觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guyandianweixin）
從局外到局內(nèi)，觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場的真實一面。
過去這三天，保利已接連斬獲廣州、佛山、鄭州地塊，斥資超80億元，這也是今年以來保利拿地圖譜的一個縮影。
已過秋分的九月末，連南方城市廣州也一大早刮起了絲絲秋風(fēng)，挾帶些涼意。
有些“不應(yīng)景”，土拍市場再次迎來百億量級土拍，盡管搶得不算多激烈，但總歸都覓得買家。
其中，恒大以37億連摘廣州南沙萬頃沙三宗地，兩宗商地要求建設(shè)星級酒店、全室內(nèi)文創(chuàng)園區(qū)，且申請人須具備5個文化旅游項目投資及建設(shè)經(jīng)驗等，加之此前廣東省2020年重點建設(shè)項目計劃提及，未來南沙區(qū)有一個“恒大童世界主題樂園”，將在2020年動工。
即是說，該項目大概率將建成恒大童世界。
不過這場土拍最大贏家或許還是“保利系”，除保利置業(yè)以22.5億摘得花都中軸線地塊，保利發(fā)展則以聯(lián)合體名義，以超34億摘得黃埔科學(xué)城兩宗宅地。
據(jù)統(tǒng)計，過去這三天，保利已接連斬獲廣州、佛山、鄭州地塊，斥資超80億元，這也是今年以來保利拿地圖譜的一個縮影。
9月27日，保利摘得的兩宗臨近宅地，均拉來了幫手翔龍。
兩宗地分別為科學(xué)城KXC-G1-5地塊、科學(xué)城KXC-G1-6地塊，均位于廣汕公路以南、開創(chuàng)大道以西，臨近天河與黃埔邊界，一大優(yōu)勢是距離地鐵6號線黃陂站僅約300米。
地塊總占地面積約5.5萬平方米，總建筑面積則超22萬平方米，成交樓面價在每平方米1.6萬元-1.7萬元左右。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前科學(xué)城一手住宅在4萬至5萬左右，僅就不到兩萬的樓面地價而言，未來項目盈利空間還是可控的。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，該地塊隸屬于黃陂社區(qū)長安片區(qū)的舊村改造融資區(qū)范圍，屬于舊改地塊。該長安片區(qū)舊村改造項目總用地20.13公頃，規(guī)劃拆除現(xiàn)狀建筑面積18.82萬平方米，改造后總建筑量67.81萬平方米，預(yù)算總投資約28億元。
改造后的黃陂長安片區(qū)分為四大功能區(qū)，分別為回遷安置區(qū)、回遷經(jīng)濟區(qū)、融資住宅區(qū)及融資商業(yè)區(qū)，此次出讓地塊為其中融資住宅區(qū)地塊。
為何可以摘得舊改相關(guān)地塊？據(jù)悉，該黃陂社區(qū)長安片區(qū)舊村改造項目由廣州君御房地產(chǎn)和翔龍集團共同開發(fā)。查閱工商信息獲悉，主要主體公司君御原先由黃陂社區(qū)經(jīng)濟聯(lián)合社全資持有，今年9月份，大股東變更為廣州市保翔置業(yè)有限公司，持股比例為70%。
保翔置業(yè)于今年5月成立，由廣東保利持股51%，翔龍城市更新集團持股49%。換而言之，事實上長安片區(qū)舊村改造項目已由保利與翔龍共同開發(fā)，兩者拿下出讓融資地塊不足為奇。
合作方之一翔龍是廣州本土房企，創(chuàng)建于1999年，早年間曾在廣州天河區(qū)珠江新城及海珠區(qū)打造過尚東君御及尚東峰景等住宅項目，近年來開始轉(zhuǎn)道舊改。
據(jù)悉，今年5月份翔龍曾與融創(chuàng)一同以底價35億元摘得黃埔科學(xué)城HBPQ-D1-1地塊，折合樓面價17321元/平方米。該地塊同樣為舊改地塊，與此次出讓地塊相近，為黃陂社區(qū)經(jīng)濟聯(lián)合社、華沙社區(qū)經(jīng)濟聯(lián)合社經(jīng)濟發(fā)展用地收儲出讓項目，競得人須與兩聯(lián)社簽訂《自留發(fā)展用地合作開發(fā)協(xié)議》。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，從2019年底以來，科學(xué)城板塊出讓的多宗宅地基本都涉及到舊改，拿下的地塊均為舊村里邊的留用地塊。
“科學(xué)城住宅凈地幾乎沒有了，所以未來居住用地主要都以舊改轉(zhuǎn)化為主。”世聯(lián)行廣州大區(qū)副總經(jīng)理林家星表示。
