克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)
利好政策的宗旨在于促進房地產業健康發展和良性循環，通過劃定保交樓政策底線、完善行業長效機制等有效方式，逐漸恢復市場信心，有序引導房地產交易恢復正常化。
近日媒體報道了全國性商品房預售資金監督管理辦法已制定出臺，引起市場廣泛關注。據悉：明確指出預售資金監管為“重點額度監管”。由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。隨著全國性預售資金監管出臺，當前深陷泥沼的房地產行業能否迎來轉機？對地方政府、開發企業和購房者三方主體到底意味著什么，將會產生什么影響？
01 部分省市預售資金監管長期缺位 使爛尾問題突出補足預售制度短板更顯重要
早在1994年7月，全國人大常委會通過《城市房地產管理法》，對商品房預售制度作出原則性規定。同年11月，建設部發布《城市商品房預售管理辦法》，進一步完善商品房預售監管細則。
具體而言，商品房預售需要滿足以下兩項條件：其一，取得四證，即土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。其二，工程進度達標，即投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上。
預售資金監管則并未作全國統一規定，而是由地方政府制定具體的監管細則。《城市商品房預售管理辦法》明確指出：城市、縣房地產管理部門應當制定對商品房預售款監管的有關制度。
事實上，不少省市預售資金監管長期缺位。例如焦作市，2016年7月方才出臺了《焦作市商品房預售資金監管辦法》，正式啟動商品房預售資金監管工作。又如山東省，直至2017年1月，山東省住建廳才印發《山東省商品房預售資金監管辦法》。更有甚者如新鄉市，遲至2021年3月1日，《新鄉市新建商品房預售資金監管辦法》才正式落地。
河南、陜西、安徽、河北、海南等省份爛尾樓問題依舊突出，這與預售資金監管長期缺位不無關系。截至目前，不少三、四線城市仍未建立商品房預售款監管的相關制度，或者實際執行浮于表面，存在一定的監管漏洞。
有鑒于此，現階段制定出臺全國性的商品房預售資金監督管理辦法更顯重要，可以有效補足部分省市預售資金監管長期缺位的政策短板，最大程度保證在建項目都能順利交付，避免更多省市再次出現大范圍的爛尾樓問題。
02 去年來37省市加碼預售資金監管“過度”監管加劇房企資金周轉壓力
2021年，房企面臨巨大危機，多家品牌房企相繼出現債務違約，隨之問題項目陸續出現停工，項目交付風險不斷加劇。受此影響，西安、天津、石家莊等37省市相繼加強預售資金監管，不難發現以下幾方面的典型特征：
第一，包括定金、首付款、按揭貸款等在內的全部購房款需直接存入專用監管賬戶，并實行全額、全程監管，嚴禁與企業其他賬戶混用。預售監管資金可分為重點監管資金和一般監管資金。
第二，重點監管資金主要用于工程建設，其有兩種計量方法：其一，預售資金比重，一般在10%-40%區間；其二，設定工程造價，或是固定的工程造價1500-5000元/平方米，或是基準工程造價的1.1-1.3倍。依據項目施工進度，房企分批次提取重點監管資金。石家莊、西安、泉州等政策力度相較嚴苛，主體結構封頂僅能提取50%的重點監管資金。
第三，一般監管資金優先用于工程建設和償還開發貸，各城市取用規則差別較大。山東、天津等相較寬松，房企可自行提取一般監管資金，重慶、廈門等則需向監管部門、監管銀行申請支取。
第四，銀行保函可以部分抵頂預售監管資金，高信用評級企業替換比例相對較高，低信用評級企業替換比例則有所降低，甚至不能使用銀行保函。
而從我們調研情況來看，武漢、晉中等實際執行層面相較嚴苛。典型如晉中，著重強化重點監管資金的監管力度，重點監管資金由政府約定的項目總預售款的40%提升至100%，而在施工進度達到主體結構封頂后，可以提取的重點監管資金比例則由政府約定的90%調降至80%。
嘉興實際執行層面則相較寬松，預售監管資金的提取可以通過總包方辦理，地方政府一般不設限制，只要項目施工進度達到一定的監管標準，便可以通過總包方申請提取預售監管資金。
值得一提的是，受限于不少省市預售資金過度監管，預售制度儼然變成“準現房制度”，房企資金周轉壓力進一步加劇，無形之中成為“壓死駱駝的最后一根稻草”，致使2021年下半年品牌房企債務違約頻繁發生。
03 規范監管給地方政府、購房者定心丸，無交樓之憂有利恢復市場信心和正常交易
聯系到此前針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三道紅線”相關指標。現階段制定出臺全國性的商品房預售資金監督管理辦法，并實行重點額度監管，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。我們認為政策底線是保交樓，保證在建項目都能按期交付，最大程度維護住房消費者的合法權益。
對于地方政府而言，全國預售資金將規范化監管，很好地填補了部分省市預售資金監管長期缺位的政策漏洞，真正實現從拿地開發到銷售回款直至交房的全流程管控、全周期監管。可以期許的是，隨著房地產行業長效機制逐步完善化，將有助于實現房地產業健康發展和良性循環。
對于購房者而言，在劃定保交樓政策底線之后，市場信心或將逐漸恢復，居民自住以及改善性購房消費或將穩步釋放，房地產交易有望恢復正常化。預計2022年下半年市場或將出現轉機，核心一、二線城市市場相對堅挺，成交有望率先企穩回升，多數三、四線城市在下半年最遲年底，市場同樣能真正穩住。
04 房企有據可依提取超額資金 強化預期管理促銷售現金流適度改善有利良性循環
對于不同城市而言，預售資金監管究竟是收是放尚未可知，房企同樣需要結合城市布局情況作進一步觀察：
其一，對于此前預售資金過度監管的城市而言，尤其是那些監管政策“一刀切”、預售資金全面“卡死”的城市，短期內預售資金監管勢必將有所放松，企業有望正常提取使用超額資金，在一定程度上將緩解房企所面臨的現金流周轉壓力。
其二，對于此前尚未建立商品房預售款監管的相關制度的城市而言，隨著全國性的商品房預售資金監督管理辦法正式落地，各城市預售資金監管將逐步規范化、常態化，企業首先要保證重點監管資金始終處于充盈的狀態，那些成交去化不甚理想的樓盤或將面臨更大的銷售回款壓力。
長期來看，房企將強化預期管理，全面管控各城市項目銷售回款節奏，盡早讓項目預售款達到相應的監管額度，企業便有據可依正常提取超額資金，盡快實現項目現金流回正。受此影響，企業現金流有望適度改善，尤其是那些營銷能力較強、回款節奏較快的房企，現金流改善情況或將更為可期。
綜上所述，近期房地產政策暖風頻吹，涉及并購貸款不計入“三道紅線”，保障性租賃住房貸款不計入“兩道紅線”，商品房預售監管資金規范化調整等。我們認為利好政策的宗旨在于促進房地產業健康發展和良性循環，通過劃定保交樓政策底線、完善行業長效機制等有效方式，逐漸恢復市場信心，有序引導房地產交易恢復正常化。
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