交樓面價(jià)9994元/平方米。地塊出讓面積5.45萬平方米，容積率2.16，建筑面積11.79萬平方米。
位于沛縣的2宗住宅用地均由碧桂園競(jìng)得，包括經(jīng)過196輪競(jìng)價(jià)以5.35億元競(jìng)得的沛縣正陽(yáng)大道東側(cè)、張良路北側(cè)地塊，成交樓面價(jià)3214元/平方米，溢價(jià)85.72%，出讓面積6.4萬平方米，容積率2.6，建筑面積16.65萬平方米；經(jīng)過98輪競(jìng)價(jià)，以2.72億元競(jìng)得的沛縣漢惠路東側(cè)、張良路北側(cè)地塊，成交樓面價(jià)3020元/平方米，溢價(jià)74.49%，出讓面積3.46萬平方米，容積率2.6，建筑面積9萬平方米。
4宗地塊溢價(jià)率介乎74.49%至85.72%之間。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或許和徐州市近期頒布的樓市新政有關(guān)，畢竟新政頒布前推出的地塊將要賣完了，以后進(jìn)入“集中供地”階段，而且土拍還設(shè)置了50%溢價(jià)率的“熔斷機(jī)制”，房企想抓住機(jī)會(huì)多拿地也無可厚非。
上述人士補(bǔ)充表示：“除了賈汪區(qū)還有3宗地未出讓外，其余在新政前掛出的地塊都已經(jīng)賣完了。”
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，4月9日，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市發(fā)改委、市自然資源和規(guī)劃局等七部門聯(lián)合下發(fā)《進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，由于涉及土拍、建設(shè)、購(gòu)房各個(gè)環(huán)節(jié)，也被譽(yù)為徐州“史上最嚴(yán)厲”樓市新政。
該新政的第一項(xiàng)內(nèi)容是“三項(xiàng)平穩(wěn)機(jī)制”，當(dāng)中的頭兩條就涉及土地出讓與競(jìng)拍原則——實(shí)行土地供應(yīng)“兩集中”：集中發(fā)布公告，全年發(fā)布住宅用地招拍掛公告不超過四次，每次供地不低于1000畝，時(shí)間間隔、地塊數(shù)量和區(qū)位要相對(duì)均衡；集中組織出讓活動(dòng)，掛牌公示結(jié)束后，交易時(shí)間不超過1個(gè)工作日。
建立土拍熔斷機(jī)制，土地招標(biāo)拍賣過程中，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)50%或超過設(shè)置的最高限價(jià)時(shí)，中止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，采取搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。
嚴(yán)格價(jià)格備案管理，實(shí)施同區(qū)域價(jià)格管控，根據(jù)土地供應(yīng)情況，制定區(qū)域年度商品住房最高限價(jià)。
——不過，另有了解徐州市場(chǎng)的人士卻指出，新政和“集中供地”雖然備受關(guān)注，但是徐州市的土地一直受到房企的爭(zhēng)搶，“溢價(jià)率高的有不少”。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體近期報(bào)道的幾次徐州土拍就顯示，“高溢價(jià)”并不在少數(shù)。
4月19日，徐州公開出讓4宗涉宅地，總起價(jià)約29.4億元。最終，4地塊均成功出讓，總成交價(jià)為52.77億元，銀城、美的、中奧等均有所獲。
包括銀城&澤信以10.61億元競(jìng)得銅山區(qū)XT2021-3住宅用地，溢價(jià)率76.25%；美的以35.52億元競(jìng)得彭祖大道北、徐賈快速路西地塊，溢價(jià)率78.67%；中奧以3.41億元、3.23億元分別競(jìng)得新戴西路南、上海路東地塊一與地塊三，溢價(jià)率分別達(dá)到85.38%、89.79%。
4月12日，徐州銅山區(qū)出讓一宗住宅用地。經(jīng)過377輪競(jìng)價(jià)，由融創(chuàng)以10.16億元競(jìng)得，樓面價(jià)11839元/平方米，溢價(jià)率達(dá)90.62%。
另在新政頒布之前，2月3日，徐州市區(qū)公開出讓2宗涉宅地塊，奧園以3.01億元競(jìng)得北京路西側(cè)、連霍高速南側(cè)地塊，溢價(jià)率僅0.67%；但萬科以28.85億元競(jìng)得的昆侖大道北、故黃河西地塊，則經(jīng)過401輪報(bào)價(jià)，成交樓面價(jià)16109元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)136.09%。
2月1日，徐州市經(jīng)開區(qū)生態(tài)樓山東側(cè)C地塊，經(jīng)過141輪競(jìng)價(jià)，由弘陽(yáng)以51870萬元競(jìng)得，樓面價(jià)8816元/平方米，溢價(jià)率也達(dá)到135.02%。
如此看來，徐州地市持續(xù)高熱，還有其他因素。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指出，2020年江浙滬土地出讓中，徐州涉宅用地出讓規(guī)模最大，地塊達(dá)330幅，面積超3270萬平方米，較滬杭等一二線城市還多一倍。
