尋瑕記 作者：尋瑕小姐姐
如果說房地產是中國經濟的夜壺，那房地產信托恐怕就是夜壺的影子。
23號文一出，今年以來重回火熱的土拍市場和土地前融，降溫了。
用了十年的房地產大信托模式喊停了，股權投資+債權次級，股權投資+股東借款一一陣亡了，花樣翻新的應收賬款收益權、特定資產收益權倒在了監管毒辣老到的調控指揮棒下。
信托圈里先是感慨“又來活兒了”，再是驚恐“動真格的啊”，環顧四周，可用的模式只剩下堂堂正正的432，借殼錯位的432，和一直在嘗試，很少能落地的真股權。
01
分裂的房價里，藏著一個折疊的中國。
2016年10月開啟的上一輪調控劃定了16個熱點城市，某信托大佬當即拍板，好，16城，50強，準入區域有了，合作主體有了，就這么干。
2019版“三三四十”嚴控地產融資的背后，是4月70大中城市中有67城新建商品住宅價格環比上漲，3月這個數字是65城，2月則只有57城。
與此同時，一季度房地產類信托募集資金1674.79億元，同比增長25.71%，遙相輝映的，是基礎產業類集合信托逆勢上揚，成立規模1149.57億元，同比增長161.27%。
拿地的房企規模饑渴，賣地的城投巨債纏身，夜壺的蓋子，也快壓不住了。
4月19日，中央ZZ局會議重提“房住不炒”。
同日，住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。
5月18日，住建部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。
東北鶴崗1.6萬元買套房的消息刷屏，廣東河源房價最低跌到2千多元一平米，湖南婁底最低950元一平米，邵陽最低550元一平米。
一邊是火焰，另一邊是冰山。2018年說了一整年的樓市大分化，開始了。
2016年，蘇州、廈門、合肥、南京，被稱為樓市新四小龍。
2017年，光環則屬于西安、鄭州、武漢、成都。
2018年，一線樓市開始反彈，三四線最后反撲。
2019年，蟄伏了近三年的二線熱點城市逐步進入回升通道。尤其是那些，既不是炒上天的準一線，又不是省會的真網紅，比如剛剛被精準調控的蘇州。
中國有34個省級行政區，334個地級市，2876個縣，960萬平方千米的土地上承載了14億人口，城市的能級和人口規模實在相差太大了。
人口流向出現冷熱分野，城市的盛衰呈現高下之別，各行各業的分化現象也愈加明顯。
過去，要判斷經濟好不好，只需要幾個經濟指標的觀察視角，比如農民工的就業狀況、酒店的客房入住率、社會用電量增速等就可以了。如今，指標、結構和現象產生背離，經濟增速不斷下行，保就業力度空前，但失業率并沒有明顯下滑，盡管大學生找工作難度加大，但民工荒卻依舊出現；經濟型酒店總體過剩，五星級酒店會務火爆；社會用電量增速回升，企業倒閉卻逐年數量增加。
馬太效應告訴我們，落后未必能迎頭趕上，有差距可能會變得更大。
投射到房價上，一線城市穩中略升，二線城市搶人大戰，三四線人口凈流出。小鎮青年從逃離北上廣變成重返北上廣，所求所望無非是，不要拿著三四線的工資，背著泡沫化的物價，享受十八線的服務，過著一日955，永遠955的當下和未來。
一葉知秋的時代過去了，寒冬臘月抑或盛夏光年，都不如小陽春的醉人明媚。
從城鎮化到都市化，這是過去幾年重點城市房地產市場在需求層面得到的有力支撐，4月國家發改委還在《2019年新型城鎮化建設重點業務》里喊出了放寬落戶限制，為過往的城鎮化道路糾偏。
