作者：CRIC編輯部

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市(ID:dzypls)

“疫情以來(lái)，房企打響現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)，去化成為房企第一要?jiǎng)?wù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了短暫的復(fù)蘇階段，如今市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回落，至2021年9月，傳統(tǒng)“金九”爽約，即便房企推盤積極性較高，成交頹勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)。

三季度以來(lái)，信貸政策收緊，熱點(diǎn)城市調(diào)控“高壓”，樓市成交仍延續(xù)下行走勢(shì)，同環(huán)比齊跌，使得狹義庫(kù)存延續(xù)穩(wěn)步回升態(tài)勢(shì)，突破6億平大關(guān)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年9月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了60169萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲4%，同比增長(zhǎng)2%。

不同能級(jí)城市呈現(xiàn)差異化行情。

一線城市環(huán)比上漲6%，同比下跌7%，主要原因是9月供應(yīng)大幅放量造成狹義庫(kù)存短期激增，但仍顯著低于去年同期；二線城市同環(huán)比變動(dòng)不大，基本與上月持平；三四線同環(huán)比齊增，漲幅均在6-7%，市場(chǎng)下行壓力下，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加劇。

圖：百城2019年以來(lái)商品住宅

庫(kù)存量變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

圖：2021年9月末商品住宅

庫(kù)存量TOP20城市情況（單位：萬(wàn)平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

從廣義庫(kù)存來(lái)看，仍然持續(xù)高位。

2021年9月末，廣義庫(kù)存達(dá)到37.8億平方米，環(huán)比微降0.5%，同比上漲10%。市場(chǎng)下行壓力下，狹義庫(kù)存同環(huán)比齊增，廣義庫(kù)存微降與房企開工意愿回升密切相關(guān)，從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，9月單月房屋新開工面積為17442萬(wàn)平，環(huán)比上漲5%，可見與搶收業(yè)績(jī)相比，房企更傾向于抓回款，逐步加快開工進(jìn)度，以保證年內(nèi)資金流回正。

市場(chǎng)下行壓力加劇，成交持續(xù)遇冷，加之9月末狹義庫(kù)存穩(wěn)步上揚(yáng)，導(dǎo)致去化周期加速上行，較8月末的13.04個(gè)月上漲至14.92個(gè)月。

不同能級(jí)城市均保持上揚(yáng)。一線成交熱度略有轉(zhuǎn)淡，去化周期由降轉(zhuǎn)增，上行至11.78個(gè)月，同比上漲6%，高于去年同期。

其中，北京、廣州去化周期均在1年以上，上海、深圳則低于10個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。而上海是四城狹義庫(kù)存唯一環(huán)比回落的城市，但去化周期卻環(huán)比微增，主要是因調(diào)控層層加碼下，新房市場(chǎng)逐漸回歸理性，疊加房貸放款周期普遍延長(zhǎng)，使得置換需求被壓抑，成交增長(zhǎng)動(dòng)能略有不足，去化周期增至5.36個(gè)月，仍顯著低于去年同期。

30個(gè)二線城市中僅有哈爾濱、太原、大連、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春4個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)2年，以北部城市居多，成交相對(duì)慘淡；半數(shù)城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。

從變化情況來(lái)看，商品住宅消化周期同、環(huán)比均是漲多跌少，其中哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、昆明、蘭州、青島、南寧、鄭州、天津等面臨去化周期大于15個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

三四線城市由于供過(guò)于求加劇，成交下行致去化周期激增至17.53個(gè)月，高于百城平均。反觀下跌城市以東南沿海三四線為主，比如德清、鹽城等城市9月末消化周期維持在一年以下。而北海、連江、防城港、肇慶、煙臺(tái)、寶雞、永泰、衡陽(yáng)、淄博等基本面缺乏支撐的三四線城市消化周期高達(dá)30個(gè)月以上，且同環(huán)比齊增，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

圖：2021年9月末商品住宅

庫(kù)存量去化周期TOP20城市情況（單位：月）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

從二手住宅存量市場(chǎng)來(lái)看，2021年三季度60城二手住宅庫(kù)存迅速積壓。

易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2021年三季度末，全國(guó)60個(gè)城市的二手住宅庫(kù)存量（掛牌量）為320.2萬(wàn)套，較二季度末增長(zhǎng)8.6%。

分能級(jí)來(lái)看，一二三線城市的二手住宅庫(kù)存環(huán)比增速分別為15.7%、9.4%、5.1%。其中，一線和部分熱點(diǎn)二線城市近期受調(diào)控政策影響較大，因此二手住宅市場(chǎng)降溫明顯；三四線城市二手住宅市場(chǎng)降溫已超過(guò)兩年，現(xiàn)有庫(kù)存增速相對(duì)放緩。

實(shí)際上，三季度以來(lái)，多城發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制，調(diào)控力度持續(xù)升級(jí)，市場(chǎng)交易迅速轉(zhuǎn)冷，需求端承壓，易居研究院監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)20城二手住宅成交情況，三季度20城二手住宅成交總量連續(xù)下滑，截至季度末，成交總量同比降幅已擴(kuò)大至37.0%，預(yù)計(jì)四季度二手住宅成交量將延續(xù)回落狀態(tài)。 

從20城二手住宅去化周期來(lái)看，易居研究院通過(guò)以“庫(kù)存/近12個(gè)月平均銷量”計(jì)算，截至三季度末，20城二手住宅去化周期為17.9個(gè)月，環(huán)比漲幅達(dá)到20.6%。5月以來(lái)，20城二手住宅平均去化周期已連續(xù)4個(gè)月增長(zhǎng)，且8、9月開始加速拉長(zhǎng)。 

預(yù)計(jì)，部分熱點(diǎn)城市如武漢、廈門、無(wú)錫、南昌9月房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌的可能性較高。

圖：2021年前三季度20城

二手住宅去化周期和環(huán)比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地房管局 易居研究院

整體來(lái)看，狹義整體庫(kù)存仍將延續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，廣義庫(kù)存預(yù)期將高位持穩(wěn)。

實(shí)際上，樓市成交增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，供過(guò)于求將加劇庫(kù)存積壓，不過(guò)城市間分化將持續(xù)加劇，一線城市整體庫(kù)存量有望持穩(wěn)或小幅微降，但降幅有收窄趨勢(shì)，尤其在銀根收緊，利率上調(diào)的背景下，整體購(gòu)房行為將逐步趨于理性。

未來(lái)，庫(kù)存壓力將集中在基本面缺乏支撐且購(gòu)買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，部分人口凈流出，且商品住宅消化周期均在30個(gè)月以上的三四線城市，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 一二手住宅去化周期拉長(zhǎng)，三四線城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)