觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
泛海控股“斷舍離”的背后卻折射出其地產(chǎn)業(yè)務的逐步縮小與盈利能力下降、負債壓力等難題。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 泛海控股還在繼續(xù)“斷舍離”。
1月5日晚間，泛海控股發(fā)布公告稱，公司控股子公司武漢中央商務區(qū)股份有限公司擬向武漢瑞坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（買方）出售武漢中央商務區(qū)不動產(chǎn)權證號為“鄂（2019）武漢市江漢不動產(chǎn)權第0008198號”宗地的國有建設用地使用權。
資料顯示，上述地塊坐落于武漢市江漢區(qū)，為商服、住宅、公共設施、公共建筑，土地使用權面積8.37萬平方米。
上述地塊的轉(zhuǎn)讓總價為30.66億元，接盤方為綠城。經(jīng)初步測算，本次交易預計產(chǎn)生資產(chǎn)處置收益約12.51億元。
這是繼去年出售北京、上海項目及美國舊金山資產(chǎn)后，泛海控股再度出售旗下地產(chǎn)項目，但在泛海控股“斷舍離”的背后卻折射出其地產(chǎn)業(yè)務的逐步縮小與盈利能力下降、負債壓力等難題。
被擺上貨架的CBD地塊
過往宣示要投資千億的武漢中央商務區(qū)，是泛海控股最為核心的地產(chǎn)項目。
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，武漢中央商務項目于2001年立項，隔年，為開發(fā)上述項目，泛海控股等五家企業(yè)組建武漢中央商務區(qū)股份有限公司，來主導王家墩商務區(qū)投資、開發(fā)、建設和運營。
經(jīng)過十余年的發(fā)展，武漢中央商務區(qū)項目至今仍未全部完工。據(jù)泛海控股2020年中報顯示，該項目的總建筑面積為414.29萬平方米，截至二季度末，項目剩余可開發(fā)建筑面積達到287.4萬平方米，占比接近七成。
項目開發(fā)進度漫長、投入巨大，武漢中央商務區(qū)頻頻傳出轉(zhuǎn)讓的消息。
最近一次源于2019年，彼時，泛海控股分階段合共以79.5億元的總價受讓杭州陸金汀持有的武漢公司9.7447%股份。同年11月24日，最后一次股權轉(zhuǎn)讓完成，杭州陸金汀將不再持有武漢公司股份，后者將全部歸入泛海控股麾下。
當時，分析人士就曾提到，武漢CBD項目體量大、開發(fā)運營時間長，收回項目全部股權后，泛海控股能夠更便利去進行一些融資的動作，包括后續(xù)引入戰(zhàn)略投資者共同開發(fā)項目。
如今，武漢中央商務區(qū)部分項目被正式擺上的貨架。
1月5日，泛海控股透露，該公司擬出售武漢中央商務區(qū)一宗國有建設用地的使用權，該地塊的面積8.37萬平方米，包括機動車停車場用地、商業(yè)用地及居住用地。
公告透露，上述地塊的使用權由泛海控股于2007年9月取得，截至目前，標的地塊尚未報建，未進行開發(fā)建設。
此次交易對手方為綠地旗下的武漢瑞坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，暫定交易價款總額為30.66億元（含增值稅，稅率5%）。根據(jù)評估，擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)市場價值評估結(jié)果為29.45億元，標的地塊的總計容建筑面積暫計17.52萬平方米，每平米評估價格約為1.68萬元/平方米。
事實上，在這樁買賣當中，交易雙方都有各自的算盤。對于綠城而言，確實能以較低的成本拓展了武漢的優(yōu)質(zhì)土地。
從近期房企在武漢的拿地情況來看，2020年11月中旬，華潤置地以總價65.7億元拿下武漢江岸區(qū)一宗地塊，溢價率約52%，成交樓面地價3.06萬元/平方米。而華發(fā)則以74.69億元硚口區(qū)一宗地塊，樓面地價1.12萬元/平方米。
對比來看，此次綠地拿下的地塊位于武漢的CBD，地理位置相對而言更優(yōu)越，1.68萬元/平方米的樓面價的確并不算高。
熟悉武漢市場的分析人士提到，2020年，武漢江漢區(qū)的商品數(shù)均價大概在2萬元/平方米左右，中央商務區(qū)周邊價格在3-4萬元/平方米左右，從房價來倒推，綠城此次拿地算是撿漏了。
對于泛海控股而言，企業(yè)由資金需求，本次交易預計產(chǎn)生資產(chǎn)處置收益約12.51億元，能夠在一定程度上減輕泛海的債務壓力。此外，項目處于未開發(fā)狀態(tài)，此時出售無異于降低了泛海控股在資金投入及沉淀方面的壓力。
大船轉(zhuǎn)舵
從某種意義上來講，武漢中央商務區(qū)項目事關泛海控股轉(zhuǎn)型，更與其資金、財務局面密切相關。
2014年，泛海控股分別出資32.74億元、10億元收購民生證券約73%股權及民生信托25%股權，由此提出由單一的地產(chǎn)企業(yè)向涵蓋金融、房地產(chǎn)等業(yè)務的綜合性公司轉(zhuǎn)型。
隨后幾年，通過一系列的增資、收購動作，泛海控股已擁有民生證券、民生信托、亞太財險等核心金融平臺。
轉(zhuǎn)型金融業(yè)務的同時，這家企業(yè)亦不斷“去地產(chǎn)化”。
早在2018年，泛海控股擬通過實施重大資產(chǎn)重組，將境內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)務整體剝離并置出上市公司，置入控股股東中國泛海及其下屬關聯(lián)方，同時將中國泛海及其下屬關聯(lián)方的金融資產(chǎn)置入上市公司。
