房地產(chǎn)項(xiàng)目由于開發(fā)周期長，資金投入大，對于開發(fā)商的資金實(shí)力的要求也相應(yīng)較高，然而實(shí)操層面，對于擴(kuò)大經(jīng)營而言，融資成為必要的手段

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，不同階段對用不同形式的資金投入

前期階段自有資金為主，拿地到四證齊全階段以前融為主，四證以后可用開發(fā)貸替換前融，后期銷售階段則銷售回款作為后續(xù)資金投入

所以一個(gè)項(xiàng)目而言，雖然總投較高，但是在融資渠道打開的前提下，自由資金總投相對可控

具體來看

一、自有資金

包括股東投入的注冊資本、留存利潤等，一般用于支付地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等前期費(fèi)用等

二、借入資金

主要是向金融機(jī)構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等，根據(jù)目前的規(guī)定， 在項(xiàng)目自有資金投入到達(dá)到項(xiàng)目整體投資的35%，并且四證齊全后，可申請項(xiàng)目貸款，銀行貸款額度一般占項(xiàng)目總投資的40-60%

三、銷售回籠款

即向購房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項(xiàng)目取得預(yù)售證后可對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補(bǔ)項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項(xiàng)目貸款并實(shí)現(xiàn)利潤

一般來說，在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程中上述三大部分資金的大致比例各為 1/3

但在不同階段各來源所占的比例不同:

前期階段: 項(xiàng)目尚未具備融資能力和銷售，資金來源以股東投入為主

四證齊全: 項(xiàng)目符合向金融機(jī)構(gòu)融資的條件，貸款用于支付工程款

預(yù)售階段: 取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售并回籠資金

資金籌集主要關(guān)注二個(gè)方面: 

一是資金來源結(jié)構(gòu)

主要是指投資者籌集 各種資金來源而構(gòu)成的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例

二是取得資金的成本

而如何才能夠確認(rèn)合理的融資方式呢，需要理解好一個(gè)重要概念：財(cái)務(wù)杠桿

通過一個(gè)例子，來幫助大家理解什么是財(cái)務(wù)杠桿

財(cái)務(wù)杠桿就是利用借貸資金擴(kuò)大自有投資的產(chǎn)出

發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的前提是，當(dāng)投資收益率大于借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿是有利的

借貸資金與自有資金的比例越大， 財(cái)務(wù)杠桿的作用越大，此時(shí)，投資收益會越高

因此，企業(yè)對外借 款除了保障資金需求外，另外一個(gè)重要目的是利用財(cái)務(wù)杠桿作用獲取更大的收益，提高實(shí)投資金的回報(bào)率。

如果借入款項(xiàng)投資取得的效益低于借款成本，將會產(chǎn)生相反的杠桿效應(yīng)

如前例方案一中，若投資收益率降低為6%，其自有資金收益率為:

投資收益=(2+1)*6%*1=0.18億元 

貸款利息=2*10%*1=0.2億元 

投資凈收益=0.18-0.2=-0.02億元 

自有資金收益率=-0.02÷1*100%=-2%

此外，對于財(cái)務(wù)杠桿而言，具有放大節(jié)稅效應(yīng)

所得稅法鼓勵(lì)人們使用財(cái)務(wù)杠桿，即貸款利息可以抵減應(yīng)稅收入，起到避稅的作用

財(cái)務(wù)杠桿的好處是建立在杠桿有利(即投資收益高于借貸利率)的假設(shè)之上的，而這是一種不確定性的假設(shè)

如果實(shí)際營運(yùn)收入低于預(yù)期，財(cái)務(wù)杠桿將是不利的，將進(jìn)一步加大不利后果，增加投資風(fēng)險(xiǎn)

所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，合理融資的同時(shí)，也需要在風(fēng)險(xiǎn)與收益之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。