與此同時，從限價、限購、限貸，到后來的限售、限離，再到如今的“只租不售地塊出讓”，每一項對于樓市的舉措，都自帶推倒重來的氣魄，每一塊一線城市的土地上都綁定了至少30%-50%的配建面積，每一個看起來蠢蠢欲動的潛在熱點城市，限購限售政策都分毫不讓，紋絲不動。
而那些率先放開限購限售的城市，都面臨在人散財失的一片荒涼中，迎接樓市的真相。
一邊香港化，一邊鶴崗化；一邊妖魔化，一邊僵尸化。
把每一座城市都比作一家上市公司，房產就是城市的股票，就業資源就是城市的基本面，房租就是分紅，開發商就是證券公司，造房子就等于增發股票，人口流入就是不斷增加股票的流動性，棚改貨幣化這種大招，就像是飲鴆止渴欲罷不能的市值管理。
一旦監管趨嚴，風口轉向，游資聞風撤離，房價稀里嘩啦碎了一地。
這些年里的周期輪回，風水交替，城市也如同A股盤面的板塊輪動，就像上市公司會重組會退市，傳統產業在此處衰敗，新興產業在別處升級，城市如果持續人口凈流出，資源不斷凋敝，也會在年輕人的逃離中，逐漸逝去。
02
房企的分化，更是風流云散，一別如雨。
融創、富力、萬達三巨頭的世紀交易回響仍在，三巨頭命運已是迥然。
融創在今年1月斥資125.53億接手泛海旗下北京、上海核心地塊。孫宏斌3月剛喊出“2019年拿地要非常小心”，4月就先后拿下上海崇明的兩宗土地、無錫的兩宗土地、并在南昌和徐州斬獲連連，還在武漢集中成交的10宗地里砸下152.38億元豪取4宗。
房企的土地儲備是糧草，資金儲備是錢袋，缺一不可。糧草先行，錢袋充裕，融創在主流金融機構都掛上了戰略合作的專家號，這邊土拍市場剛落錘，那邊信托前融批單就來了，市場上問問，誰家還沒有點融創的授信余糧。
富力則在2008年過早押注商業地產，2015年拿地策略轉為保守，接連兩次錯失黃金十年的翻盤良機，在華南五虎的比拼中被乘著三四線棚改東風的恒大和碧桂園甩下陣來，2017年199億拿下77間萬達酒店，還耗資數十億連續吃下萬達兩個海外項目，被生生的拖進了債務的泥潭里。
這邊廂，經過兩年的資產大甩賣，賣掉了萬達文旅和幾乎所有的海外項目，輕裝上陣的王首富帶著沈陽的800億、甘肅的450億、延安的120億、潮州的200億，合計1570億投資，榮耀歸來。除了支援大西北，還重新殺回了足球圈。
拿地狂魔縱橫阡陌，華南猛虎退隱山林，只有老王，還是那個老王。
就連三巨頭的二代們，都走出了不同的人生曲線。
王思聰經歷IG奪冠和熊貓直播破產的東方不亮西方亮，不僅在電競賽場完成了完整的產業布局，普思資本也投出了紫晶存儲和安翰科技兩家科創板受理企業，普思資本位列第三大股東的網魚網咖也將在下半年赴美上市。
孫喆一則在春節后進入融創總部開始接班之旅，在融創文化集團這個并非全然地產化的過渡性平臺上與順馳時代的老臣們和集團高管們的逐步磨合。
富力的公子張量與王思聰同為新京城四少，他先是接手了老爹的力量礦業成為實控人，又成立了實地地產繼承衣缽干到百強，而后轉戰投資，讓自己的網紅臉女友在旗下的黑洞投資當起了合伙人，共享單車熱的時候投了優拜單車、小藍單車，互聯網金融熱時投了握手金融，區塊鏈熱的時候投了幣安。大部分，都是黑洞。
雞湯說條條大路通羅馬，奈何有人出生就在羅馬。
4月百強房企二線土地新增土儲占比49%，創出新高；拿地銷售金額比為0.38，為2019年以來最高；二線城市的賣地收入在全國賣地總收入中占比70%以上。
音樂再次響起，舞臺上閃耀的，除了拿地狂魔融創，還有并購天使世貿。
世茂房地產懷揣著496億現金，和連續4年6%以下的綜合融資成本，不僅在公開招拍掛市場上表現活躍，還頻頻出手并購其他房企的核心資產，在房企債務壓頂的2019年，開啟了收割模式。