除此外，當(dāng)天吸引最多房企參與的是花都中軸線八地塊二，位于花都區(qū)花都大道以北、蓮山路以東，是近三年來花都中軸線上出讓的首宗宅地。
該宗地塊報名的6家房企里，同時出現(xiàn)了保利系成員——保利與保利置業(yè)。
一直以來，同業(yè)競爭都是保利集團內(nèi)部兩大地產(chǎn)平臺懸而未決的難題，即便是2017年進行整合重組之后，也未完全解決。除了廣州之外，上海、重慶、武漢這些重點城市也是重組之前就一直進行交叉布局的地方。
不過在保利方看來，足夠大的市場下，同業(yè)競爭所帶來的影響微乎其微。
今年4月份年度業(yè)績說明會上，保利發(fā)展副總經(jīng)理潘志華便稱，公司與保利置業(yè)由于歷史原因，在少數(shù)城市有一定重疊，而且房地產(chǎn)是充分競爭的行業(yè)，不存在實質(zhì)的同業(yè)競爭。
拿地變調(diào)
當(dāng)天，除廣州黃埔科學(xué)城落兩子外，保利還以10.01億摘得佛山南海丹灶鎮(zhèn)一宗商住地，建面17.7萬平方米；9月25日，保利同樣一天連下兩城，28.61億元拿下白云區(qū)太和鎮(zhèn)商住地以及溢價50%奪得一宗鄭州經(jīng)開區(qū)的宅地。
短短三日保利投資近80億擴儲，若按照股權(quán)比例粗略劃分的話，也有至少60億元實際支付地價。
細窺其中，這便是保利今年以來拿地策略的一個縮影。
相比2019年以控制負債、提高盈利增長為主的穩(wěn)健發(fā)展風(fēng)格，2020年，疫情之下的保利反而顯得更為“激進”，尤其在拿地方面。
一季報顯示，期內(nèi)保利新拓展項目20個，新增容積率面積459萬平方米，總獲取成本達347億元，拿地金額同比增長118%，拿地銷售比達48.9%，較2019年上升15.2%；半年報顯示，保利實現(xiàn)拓展項目44個，新增容積率面積984萬平方米，拓展成本820億元，拿地金額同比增長54%，拿地銷售比為36.52%。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，拿地總支出增加的原因還包括成本的增加。
上半年，保利拓展土地平均樓面地價為8328元/平方米，比去年同期平均地價上漲約30%。
半年報中保利解釋稱，這一變動主要是上半年公司在38個核心城市拓展金額占比達86%，較去年提升7個百分點。另據(jù)東方證券此前統(tǒng)計，期內(nèi)44個新增項目中36個位于核心一二線城市，不乏北京、上海、杭州、廣州、蘇州等核心城市地塊，即多位于一二線城市。
具體而言，保利所拿的44塊土地中，一線城市占比由2019年19.4%略微降至19.2%，二線城市占比由41.7%上升至64.1%，三線城市由38.9%下降至16.7%。
如此次三天拿下的廣州、佛山、鄭州地塊，均屬于一二線城市范疇。
另一個可觀察的拿地變化，則是權(quán)益比重的上升。
土儲權(quán)益比重的背后，是保利對于負債與規(guī)模之間取舍的結(jié)果。自2013年國資委對央企降負債作出相關(guān)要求后，保利便開始主動降低杠桿，隨之投資拿地力度、銷售規(guī)模增速趨于回調(diào)。
為了保持市場張力，保利選擇的最簡單直接方式便是增加合作項目比重，減少投資成本，同時又能增加企業(yè)賬面銷售，擴大總盤子。
隨著這幾年合作放開，土儲權(quán)益比例從2015年76%降至2019年上半年65.3%，幾乎是歷史最低點。不過，2019年保利也有意識地提高拓展項目權(quán)益比例，全年新增土儲權(quán)益占比回升到七字頭達71%，同比提升近3.8個百分點。
2020年上半年，保利新增土儲權(quán)益比再提升至73%。當(dāng)然，這也帶來了現(xiàn)金的減少與負債的提升，尤其是在疫情下銷售回籠資金有所減少。
半年報顯示，保利資產(chǎn)負債率77.66%，凈負債率為72.07%，較2019年末分別上升了0.3與15.16個百分點，同時現(xiàn)金短債比為1.96倍，較2019年末下降14.07個百分點；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-252.44億元，同比下降255.56%。
值得欣慰的是，在當(dāng)前盛傳的“三道紅線”下，保利均踩在安全線內(nèi)，包括截至扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率66.05%，不超過70%。
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