作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

國內REITs什么時候能夠真正惠及到地產、商業地產？

（2020年7月17日）經過十多年艱難探索之后，中國內地公募REITs落地的腳步聲似乎越來越近了。

今年4月30日，證監會、發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，行業一片歡呼，因為這標志著國內基礎設施領域公募REITs試點的正式起步。

時間到來6月1日，中共中央、國務院印發《海南自由貿易港建設總體方案》，自貿港政策正式出臺。其中備受矚目的內容包括支持住房租賃金融業務創新和規范發展，支持發展房地產投資信托基金(REITs)。

連續出臺的有關REITs政策，讓業內看到了公募REITs成為現實的可能。

事實上，中國內地關于REITs的研究，早在2007年就開始了，在此后長達十多年時間，國內REITs產品經歷誕生、突破與發展，產品設計從單一融資工具逐步實現脫離主體增信、儲架發行、可擴募化等方面創新，不斷向標準REITs看齊。

雖然內地基礎設施公募REITs試點與傳統的商業地產REITs依然有所區別，但毫無疑問這是非常令人振奮的一步。

相比之下，REITs已在日本、新加坡、香港、中國內地等東亞市場有著許多成功案例，亞洲各地REITs的經驗對中國內地REITs的推進又有哪些借鑒意義？

7月15-17日，“公募REITs試點與資產管理前景專題探討”論壇正式召開，來自領展資產管理有限公司、安泓投資、中信資本的有關專業人士，就中國公募REITs相關話題展開討論和交流。

Part 1：亞洲REITs巨頭高收益的15年，帶給國內市場哪些啟示？

7月15日，第一場論壇正式開始，主題為“亞洲REITs巨頭高收益的15年，帶給國內市場哪些啟示？”

參與對話的三位嘉賓分別是領展資產管理有限公司行政總裁王國龍，安泓投資有限公司創辦人兼投資總監楊書健，中信資本高級董事總經理、房地產部執行合伙人及主管程驍遠。

對話由戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主管李志榮主持。

作為自2005年起已經在香港上市的第一支REIT，領展目前已經發展成為亞洲第一大的REIT。

王國龍在論壇上表示，領展成立15年來，除了做好自身的物業組合管理，還自2011年就開始收購香港的一些物業。

2014年，領展開始向內地及海外擴張，首先在北京收購了歐美匯，隨后上海、廣州、深圳亦都有物業收購。2015年，領展在上海收購了一個商業項目，同時在香港投資了海濱匯，即是現在的公司總部。

“領展的市值現在已是上市時的四倍多，而物業收入凈額也大幅增長10倍。2019年，我們公布了2025愿景，希望在我們資產組合里的增值是持續到2025年?！蓖鯂堊詈蟊硎?。

安泓投資有限公司創辦人兼投資總監楊書健發行過多本以REITs為主題的專著，對REITs研究頗深。與此同時，安泓投資也有涉及大量REITs業務。

楊書健在會上表示，亞洲的房托市場里，房托只是一個工具，背后的支撐是實體經濟以及實體樓市。而在過去，其實已有不少內地資產在香港或新加坡以REITs的形式上市?，F在因為有新政策的支持，絕對是好事。

中國的REITs要怎么做？真正出來的時候，市場會期待能有一定的稅務優惠，令到那些可以投資上海、深圳股市的投資者，買了中國的REITs之后，仍可以享受到一定的稅務優惠，可以有穩定的股息收入，可以促進整個樓市發展。

對投資者來說，多了一個選擇，這是比較穩健同時可以產生現金流的投資。

中信資本高級董事總經理、房地產部執行合伙人及主管程驍遠嘗試解答了幾個所有人關心的問題，比如，內地公募REITs試點為什么是從基礎設施開始？

第一，國內市場相當大，如果僅計算基礎設施資產，可能有150萬億人民幣，如果將房地產加上，可能有很多百萬億的人民幣。如果開放整個不動產REITs，規模是相當大的。

第二，新冠疫情影響下，全世界都在搞財政刺激，而中國提出的是新基建，這方面需要非常巨大的投資。與此同時，國內機構投資者的投資管道比較狹窄，開放基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs），肯定是非常重大的利好。

