觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
盡管拿地總價(jià)較高，但從成本考慮，馬鞍島綜合體地塊樓面價(jià)5272.6元/平方米，僅為萬科去年所獲同區(qū)“地王”的1/3左右。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 萬科在公開土地市場再有收獲。
6月23日，廣東中山市公開出讓4宗土地，出讓面積1957畝，主要位于馬鞍島地帶。其中起價(jià)最高的是翠亨新區(qū)起步區(qū)東五圍地塊，約為78.8億元，這也是當(dāng)天土拍總價(jià)最貴地塊。
最終，僅經(jīng)過5輪競價(jià)，東五圍地塊便由萬科、深業(yè)集團(tuán)聯(lián)合體競得，成交總價(jià)81.9億元，對應(yīng)樓面價(jià)5272.6元/平方米。
中山作為深圳西部城市，無論是萬科還是深業(yè)集團(tuán)，過往都曾在這里進(jìn)行布局。而跡象顯示，兩家公司此番聯(lián)合拿地并不是臨時(shí)起意，而是源于兩年前所簽署的合作協(xié)議。
投建未來之門
早在2019年4月，深業(yè)集團(tuán)下屬深圳科技園公司與中山翠亨新區(qū)旗下投資平臺，按照7:3比例成立合資公司，據(jù)此共同開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營深中科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園。去年12月，雙方合作的“灣區(qū)未來科技城”項(xiàng)目動(dòng)工，總投資約27億元。
2019年11月，深業(yè)集團(tuán)、深業(yè)控股還與萬科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。當(dāng)時(shí)雙方約定，重點(diǎn)推動(dòng)在深圳及周邊地區(qū)土地獲取、項(xiàng)目開發(fā)、城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)及運(yùn)營的合作。
這也被解讀為深業(yè)引入第三方共同推進(jìn)臨深的投資工作，但此后兩年間兩家企業(yè)鮮有具體合作落地。
就最新拿地是否與兩年前簽署合作存在關(guān)聯(lián)，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體致電深業(yè)集團(tuán)高層，截止發(fā)稿未獲回復(fù)。
萬科南方區(qū)域相關(guān)人士則向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，馬鞍島綜合體地塊是深業(yè)、萬科簽署戰(zhàn)略合作后首個(gè)落地項(xiàng)目。其續(xù)稱，未來還會有“潛在合作機(jī)會”。
資料顯示，該地塊編號G28-2020-0145，出讓面積1003畝（約66.9萬平方米），地面計(jì)容建面155萬平方米，地下總建筑面積上限228.5萬平方米；宅地建面13.9萬平方米，商業(yè)商務(wù)用地規(guī)劃超270-280米地標(biāo)建筑，并要求引進(jìn)、開業(yè)運(yùn)營一家國際級五星級酒店。
深業(yè)集團(tuán)通過官微披露，地塊規(guī)劃為“大灣區(qū)西岸最具影響力的大型綜合體、翠亨新區(qū)的城市新地標(biāo)”，建設(shè)內(nèi)容包括雙塔形式超高層建筑“未來之門”、會展中心、聯(lián)檢大樓、嶺南風(fēng)情水街、文化設(shè)施、中小學(xué)、高端公寓及大型住宅社區(qū)。
深業(yè)集團(tuán)還著重強(qiáng)調(diào)區(qū)位因素，表示地塊與深圳前海自貿(mào)區(qū)隔海相望，是翠亨新區(qū)科學(xué)城的“核心組成部分”。“本項(xiàng)目處于深中通道中山方橋頭堡位置，將成為深圳產(chǎn)業(yè)要素外溢抵達(dá)珠江西岸的第一站。”
上述所指深中通道，全長24公里，是深圳與中山實(shí)現(xiàn)城市對接的重要一環(huán)。從樓市的角度，深中通道的規(guī)劃建設(shè)，也使得深圳的購房需求開始向西部的中山外溢。