單從土地出讓規(guī)模看，徐州無疑是該地區(qū)極受房企歡迎的城市之一，而且不少地塊均超過100%的溢價(jià)率。
如去年8月7日，經(jīng)476輪競(jìng)價(jià)后，徐州銅山區(qū)XT2020-36住宅用地成功出讓，由徐州祥恒置業(yè)有限公司（中梁）以24.86億元、溢價(jià)率190.33%競(jìng)得，成交樓面價(jià)7919元/平方米。
6月2日，中南以5.52億元競(jìng)得徐州銅山區(qū)鳳凰山集聚區(qū)8號(hào)地塊，樓面價(jià)6548元/平方米，溢價(jià)率138.96%。
6月4日，德信旗下徐州錦煜企業(yè)管理有限公司以7.252億元摘得徐州市鼓樓區(qū)一宗住宅用地，樓面價(jià)7469元/平方米，溢價(jià)率135.39%。
6月15日，徐州銅山區(qū)XT2020-34號(hào)住宅地塊入市，最終經(jīng)過5個(gè)多小時(shí)、796輪競(jìng)價(jià)，鎮(zhèn)江盈盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（招商）以總價(jià)24.11億元競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)6579元/平方米，溢價(jià)率138.45%。
這樣的高溢價(jià)拿地例子，去年在徐州還有很多例。
對(duì)于徐州的“受歡迎”，有分析指出，城市快速發(fā)展是吸引房企的原因之一。
據(jù)徐州市住建局4月21日發(fā)布的《徐州市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃（2021-2025）》（征求意見稿）披露，“十三五”期間，該市每年常住人口增加約5萬人，近年來中高端人才凈流入率居于全國(guó)城市前列。
為此，徐州預(yù)計(jì)“十四五”時(shí)期主城區(qū)新增人口住房需求約15萬套，其中購(gòu)買住房需求約10萬套，每年約2萬套；租賃住房需求約5萬套，每年約1萬套。
“規(guī)劃期間，預(yù)計(jì)徐州主城區(qū)住房總需求約30萬套，其中，新建商品住房需求約20萬套，保障性住房需求約5萬套，租賃住房需求約5萬套。”
該《規(guī)劃》還指出，“十三五”時(shí)期，該市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為全市經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一。
主城區(qū)（包括鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、泉山區(qū)、經(jīng)開區(qū)，以下同）累計(jì)銷售商品住房總面積從“十二五”時(shí)期的1854.18萬平方米增長(zhǎng)到“十三五”時(shí)期的2785.06萬平方米，銷售套數(shù)從218748套增長(zhǎng)到291595套；二手房成交總面積從“十二五”時(shí)期的497.25萬平方米增長(zhǎng)到“十三五”時(shí)期的999.19萬平方米，成交套數(shù)從60471套增長(zhǎng)至114255套，有力改善了城市居民的住房條件。
2015-2020 年徐州市商品住房銷售套數(shù)及面積
2015-2020 年徐州市二手住房銷售套數(shù)及面積
來源：徐州市住建局
《規(guī)劃》還指出，“十三五”時(shí)期，徐州全市地區(qū)生產(chǎn)總值連續(xù)邁上6000億元、7000億元，按可比價(jià)計(jì)算，較2015年年均增長(zhǎng)5.9%左右。到2025年，地區(qū)生產(chǎn)總值突破1萬億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到11萬元。
“居民生活水平將得到繼續(xù)改善，住房改善性需求潛力亦將進(jìn)一步釋放。綜合新建商品住房和二手商品住房市場(chǎng)發(fā)展、存量住房結(jié)構(gòu)狀況、住房小康水平目標(biāo)以及住房需求調(diào)查等分析，預(yù)計(jì)‘十四五’時(shí)期主城區(qū)存量人口改善性購(gòu)房需求共計(jì)10萬套。”
有業(yè)內(nèi)人士還表示，自2019年起徐州陸續(xù)實(shí)施了“蘇北5市通遷”“淮海7市公積金互認(rèn)互貸”等政策，降低了周邊城市入徐置業(yè)的門檻難度并提高了其購(gòu)買力。
如此多數(shù)據(jù)為徐州未來的樓市提供支撐，土拍受到房企爭(zhēng)搶也就不足為奇了。
不過也有聲音指出，目前徐州熱門板塊供地極為稀缺，看似火熱的地市，實(shí)則只占徐州土地出讓的極少部分，不火的地塊占比更多。
該人士介紹，2020年成交的330幅地塊中，位于市本級(jí)五區(qū)且非安置用途的涉宅用地為74幅，占比僅22%。且其中供地較多的是賈汪區(qū)，市場(chǎng)熱門區(qū)域泉山區(qū)、云龍區(qū)則只成交10幅涉宅地，僅占徐州市土拍的3%。
“這也造成雖然徐州年供地規(guī)模大，但是熱點(diǎn)板塊供應(yīng)卻較少。這次兩宗泉山區(qū)地塊剛好是供地少的熱門區(qū)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 溢價(jià)超80%融創(chuàng)、碧桂園們熱搶下的徐州地市