程驍遠進一步解答：“國內REITs什么時候能夠真正惠及到地產、商業地產？相信可能是三年、五年之后的事情?！?/p>

那么，國內的REITs怎么發展？亞洲很多國家REITs對國內又有什么啟示？

程驍遠稱，第一，需要有非常完善的投資環境；第二，投資人的教育，要熟悉REITs這個產品；第三，出現一些類似領展的優秀管理人。

7月16日，論壇第二場對話繼續如期舉行，主題為“微觀視角，REITs助益里的商業資產重塑與提升”。

對話主持嘉賓仍是戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主管李志榮，而參與對話的嘉賓分別來自北京、上海、香港三地，包括領展資產管理有限公司資產管理總監(中國)霍業生，夢東方集團有限公司首席財務官趙本才，富尚資產集團董事長陳曉歐，喆安（上海）投資管理有限公司總經理車陽。

與上一場對話更傾向于從宏觀層面觀察不同，這一場對話從微觀視角和實操層面，探討如何通過資本運作和資產運營管理，提高租金收益或翻新升級提升資產在市場中的價值。

領展資產管理有限公司資產管理總監(中國)霍業生首先分享了領展在資產運營管理和升級的戰略、方法，以及成效。他表示，自上市以來，領展已完成85個資產優化項目，旗下香港組合資產包出租率從2008年89.3%上升至2019年96.3%。期間，續租租金調整率每年均達20%以上。

霍業生進一步指，領展希望把資產優化的經驗復制到國內商場項目，比如在深圳收購的中心城，將在2020年下半年開始進行優化工程。同時，出售非核心或增長緩慢項目，收購一些高收益的項目，以此保持領展整個資產的價值提升。

霍業生最后指，領展近年在內地收購加速，目前已有5個項目；此外，在四大一線城市都建立當地管理團隊，今年更在上海成立內地區域營運總部，給予每個項目有更多的支持，在未來更可以幫助國內其他城市或區域的收購和加快團隊融合。

霍業生發言之后，夢東方集團有限公司CFO趙本才也闡釋了，如何通過REITs重塑或者賦能商業不動產提升價值，并通過資產管理締造REITs可持續的長遠價值的看法。

趙本才介紹，商業不動產在REITs前和REITs后的主要變化體現在價值創造模式的不同，在REITs之前是薅羊毛模式，在REITs之后是養羊模式。

“REITs前商業不動產管理更關注的是租金收入、ROI水平，REITs之后更加關注的是經濟價值和社會價值協同發展，采用可持續發展的方式來進行商業不動產管理，也就是大家現在所說的資產管理?！?/p>

趙本才進一步表示，商業不動產在REITs前后最重要的塑造和提升，體現在價值創造模式，從原來的注重經濟利益，到更加關注經濟利益和社會價值的協同發展。

第三位發言的嘉賓為陳曉歐，他從自身的房地產投資基金實踐經驗出發，介紹了房地產資產管理的退出規劃要點，以及REITs對資產重新塑造與提升的關鍵。

陳曉歐指出，國內最大的一個缺憾，就是真正的商業地產沒有形成閉環。比如說私募股權基金，大多數是以房地產開發階段的債權（名股實債）的方式進行投資的，無法找到一個投資長線資產的退路，因為本身不愿意長線持有一個資產。

“中國未來要發展的公募REITs，勢必要尋找這樣一個能夠長線持有帶來穩定收益的資產?！?/p>

陳曉歐總結，未來房地產市場會越來越多元化，我們會看到大批真正的私募股權基金通過自己的智慧和膽略，去獲取一些比較好的、沒有被體現價值的物業，然后重新包裝開發、招商租賃，進行資產管理，最后把已經運營成熟的物業再出售給大型REITs或者保險公司進行退出。

最后發言的嘉賓車陽，分享了自己對“國內基礎設施領域REITs試點的深層意義以及對國有資產管理帶來的變革”的看法。

他表示，公募REITs的影響不僅僅是一個產品，影響的是整個行業，具有劃時代意義。第二，公募REITs給中國的不動產市場提供了一個價格錨；第三，公募REITs將改變中國不動產的資管生態。

