作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

 2021上半年，是樓市、地市“火熱”的半年，不少人認為商品房銷售數(shù)據(jù)或將超越上年的17萬億。

誰也沒有想到，市場下半年就進入速凍模式。

樓市調控、信貸政策、預售資金加強監(jiān)管，疊加大中型房企流動性風險引發(fā)的恐慌情緒，房地產(chǎn)迎來了有史以來最為艱難的一年。

作為多年行業(yè)規(guī)模“前四”的保持者，在恒大“暴雷”后，融創(chuàng)成功在排名上再進一位。2021全年，融創(chuàng)中國錄得合約銷售額5973.6億元，同比增長4%；合約銷售面積4141.8萬平米，同比增長約1%。融創(chuàng)也是行業(yè)少有的，銷售實現(xiàn)正增長的房地產(chǎn)公司。

這家快速擴張成為“四巨頭”之一的企業(yè)，在“三線四檔”、銀行“兩條紅線”等政策施行中，已主動尋求降負債、降杠桿，并顯現(xiàn)一定效果。

這還不夠，面對下半年的極端情況，房企需要保證現(xiàn)金流的安全性，伴隨著的是不再予取予求的融資市場，融創(chuàng)也開始加大資產(chǎn)處置及資金籌措動作。

2021下半年，融創(chuàng)陸續(xù)通過大股東借款、貝殼股份出售、項目公司、商管板塊股權出售以及配股等方式換取流動資金。

這些，一定程度上成為了融創(chuàng)過冬的“棉襖”。

根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長15%；當中住宅投資54244億元，增長17%；商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%，比2019年上半年增長17%；商品房銷售額92931億元，同比增長38.9%；比2019年上半年增長31.4%。

從土地市場進行觀察，第一輪集中拍地中，廣州34家房企派出320個馬甲競拍，重慶、無錫高溢價地塊頻現(xiàn)，北京1110億收官等均凸顯著土地市場的火熱。當中，融創(chuàng)中國也向市場展現(xiàn)進取的一面。

首輪集中拍地，融創(chuàng)接連在杭州、天津、重慶、北京、無錫等城市納儲：在杭州，約127億斬獲四宗地；大本營天津，118.18億元奪得七宗地；在重慶，99億大手筆拿地；在北京，91.23落子金盞鄉(xiāng)及石景山……

從布局來看，融創(chuàng)拿地區(qū)域大多是具備區(qū)域優(yōu)勢的城市，如重慶、杭州、北京等。上半年，融創(chuàng)于杭州合約銷售金額超200億元，在重慶、北京合約銷售金額均超百億元。

這并不是市場第一次見證融創(chuàng)的表現(xiàn)，作為一家規(guī)模擴張最快的房地產(chǎn)企業(yè)之一，收并購是其實現(xiàn)銷售跨越的重要手段。

2015年-2020年，融創(chuàng)分別實現(xiàn)銷售682億元、1506.3億元、3620.1億元、4608.3億元、5562.1億元及5752.6億元，2021年，融創(chuàng)錄得合約銷售額5973.6億元，同比微增3.84%。

2021年，融創(chuàng)僅完成“廣西一哥”彰泰這一宗收購，獲得了總貨值近700億元強流動性資產(chǎn)包，實現(xiàn)在廣西的規(guī)模躍升。

彰泰主要在廣西從事房地產(chǎn)項目開發(fā)，于南寧、桂林等城市合共開發(fā)57個目標項目，包含54個房地產(chǎn)開發(fā)項目及3個房地產(chǎn)代建項目，計容可售建筑面積約為1162萬平方米。截至2020年末，計容未售建筑面積約為825萬平方米。

這是一個體量可觀的資產(chǎn)包。其中，絕大部分項目位于廣西，但亦有7個項目例外，涵蓋城市包括武漢、南京、無錫、南昌、玉溪等。機構預計，這將提升融創(chuàng)合約銷售增長至15%，亦可提升2021-2022年盈利增長2-3%。

但整體而言，融創(chuàng)2021年拿地方式出現(xiàn)了較大改變，更側重招拍掛市場。

改變不是沒有原因，于中期業(yè)績會上或許能夠找到線索。孫宏斌當時坦言，負債總額的限制使并購市場消失，原因是三道紅線后政策對于負債上限有所要求，但凡是出現(xiàn)問題的公司都有大量存量債，并購之后同樣承接了這家企業(yè)存量債，會導致負債規(guī)模可能超過指標。

