作者：西政財富

一、1-2月房地產市場降溫繼續拖累地方政府土地財政收入，國有土地使用權出讓收入同比下降29.5%

根據財政部數據，1-2月政府性基金預算收入9159億元，同比下降27.2%。地方政府新基金預算本級收入8554億元，同比下降28.7%，其中國有土地使用權出讓收入7922億元，同比下降29.5%。地方政府的土地出讓收入大幅下降。而從市場表現來看，三四線城市3月前20天新房成交量同比降低50.8%，同期一、二線城市同比降幅分別為39.8%和42.3%。三四線城市銷售降幅更大也暗示地方土地財政收入受影響會更大。

對此，東方金誠研究表示，1-2月財政數據表現出兩個突出特征：一是財政政策靠前發力得到體現，尤其是一般公共預算支出投向基建的占比提升、專項債支出擴張使得財政政策對基建投資的支持力度加大；二是房地產市場下行對財政收入端的拖累比較明顯，這既體現于涉房稅收整體較弱，更加反映于土地出讓收入的下滑對政府性基金收入的拖累。

二、哈爾濱房價下跌明顯，供給壓力大，擬廢止2018年調控政策，該操作可能被推廣復制

2022年3月23日，哈爾濱人民政府發文稱經報請市政府同意，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（哈政辦規[2018]12號）已完成其階段性調控使命，擬予以廢止。該政策針對土地供給、區域限售、提高公積金貸款條件、提高按揭貸款首付和利率等作出多條規定。

對此，中信證券分析表示，該政策充分體現了哈爾濱當地希望刺激房地產市場需求的態度。哈爾濱房價自2021年8月份環比負增長以來，降幅持續擴大至今。整體來看，區域市場面臨的壓力較大，此系哈爾濱出臺該政策的背景。如果廢止這一政策，將意味著哈爾濱不會增加土地供給，不會對公積金貸款使用進行額外限制，不會限制新房流通轉讓，不會對二套房買家規定高于全國最低首付和利率要求的懲罰性措施……相比鄭州的實踐，哈爾濱的做法更為簡單，且具備相當推廣意義。廢止原有政策的做法，面臨的輿論爭議更少。從實踐上，這可能相當于放開按揭貸款首付和利率的規定，卻又不需要出臺一系列文件。廢止原有政策的做法，實際上是出臺一系列政策，一攬子解決問題，但卻又可以在原有政策基礎上，選擇性重點執行落實。2018年各地出臺了一批調控政策，都在全國政策上有加碼。從目前市場情況看，這些政策有被廢止的可能性。

三、5年期LPR下調預期落空，或考慮到下調房貸利率易對市場預期產生擾動；3月全國平均按揭貸款利率降幅顯著

2022年3月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年3月21日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。均與上月持平。對此，太平洋證券分析表示。目前，LPR已處于近三年的低位，加上受到美國加息，地緣沖突等不確定性因素影響，3月份1年期LPR報價保持不變以維持穩健貨幣政策具有一定的合理性。但是，但本月5年期LPR與上月保持不變，下調預期落空。我們認為央行可能考慮到房住不炒大背景下下調房貸利率容易對市場預期產生擾動，有所保留……接下來用降息降準等總量寬貨幣政策促進經濟增長的可能性仍然存在，在二季度仍然可以預期MLF利率及LPR報價下調。

3月16日金融委召開會議及多部委表態后，地產政策上積極托底態度基本確認。3月22日，據財聯社報道，南京、蘇州兩地按揭貸款利率進一步調降，且幅度可觀：蘇州多家銀行首套房按揭貸款比例降至與LPR持平；南京不僅按揭貸款利率調降，二套房貸款政策也明顯放松。根據貝殼研究院數據，3月份全國平均首套房按揭貸款利率已降至5.34%，較2月下調13BPs，降幅大幅提升。對此，開源證券分析表示，預計未來半年內按揭利率將持續調降，且調降空間可觀。

四、2022年4月1日起對增值稅小規模納稅人階段性免征增值稅

2022年3月5日，李克強總理在《政府工作報告》中明確提出“對小規模納稅人階段性免征增值稅”。2022年3月24日，財政部、稅務總局制發《財政部?稅務總局關于對增值稅小規模納稅人免征增值稅的公告》（2022年第15號），自2022年4月1日至2022年12月31日，增值稅小規模納稅人適用3%征收率的應稅銷售收入，免征增值稅；適用3%預征率的預繳增值稅項目，暫停預繳增值稅。此外，《財政部 稅務總局關于延續實施應對疫情部分稅費優惠政策的公告》第一條規定的稅收優惠政策，執行期限延長至2022年3月31日。

五、2021年四季度末信托公司主要業務數據：投資類信托規模同比增長31.92%；融資類信托規模降幅高達26.28%

3月22日，中國信托業協會發布了《2021年四季度末信托公司主要業務數據》顯示，截至2021年四季度末，全行業信托資產規模余額20.55萬億元，同比增長0.29%，環比增長0.52%。事務管理類信托規模降至8.47萬億元，同比下降7.85%，占比降至41.20%；投資類信托規模增至8.50萬億元，同比增長31.92%，占比增至41.38%，比上年末上升了9.92個百分點，規模與占比的年度增幅均為近年來最大。融資類信托規模則降至3.58萬億元，比上年末壓縮了1.28萬億元，降幅高達26.28%。

對此，有分析人士表示，導致主動管理類信托中融資類向投資類轉化的原因有二：一是自2018年資管新規出臺以來，信托行業便在持續壓降融資類、通道類業務；二是隨著2020年底地產行業、政府融資平臺去杠桿，融資政策趨嚴以來，地產行業及政信類非標融資受限。對于投資類信托的增長，但也需要認真對待其潛在風險，一是標類產品易受資本市場波動影響；二是破產清算時，股權類清償順序劣后于普通債權。所以信托公司需要妥善做好盡調工作及資產管理工作

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原標題： 地產金融周報：樓市下行引起地方財政緊張，出讓金收入同比降三成；哈爾濱廢止房地產調控政策；融資類信托規模降幅達26.28%