泰禾昆山、泰禾佛山、泰禾增城、泰禾杭州、泰禾漳州、泰禾南昌、泰禾蔣村，7個項目總計耗費77.24億，拿下泰禾這些年四處搜羅的優質資產，也解了黃老板的圍。
曾經是“杠桿出奇跡”“銷售2000億”的泰禾，如今變成市場上命懸一線的走鋼絲者，“這個月的中票會不會崩？”“下個月的私募債會不會崩？”，降價、賣地、找錢、還債，更引來了交易所的諸多問詢，所幸的是，資產的成色還夠出眾，院子系產品的品質還有市場認同，降價搶去化的決心雖然下得晚了一些，但總算沒有讓一眾債權人把桌子掀翻。
債務繩索緊繃到極限之時，黃老板也想效仿王文學讓渡股權脫困，找過國企，找過一哥，還找過兩家同被綁在一條船上的金融機構，最終，還是閩系更懂閩系。
在民企降負債的同時，央企則啟動了低成本融資，逆周期拿地的的突圍計劃。前四個月，保利、中海、華潤的銷售增幅均超過20%，在土地市場的表現也更為積極，發力溢價摘地，要在新一輪房地產周期強勢逆襲。
至于2018年圍困于環京水逆的華夏幸福，則進入了雙總部的新格局，北方總部仍由孟驚主導原有業務，南方總部則迎來了華潤的靈魂舵手吳向東，與此前就位的俞健搭起了班子。迎來了“人到位，錢到位”的華夏幸福，也加快了拿地補倉的力度，“地到位”“投資到位”，攜平安的紅翎光環進軍粵港澳大灣區。
恒大在與FF和解后，開啟了造車野蠻人模式，四處狩獵。買下瑞典NEVS，卡耐新能源和荷蘭輪轂電機公司，參股廣匯集團，入股瑞典超跑公司柯尼塞格，更在南沙圈地作為恒大造車的橋頭堡。
車間主任出身的許老板看來是要在造車這條路上走到飛起。
楊國強則在碧桂園全國工地頻頻出事、發布會現場大派香奈兒都安撫不了記者們的風口浪尖，大力發展機器人產業，要把安全生產事故，消滅在林立的機器人產業園里。
至于早已被賈躍亭夢想窒息過的孫宏斌，在2018年的業績發布會上，面對機器人好還是新能源車好的靈魂之問，毫不猶豫的回答說：
還是房地產好。
百強房企相愛相殺，地產大佬戰火正酣，這一場權力的游戲，遠未終局。
03
音樂不停歇，夜壺不休息。
最近十年，全球最堅硬的兩大資產泡沫，一個是中國樓市，一個是美國股市。人生的兩大幻覺，一個是美股會跌，一個是房價會跌。
房地產泡沫就像一顆綁在中國經濟身上的定時炸彈，樓市調控就是拆彈。
2018年去杠桿，金融嚴監管下房企的其他融資渠道受阻，表外資金回表造成房地產對公貸款大幅回升。房地產市場也在經歷了2017年的最嚴調控年之后，呈現出政府調控與市場供需多方的博弈。
2019年穩增長，房地產市場有所抬頭，資產荒背景下，私募基金無論是房地產業務還債權類業務都受到嚴控，券商資管非標口徑不勝其嚴，銀行低成本資金搶頭部客戶熱點城市開發貸項目，在拿地這個融資的七寸命脈上，信托公司土地前融業務如火如荼，也折射出各地方監管局尺度寬嚴不一。
但是房住不炒，因城施策的主基調未變，貨幣政策進一步放松的空間縮小，居民杠桿加無可加，23號文也給房企外部融資帶來新的壓力。
“清風半夜驚蟬，聽取漲聲一片”的盛景，怕是難再重現。
守住剛需城市，找準剛需產品，拿好剛需融資，才是新一輪地產周期里的生存要義。
自2014年開始，中國房地產市場在調控與冒進中開始了一波長達50多個月的上揚行情，但是房價的快速上漲也讓樓市淪為賭場。
曾經的賭客加了杠桿，退了又進，總是贏總是贏，但時至今日，需要仔細思考的是：
房子，究竟還是不是一個好的投資品？
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