融創(chuàng)不可能這樣直接承受大規(guī)模并購帶來的債務壓力。

下半年，中國房地產(chǎn)步入“凜冽寒冬”。

土地市場上，各城市第二輪集中拍地房企多數(shù)“躺平”，第三輪中參與度較高的也以國企央企及城投公司為主。

孫宏斌罕見在業(yè)績會上表示，下半年融資市場、信貸市場、銷售市場壓力較大：“一方面是部分企業(yè)因為壓力較大的降價造成，另一方面是政策堅決遏制大家對房價上漲的預期，加上經(jīng)濟壓力對購買力的影響。”

充裕的土地儲備是融創(chuàng)過冬的“糧草”之一。

截至六月末，融創(chuàng)總土地儲備2.78億平米，權益土地儲備約1.64億平米，權益土地儲備貨值預計約為2萬億，當中西部核心城市占比27%達到5457億元，環(huán)渤海占比25%達到4982億元，長三角占比25%達到4968億元。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

下半年，融創(chuàng)總可售資源超6600億元，當中29%位于長三角地區(qū)，25%位于西部核心城市地區(qū)，20%位于環(huán)渤海地區(qū)，13%位于中部核心城市地區(qū)及13%位于華南地區(qū)。而且，融創(chuàng)幾乎停止了在公開市場拿地。

從銷售端看，進入下半年，多數(shù)房企銷售開始出現(xiàn)下滑，并于八月后進入“冰點”，并持續(xù)保持低位。

觀點指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，全年前100房企實現(xiàn)全口徑總銷售金額12.8萬億元，同比減少2.4%，年內(nèi)累計銷售增速首次轉負。

具體到融創(chuàng)，于1-12月，分別錄得合約銷售351.7億元、332.5億元、478.6億元、547.3億元、708.1億元、789.4億元、493.5億元、450.6億元、466.5億元、509.8億元、367.4億元及478.2億元。

當中前6月均維持銷售正增長，而7-11月同比降幅分別達到5.55%、29.85%、32.33%、27.6%、47.02%，12月降幅則收窄至12.75%。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

隨著按揭房貸收緊，市場迅速轉冷，在這種情況下，融創(chuàng)全年仍然錄得合約銷售5973.6億元，照此計算，融創(chuàng)2021年度目標完成度為93.3%。

銷售回款一直是房企現(xiàn)金流重要來源，在房貸額度緊缺，預售資金監(jiān)管趨嚴的情況下，這一路徑受到阻礙。此時，資產(chǎn)出售成了一個快速回流現(xiàn)金的優(yōu)先選項。

為了御寒，融創(chuàng)開始加大力度處置資產(chǎn)及配股融資，以保證流動性安全。至目前，融創(chuàng)通過出售貝殼股權、項目公司股權、商管板塊股權、配股融資、大股東借款等措施回流資金約300億元。

其中，作為大股東之一，融創(chuàng)將財務投資的貝殼股權擺上貨架。據(jù)近兩次披露的信息，于紐約時間2021年6月1日至2021年12月7日期間，融創(chuàng)中國累計出售約4535.2萬股貝殼美國存托股票，合計代價約為10.84億美元。兩次減持過后，融創(chuàng)持有貝殼股票已所剩無幾，約873萬股占總股本的0.1%。

融創(chuàng)談及出售原因時稱：“出售事項乃按計劃收回財務投資，支持集團聚焦主業(yè)發(fā)展，并進一步優(yōu)化集團的資產(chǎn)結構。”

從出售貝殼股票開始，融創(chuàng)積極開展資產(chǎn)處置。

11月1日，以16.73億元出售杭州兩項目股權予濱江；11月8日，將商管公司18億元出售予服務集團，并要求交割日后5個工作日內(nèi)一次性支付全部收購款；12月下旬，再以26.8億元再出售上海虹橋商務區(qū)寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓三項目。

另一邊廂，融創(chuàng)也通過在資本市場進行股權融資，為自己儲備流動性。11月，融創(chuàng)中國發(fā)布公告配售融創(chuàng)中國股票及配售現(xiàn)有融創(chuàng)服務股票，合計所得款項總額約為9.52億美元。當中，融創(chuàng)中國以15.18港元每股配售3.35億股，募資6.53億美元；融創(chuàng)服務則以每股14.75港元配售1.58億股，募資2.99億美元。