車陽更認為公募REITs可令國有資產在實現資產擴張的同時去杠桿，降低負債率，是實現混改的重要方式。他總結指出，相信隨著時間的推移，中國在不動產管理方面也會發展起來，專業管理人會發揮更大的作用。

PART 3：他山之石，從成熟市場看中國公募REITs試點成功的關鍵

7月17日，主題為“公募REITs試點與資產管理前景專題探討”的大型資本專業論壇，進入到第三天也是最后一天的議程。

本場對話主題為“他山之石，從成熟市場看中國公募REITs試點成功的關鍵”。

出席嘉賓有主持人戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主管李志榮，以及來自北京、香港兩地的嘉賓，分別是領展執行董事兼首席財務總監黃國祥，香港交易所董事總經理兼內地業務發展主管毛志榮，中國REITs聯盟秘書長王剛。

連續三場論壇，從宏觀層面到微觀視角，再到可以借鑒的“他山之石”。那么，從成熟市場丈量內地公募REITs實現的距離，需要跨越的障礙還有哪些？從成熟市場看中國公募REITs，試點取得成功的關鍵會是什么？

香港交易所董事總經理兼內地業務發展主管毛志榮從資本市場的角度，講述了發展REITs的意義，以及從香港REITs的監管架構、發展政策，投資者教育方面為借鑒，對內地公募REITs試點提出了建議。

毛志榮指出，從市場的發展來看，要關注三類人、兩個方面、一個原則。

“一方面，需要有稅收的相應支持；第二方面，通過專項立法、專項法規的形式，提供法律法規的支持?！?/p>

應該要關注的“三類人”：第一類是發起人，即物業原始持有方在REIT發展中的利益和商業模式；第二類是管理人，當中有兩個板塊，即REIT資產管理人及物業管理人，前者要勤勉盡責，突出REIT的金融特性，他們要跟專業的物業管理人有機結合；第三類是投資人，特別是內地較多個人投資者，需要有足夠投資者教育令他們充分了解REIT的特點。另外，滬深港通為連接內地和香港兩地公募REITS市場，改善豐富投資者結構創造了有利條件。

REIT產品雖然結構簡單，但坐落在金融市場、資本市場及物業市場交匯點，所以“一個原則”就是市場化原則，毛志榮強調，這一點非常重要，干預越少越好，價格發現越充分越好。

領展執行董事兼首席財務總監黃國祥在論壇上介紹了香港REITs市場如何與監管機構互動，推動和促成有利REITs發展的政策，以及哪些因素有利促進REITs的發展。

黃國祥表示，SFC（香港證監會）近期跟行業溝通和收取反饋，建議修訂三大部分REITs的法規，第一是允許香港REITs買少數股權的項目，第二是把杠桿率調到50%，第三是把可以做開發項目和有關投資的比例，從總資產的10%調高。

“我們都很歡迎這些修改和對話，因為很多規則在別的REITs市場都已經超前了。我們覺得SFC一步一步在慢慢改進，這對整個行業是有幫助的?！?/p>

黃國祥呼吁，如果有機會的話，SFC應該再慎重地看一看公司所得稅和印花稅，很多市場都把這兩項稅免掉，或者是減低了，這有助于引進更多基金來上市，而且也能吸引到很多新的投資者，把整個市場做得更大。

最后一位發言的是中國REITs聯盟秘書長王剛，他從法律和稅收、資產和運營、投資者教育三個方面，解答了中國內地REITs發展需要突破的地方。

“REITs的推出，可以給老百姓提供投資各個不同類型物業的機會。”王剛指出，把不同的物業組合，找出一個適合老百姓投資，也適合做出一個穩定而且有增值的產品，還是很關鍵的。

“稅收配套可能是接下來要共同去解決的問題，但是不管怎么樣，這個產品的法律框架已經推出，試點的項目也都在進展過程當中?！蓖鮿側缡钦f。

連續三天的論壇，全方位研究、探討和解讀了REITs發展的方方面面，并為內地公募REITs試點建言獻策。也許在不遠的將來，我們能夠看到內地房地產公募REITs的進一步動作，并逐漸落入實處。

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原標題： 觀點|房地產公募REITs還有多遠？