小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
2020年，新城控股將銷售目標定為2500億元，比2019年還少200億元，全面收縮下其業(yè)績滑坡已跌出前十。
01
毛利、凈利下滑
3月29日，新城控股(601155.SH)發(fā)布2020年年報并召開業(yè)績說明會。
年報顯示，2020年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入1454.8億元，同比上漲69.46%；實現(xiàn)歸母凈利潤152.6億元，同比上漲20.56%。
雖然業(yè)績持續(xù)增長，但新城控股的毛利、凈利均出現(xiàn)下滑。
2020年，新城控股毛利率為23.5%，同比大幅下降，究其原因是2016-2018年間其曾戰(zhàn)略性入駐新城市，規(guī)模擴張激進，且人員擴張過快、管理水平跟不上。
毛利率情況
從房地產(chǎn)行業(yè)來看，由于因城施策等調(diào)控政策持續(xù)，行業(yè)利潤空間不斷收窄，房企毛利普遍下滑。
隨著棚改熱潮的退去，三四線城市的房價漲幅不僅吃力，甚至更有不少城市傳出房價下跌的信號。
02
跌出房企前十
據(jù)官網(wǎng)介紹，新城控股1993年創(chuàng)立于江蘇常州，現(xiàn)總部設(shè)于上海。經(jīng)過28年的發(fā)展，成為跨足住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的綜合性房地產(chǎn)集團。
2015年，新城控股在上交所A股上市，成為國內(nèi)首家實現(xiàn)B轉(zhuǎn)A的民營房企。
新城控股官網(wǎng)
從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，新城控股的控股股東為富域發(fā)展，持股比例為61.09%，二股東常州德潤持股6.11%，實際控制人王振華通過富域發(fā)展和常州德潤間接持有公司67.2%股份。
股權(quán)結(jié)構(gòu)圖
2020年，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額2509.63億元，同比下降7.33%；銷售面積2348.85萬平方米，同比下降3.42%。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年新城控股以1992.1億操盤金額位居房企第17位，排名較2019年大幅下滑已跌出前十；其以1859.2萬平方米操盤面積位居第7位。
克而瑞2020年房企排名
近年來，新城控股的銷售增速下滑明顯，2016-2018年其銷售額分別為650億、1270億和2210億元，同比增長103.76%、95.38%和74.02%；但在2019年銷售增速大幅下降，當年銷售額僅增長22.48%。
值得注意的是，2020年新城控股的經(jīng)營獲現(xiàn)能力惡化，其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額僅為3.82億元，較2019年的435.8億元大幅減少99%。
經(jīng)營性現(xiàn)金流情況
這主要由于，2020年新城控股銷售下滑、新增土儲過多，一進一出后其經(jīng)營性現(xiàn)金凈額出現(xiàn)大幅減少。
截至2020年底，新城控股累計土儲破億，共計1.43億平方米。其中一、二線城市占比39%，三四線占比超過60%，半數(shù)集中在長三角。
截至最新報告期，新城控股的總資產(chǎn)為5377.53億元，總負債4556.14億元，凈資產(chǎn)821.38億元，資產(chǎn)負債率84.73%。
從房企融資新規(guī)“三道紅線”來看，新城控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為74.12%，凈負債率43.65%，現(xiàn)金短債比2.61，踩中一道紅線，歸為“黃檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，新城控股主要以流動負債為主，占總債務(wù)的83%。
截至2020年末，新城控股流動負債有3775.92億元，主要為應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有207.32億元。
相較于短期負債，新城控股流動性較好，其賬上貨幣資金有624.24億元，是短債的三倍，短期償債壓力不大。
另外，在備用資金方面，截至2020年末新城控股銀行授信總額有1102億元，未使用授信額度為819億元，可見其財務(wù)彈性較好。
銀行授信情況
除此之外，新城控股還有780.22億非流動負債，主要為長期借款和應(yīng)付債券，其長期有息負債合計677.63億元。
非流動負債情況
整體來看，新城控股剛性債務(wù)規(guī)模有952.8億元，主要為長期有息負債為主。
近年來，新城控股償債資金主要依賴于外部融資，2020年末其融資總額達到916.76億，同比增長近24%，融資成本為6.73%。
從融資渠道看，作為上市公司新城控股渠道多元，除了發(fā)債和借款，其還通過應(yīng)收賬款、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。
據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，富域發(fā)展和常州德潤質(zhì)押新城控股股份分別3.08億和1700萬股，股權(quán)質(zhì)押率分別為22.35%和12.34%，可以看出質(zhì)押率較高。
股權(quán)質(zhì)押情況
在資產(chǎn)質(zhì)量方面，近年來新城控股合作項目增多，往來款大幅增加，其他應(yīng)收款的回收、其他應(yīng)付款來源的穩(wěn)定性及對合聯(lián)營企業(yè)的擔保情況或?qū)ζ湫庞觅|(zhì)量產(chǎn)生影響。
總得來看，去年新城控股雖完成年度銷售目標，但銷售下滑已跌出房企前十；前些年規(guī)模擴張激進，毛利、凈利下滑明顯；2020年由于回款減少、新增土儲過多，導(dǎo)致經(jīng)營獲現(xiàn)能力驟降。
03
黑天鵝事件
1983年，王振華從江蘇廣播電視大學分校畢業(yè)后，被分配到了常州一家棉紡國企工作，后他憑借組織管理能力擔任車間主任。
幾年的基層生活，王振華積攢了重要經(jīng)驗，5年后他決定下海創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)建了自己的第一個工廠--湖塘織布廠。
沒幾年，王振華就將這個工廠做到了全市三甲，累積了超過200萬的資金！
1993年，王振華讀到了一本叫做《投資潮中永不沉沒的船-房地產(chǎn)》的書，書中講述了李嘉誠等大佬通過香港房地產(chǎn)發(fā)家的故事，而這些故事恰好擊中了他的熱血和激情。
同年，王振華成立了“武進新城投資建設(shè)開發(fā)有限公司“，也就是新城控股的前身，從自己的家鄉(xiāng)常州農(nóng)村開始著手。
隨后十年，新城逐漸發(fā)展成為了一家擁有10億市值的房地產(chǎn)公司，而王振華也由一個默默無聞的小人物搖身一變成為房地產(chǎn)大亨。
2012年，王振華帶領(lǐng)新城發(fā)展控股成功在港交所掛牌，這使得他身家暴漲，成為了“常州首富”。
2015年，新城控股又作為首個由B股轉(zhuǎn)A股的民營房企在上交所上市，當天股價再次暴漲200%！
其后，新城控股進入大躍進模式，業(yè)績一路高歌，在建項目從2016年的1307萬平米，增長到2019年的8498萬平米，四年翻了6.5倍。
2018年，新城控股以黑馬姿態(tài)進入房企前10，銷售規(guī)模沖上兩千億，并不斷進入一些中西部新城市。
然而，2019年7月王振華涉嫌猥褻九歲女童，消息傳出震驚全國。之后王振華兒子王曉松和職業(yè)經(jīng)理人一起，接手并努力扶正這艘商業(yè)大船。
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