令市場積極的是，孫宏斌自掏腰包，向融創(chuàng)提供4.5億美元無息借款，以彰顯對公司的長期信心。

標普近期指，融創(chuàng)中國現(xiàn)金余額和現(xiàn)金流主要來自項目層面的監(jiān)管賬戶以及在途按揭貸款；將需要更多依靠內(nèi)部資源管理債務到期問題，必要時可出售更多資產(chǎn)。

過去幾年，融創(chuàng)畫下了漂亮的規(guī)模增速曲線，但在“三道紅線”等政策出臺后，開始加快了降負債步伐。

能夠看出，融創(chuàng)2020年凈負債率出現(xiàn)大幅下降。于2015年-2020年，融創(chuàng)凈負債率呈現(xiàn)爬坡-高點-下滑趨勢。最高為2017年的202%，當年融創(chuàng)斥資超400億收購萬達文旅項目，2019年因泛海、成都會展等收購，凈負債率出現(xiàn)小幅抬頭，隨后便出現(xiàn)較大幅度下降。

至2021年中期，融創(chuàng)凈負債率約為86.6%，非受限現(xiàn)金短債比約為1.11，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率約為76%。

2020年，融創(chuàng)凈負債率降至約96%，較2019年末172%大幅下降約76.3個百分點，非受限現(xiàn)金短債比達約1.08，較2019年末大幅提升約0.51，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率降至約78.3%，較2019末下降5.6個百分點，從“紅檔”迅速降為“黃檔”企業(yè)。

降負債無法一蹴而就，但從數(shù)據(jù)看，融創(chuàng)負債情況在2020年得到大幅改善，無論是有息負債或是短期債務均出現(xiàn)大幅下降。

值得注意的是，2020年融創(chuàng)正值大量即期債務需要兌付，短期有息負債較2019年末下降441.3億元（當中浮息減少80.5億元、定息減少360.8億元），長期有息負債僅增加253億元，因此有息債務整體下降188.3億元。

而在2021年中期，無論是短期或長期有息負債，變動數(shù)額均不大。

復盤融創(chuàng)上半年主要融資動作，美元債是主要融資來源，接連發(fā)行4筆優(yōu)先票據(jù)，總金額16.52億美元，利率5.95-6.5%，年期均在3年以上；發(fā)行公司債券35.8億元，均為4年期，利率最高7%；非公開發(fā)行境內(nèi)公司債6億元，期限4年，利率7%。

下半年，融創(chuàng)于7月發(fā)行2024年到期4億美元6.8%優(yōu)先票據(jù)，及額外發(fā)行2026年到期的1億美元6.5%優(yōu)先票據(jù)。

僅從公開數(shù)據(jù)看，融創(chuàng)并無太大債務償還壓力，2022年6月前無公開債務壓力，除銀行貸款及票據(jù)，國內(nèi)最早到期公開債16融創(chuàng)05，到期時間2022年6月13日，金額14億元；最早到期美元債N20220614，到期時間2022年6月14日，余額6億美元。

據(jù)悉，融創(chuàng)于12月末已全額償還一筆總計6.2億美元私募債。融創(chuàng)近日已如期償還兩筆合計約42.5億元債務，包括一筆33.15億元境內(nèi)可回售私募債和一筆9.36億元境內(nèi)ABS。

商票方面，融創(chuàng)管理層于交流會透露，融創(chuàng)商票數(shù)額為300多億，2021年要求不增加，2022年之后考慮每年縮減30%商票數(shù)額。

截至2021年中期，融創(chuàng)集團現(xiàn)金余額(包括受限制現(xiàn)金)由2020年末1326.5億元減少至1231.9億元，其中非受限制現(xiàn)金由2020年末的987.1億元增加至1011.0億元，足以覆蓋短期有息負債。

好消息是，從11月開始陸續(xù)傳來融資松動消息，中國銀行間市場交易協(xié)會還明確支持優(yōu)質房企發(fā)行債券，用于收購風險房企的住宅建設項目。央企之外，龍湖、碧桂園、龍光等民營房企也陸續(xù)啟動債券發(fā)行工作。

一位作者曾說過，一個充滿幻覺的浮華時代，必須有三個前提：一片亟待燃燒的大荒原，燒不完的熱錢，以及燃不盡熱情的年輕人。有人燒出了新天地，有人則即將與烈火同焚。

時來天地皆同力，運去英雄不自由。房地產(chǎn)的浮華時代，或許將一去不返，迎來的，是一段時期的調整及陣痛。

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原標題： 冬天法則 | 融創(chuàng)取暖