按照當時的計劃，上述重組完成后，上市公司將不再經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務，同時受讓控股股東的優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)以進一步完成轉(zhuǎn)型。但不久之后，重組計劃因資產(chǎn)規(guī)模大、業(yè)務結(jié)構復雜等原因遭到終止。
重組計劃未果，泛海控股欲通過出售地產(chǎn)項目來調(diào)整其業(yè)務結(jié)構。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，2019年1月，泛海控股以125.53億元的價格出售旗下北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目100%權益予融創(chuàng)中國；隨后2020年3月，泛海控股再度轉(zhuǎn)讓美國舊金山First Street和Mission Street的相關境外資產(chǎn)，交易金額12億美元。
2020年，經(jīng)過六年時間的調(diào)整，泛海控股的轉(zhuǎn)型效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，年初，經(jīng)監(jiān)管層批準，泛海控股所處的行業(yè)分類正式由“房地產(chǎn)”行業(yè)變成了“金融業(yè)”。
與此同時，作為泛海控股的“傳統(tǒng)主業(yè)”，該公司的地產(chǎn)業(yè)務收入逐年下滑，2020 年上半年，泛海控股的金融板塊實現(xiàn)營業(yè)收入 51.60 億元，同比增長 25.55%，在公司營業(yè)收入中的比重接近 95%，同期，該公司房地產(chǎn)業(yè)務的收入僅為2.91億元，同比下降72.25%，占總營收的比例僅為5.33%。
在分析人士看來，與前幾次類似，泛海控股此次轉(zhuǎn)讓武漢中央商務區(qū)項目部分地塊同樣是為了轉(zhuǎn)型。
事實上，出售項目是企業(yè)回籠資金最便捷的一種方式，這種買與賣的操作也是企業(yè)優(yōu)化投資組合、換倉布局更好的資產(chǎn)與項目方式。
此外，財報透露，泛海控股過去五年無新增土地儲備，此次出售武漢項目部分地塊后，公司目前的總土地儲備主要為武漢、北京、沈陽，以及境外美國、索諾馬地區(qū)的存量土儲，合計的總占地面積488.59萬平方米。
“不排除泛海控股后續(xù)會繼續(xù)出售旗下地產(chǎn)項目”，分析人士預計。
“地產(chǎn)”紓困
小船怕風浪，大船轉(zhuǎn)彎難。
武漢中央商務區(qū)是泛海控股的核心地產(chǎn)業(yè)務，雖然項目拿地之初地價及其便宜，但泛海控股的“一二級聯(lián)動”開發(fā)模式、耗資巨大的基建工程、體量超大綜合體項目，均導致企業(yè)資金沉淀過多、項目進展緩慢，從而為泛海帶來的極大的極大的資金壓力。
傳統(tǒng)業(yè)務進展緩慢，新業(yè)務亦發(fā)展的不溫不火。
據(jù)悉，在泛海控股大力轉(zhuǎn)型金融業(yè)務的那些年，正值中國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控收緊之時，受房地產(chǎn)政策影響，泛海控股的地產(chǎn)業(yè)務收入大幅下降，而公司持續(xù)加碼的金融業(yè)務卻沒能及時為泛海控股“造血”，泛海控股唯有通過發(fā)債、融資來緩解其財務壓力。
資本雪球越滾越大，泛海控股終究遇上了杠桿高企的難題，而出售項目成為泛海控股紓困的重要方式。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，2019年，資產(chǎn)出售為泛海控股的債務帶來的直觀的改變，期末，泛海控股的有息負債合計為738.83億元，同比減少約33%，資產(chǎn)負債率亦從2018年底的86.60%降至81.39%。泛海控股在年報中也透露，資產(chǎn)負債率和負債規(guī)模的大幅下降源于年內(nèi)出售北京、上海資產(chǎn)。
期內(nèi)，泛海控股錄得短期借款166.67億元、一年內(nèi)到期的非流動負債261.74億元、短期應付賬款為53.47億元，短期債項合計481.88億元，而該公司期末的貨幣資金僅為183.75億元。
也就是說，盡管通過出售資金回籠了一部分資金，但泛海控股期末的在手現(xiàn)金仍不足以覆蓋其短期負債。
2020年上半年，受新冠疫情影響，泛海控股的房地產(chǎn)銷售額大幅下滑，與此同時，因美國部門項目出售計提減值，該公司期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)總收入 54.62 億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-4.08 億元，較上年同期大幅下降123.50%。
期內(nèi)，泛海控股的短期借款為159億元，?應付票據(jù)及應付賬款為52.83億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為323.4億元，而公司的貨幣資金僅為204.6億元，按此計算，截至2020年中期，泛海控股的貨幣資金與短期債項，存在330.63億元的缺口。
此次出售武漢中央商務區(qū)的部分地塊，或許能夠短暫的舒緩泛海控股的債務難題，但從長遠來看，如果泛海控股無法提振業(yè)績、改善其債務結(jié)構，或許整個武漢CBD項目都將易主。
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