第三方數(shù)據(jù)顯示，深圳前海住宅均價(jià)10萬+，而中山均價(jià)約1.5萬元/平方米，其中馬鞍島均價(jià)約為2.5-3萬元/平方米。
在中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁看來，深圳的確有購房需求外溢至中山，但總量仍不算多，一方面由于翠亨新區(qū)房價(jià)上漲較快，另一方面整體調(diào)控形勢下，購房需求出現(xiàn)收縮。
“深中通道還沒開通，房價(jià)也漲到一定范圍，使得購房熱情有所回落。”但宋丁表示，長遠(yuǎn)來看，深中通道開通將對翠亨新區(qū)形成實(shí)質(zhì)利好，這也是包括深業(yè)、萬科在內(nèi)的開發(fā)商看好的原因。
布局中山
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，過去三年萬科在中山先后投資過古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、民眾鎮(zhèn)、翠亨新區(qū)等區(qū)域的項(xiàng)目。尤其是臨深的翠亨新區(qū)，2018年6月該公司以樓面價(jià)1.38萬元/平方米，競得翠亨首宗現(xiàn)房出售地塊，并創(chuàng)下中山單價(jià)的紀(jì)錄。
去年12月底，中山翠亨新區(qū)馬鞍島兩宗地塊集中競價(jià)，其中G28-2020-0130地塊被萬科以樓面價(jià)1.5萬元/平方米及配建人才房競得，對應(yīng)總價(jià)14.56億元，溢價(jià)27.86%。該地塊同樣刷新中山樓面價(jià)紀(jì)錄。
與深圳寶安尖崗山地塊類似，萬科對高價(jià)地的開發(fā)以快周轉(zhuǎn)模式為主導(dǎo)，拿地后半個(gè)月即今年1月中旬，馬鞍島地塊便備案為“萬科海岸花園”，總投資21.4億元，并計(jì)劃年內(nèi)入市。
需要指出的是，6月23日萬科聯(lián)合競得的馬鞍島綜合體地塊，其總價(jià)81.9億元已創(chuàng)下該公司2021年以來單項(xiàng)目最高紀(jì)錄。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，萬科今年1-5月累計(jì)新增73個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，全口徑拿地金額約888億元；總價(jià)較高的包括杭州運(yùn)河新城02地塊（40.6億元）、無錫西漳8號項(xiàng)目（31.92億元）。
相比之下，萬科前五月在大灣區(qū)僅獲取6個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，對應(yīng)總價(jià)約130.8億元，權(quán)益對價(jià)96億元；其中東莞占3個(gè)，珠海占2個(gè)，中山1個(gè)。除此以外，萬科在廣深兩地首輪集中供地中并無收獲，一度被質(zhì)疑拿地策略保守。
盡管拿地總價(jià)較高，但從成本考慮，馬鞍島綜合體地塊樓面價(jià)5272.6元/平方米，僅為萬科去年所獲同區(qū)“地王”的1/3左右。
這體現(xiàn)了綜合體項(xiàng)目的議價(jià)能力，代價(jià)則是承擔(dān)項(xiàng)目所要求的商業(yè)、辦公、酒店等配套產(chǎn)業(yè)的建設(shè)及運(yùn)營任務(wù)，這部分耗費(fèi)精力遠(yuǎn)大于住宅部分。
從建設(shè)運(yùn)營能力看，深業(yè)集團(tuán)主要開發(fā)過深圳深業(yè)上城項(xiàng)目，后者集產(chǎn)業(yè)研發(fā)、公寓、酒店、商業(yè)于一體；萬科同樣有過綜合體打造經(jīng)驗(yàn)，其中商業(yè)地產(chǎn)主要通過印力集團(tuán)發(fā)展，此外也打造過會展交易類項(xiàng)目諸如萬科前海國際會議中心。
被問及具體分工時(shí)，萬科南方區(qū)域相關(guān)人士僅表示，公司與深業(yè)將發(fā)揮各自業(yè)務(wù)優(yōu)勢，做好項(xiàng)目綜合開發(fā)。
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原標(biāo)題： 聯(lián)合深業(yè)競投“未來之門”萬科81億拿地創(chuàng)年內(nèi)投資紀(jì)錄
