丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
市場下行壓力下，穩地產勢在必行，政策端自3月以來不斷釋放積極信號。
4月29日，中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管。
中央多部委密集表態穩地產，金融委強調防范化解房企債務風險，財政部明確暫緩房地產稅改革試點。央行降準、降息幅度弱于預期，超百城的銀行自主下調房貸利率。70省市政策松綁，南京、蘇州等強二線城市跟進放松限購。
隨著中央政治局會議定調，后續將有更多城市因城施策促進行業良性循環，核心一、二線城市調控政策或將適度松綁，但限購政策較難全面退出；弱二線和三四線城市或將跟進放松調控，甚至刺激居民購房消費。
1-4月，中央多部委就房地產行業密集表態，釋放強烈維穩信號。
早在2月24日，國新辦舉行發布會，部署2022年重點工作提出，堅決有力處置個別房企因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險，以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標
此后3月4日，銀保監會、央行發文提出，滿足新市民合理購房信貸需求，因城施策執行好差別化住房信貸政策。
3月5日，兩會政府工作報告定調：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
3月16日，國務院金融委召開專題會議，關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施，隨后銀保監會、央行、證監會和外匯局紛紛部署落實工作。
進入4月，中央表態頻繁且重磅。4月24日，住建部表示，要堅持底線思維，高度重視房地產領域風險，防范化解城鄉建設領域風險，堅決守住不發生系統性風險的底線。
直至4月29日，中央政治局會議召開，釋放更為積極的穩地產信號。
1-4月，已有超百城下調房貸利率，平均幅度在20-60個基點，央行降準、降息但幅度弱于預期。
從城市因城施策的角度看，前4月已有70省市出臺91次放松政策，政策核心聚焦于放松限售、放松限購、下調房地產交易稅費、實行購房補貼、加碼棚改貨幣化安置等內容。
進入4月，南京、蘇州等強二線城市跟進放松限購，放松限購城市已達12城。比如南京，非戶籍家庭在六合、溧水兩區購買首套房，無需提供社保或個稅證明，衢州、秦皇島更是全面取消限購。
南寧、沈陽等弱二三線城市財稅刺激托市。比如南寧、無錫、南通等16城實行購房補貼，例如南通通州區企業職工購買首套新建普通商品住宅，90平以下補貼房款總額1%、90-144平補貼房款總額1.5%；雙職工家庭購買144平以下首套新建普通商品住宅，補貼房款總額2%。
鄭州、蘭州、綿陽等3城加碼棚改貨幣化安置，例如鄭州實施安置房建設工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主；對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉化為保障性租賃住房、共有產權住房。
表：2022年1-4月政策松綁城市
1-4月，房企融資、預售資金監管適度松綁。
首先，并購貸不計入“三道紅線”。1月6日，承債式并購貸款政策落地，針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。受此影響，并購融資風起，華僑城、招商蛇口、建發房產等成功發行并購中期票據，碧桂園、美的置業、旭輝集團等民營房企相繼獲批并購融資額度。
第二，保障性租賃住房貸款不計入“兩道紅線”。2月8日發布以來，目前證監會正研究推動保障性租賃住房REITs試點工作，盡快推動項目落地，福州、湖南、無錫等多省市發文支持保障性租賃住房建造運營企業發行REITs。
第三，支持企業融資不抽貸斷貸壓貸，加碼并購融資促進行業債務風險出清。4月18日，央行、外匯局出臺23條政策舉措支持實體經濟，提出完善住房領域金融服務。因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。金融機構要區分項目風險與企業集團風險，加大對優質項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發貸款平穩有序投放。
第四，預售資金監管適度松綁。一方面，全國性商品房預售資金監督管理辦法出臺，新規明確指出預售資金監管為“重點額度監管”，當賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。另一方面，地方預售監管新規出臺，在保證交付的前提下，提高預售資金使用效率。例如煙臺降低守信房企預售資金留存比例，信用等級為3A、2A的開發企業，商品房預售監管資金留存比例分別降低5個、3個百分點。
未來政策走向如何成為房地產市場能否真正回穩的關鍵。
從中央層面來看，信貸政策將適度松綁，適度控制去杠桿節奏和力度，房企整體融資環境有望明顯改善，居民按揭貸款或將繼續松綁
隨著中央政治局會議最新定調，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，一城一策框架下，地方政府仍需落實城市主體責任，依據市場實際情況，因城施策促進房地產業健康發展和良性循環，核心一、二線城市調控政策或將適度解綁。
但核心一、二線城市限購政策較難全面退出，政策層面集中在人才落戶、降低非戶籍家庭社保年限要求，刺激剛需的購房需求釋放。
弱二線及三四線城市將加速跟進放松調控，并推出救市政策組合拳，以刺激居民購房消費。
房企紓困層面，化解企業債務風險，恢復企業經營的“造血”功能，進而穩定市場信心。例如調降預售門檻，加快預售證審批，合理順延項目交付期限，保障企業經營盡早恢復；調降土拍門檻，降低土地競買保證金比例，分期繳納土地出讓金，尤其要降低地價，提升企業開發盈利預期。
居民紓困層面，壓力城市將進一步放松限購、限貸，并刺激居民購房消費，以減緩市場下行壓力。弱二線以及三四線城市或將全面取消限購，限貸政策有所放松，尤其要下調二套房首付比例，才能有效激活相對充裕的改善性購房消費。此外，更多疲軟城市將通過財稅刺激托市，下調房地產交易稅費，并實行購房補貼，鼓勵新市民、多孩家庭及各類人才購房消費。
2021年底，中央經濟工作首次提及房地產行業發展新模式，如今，新模式發展呼之欲出，完善住房市場體系和保障體系雙循環，建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制。金融端政策將促進房企杠桿合理化、可融規模透明化、項目開發全封閉化監管，以促進房地產行業良性循環。
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