地產大爆炸 作者：炸天團
來源：地產大爆炸（ID：dichandabaozha）
今年上半年的地產圈好生熱鬧，年初出爐的新政“土地供應兩集中”，一把點燃了整個土拍市場，從4月一直持續至今，緊張刺激的土拍環節不間斷地在22個重點城市上演。
4月底，長春、廣州、重慶、無錫、沈陽率先出場，累計成交164宗地塊，總建筑面積達2607萬平方米。
到了5月，由北京、深圳領銜，杭州、蘇州、寧波、南京等一眾新一線城市集中供地高潮來臨。
作為房企最為核心的投資方向，土地市場的新規則下，眾多房企展現出了百態眾生相 ，掉隊者有之，動物者兇猛亦有之。
但也有一些房企，在喧鬧的市場下，沉默前行，依靠嗅覺與經驗判斷，用性價比超高的投資，為自己贏下了明天的口糧，同時依舊保持充裕的現金來緊盯未來的機會。
01
“土地也瘋狂”中的“清醒派”
去年10月剛剛登陸港股的金輝控股，便是炸天團發現的一家“悶聲發大財”的房企。
在今年各城市的集中土拍市場上，除了在北京大興與中駿合作以樓面底價拿下一幅土地外，似乎沒太聽過金輝的動靜。
直到6月25日晚，炸天團看到了金輝發布的一則公告，稱已同上海綠地達成股權轉讓協議，以8.6億人民幣收購上海九龍賓館有限公司的全部股權。
而目標公司的核心資產，則是一棟位于上海北外灘的酒店物業。
說實話，8.6億足夠在二線城市拿一塊還不錯的地了。而金輝在炸天團的印象中也不是一家注重持有型物業的房企，在快到年中盤點的時候，拿出這么一筆現金收購酒店物業，金輝成功釣起了吸引了炸天團的好奇心。
但一查真沒想到，金輝其實今年拿地動作真不少，悄無聲息中，便已囤夠了明天的口糧。
首先是在6月25日徐州的土拍上，炸天團看到了金輝的身影，一口氣報名了其中10宗地，75.86億保證金全部到位，雄心十足與招保萬金等TOP10房企直接PK。
其次在克而瑞的數據統計中，2021年1-5月金輝新增土地貨值達368億，排全國第32，而在中房協發布的2020年中國房企500強中，金輝控股位居第36名。
應該說，金輝的拿地速度是要高于自身的行業規模排名的，但這個略微超前一點的拿地速度，卻幾乎沒有在市場上留下太多聲響，而且完成符合自身規模的拿地任務之后，金輝居然還有閑錢去收購持有型物業，并準備在徐州土拍上大干一場，這就不由讓人佩服了。
02
“拿地自由”背后有現金流“撐腰”
之所以金輝能在宅地和持有型物業之間實現“拿地自由”，與其穩固的財務根基密不可分。
5月，金輝控股發布了2021年第一季度財務業績，各維度數據盡顯一個優等生特質。
截至2021年3月31日，金輝集團的現金及現金等價物還有238.7億元，同時營收也達到了50.79億元人民幣。
不僅如此，金輝良好的銷售情況還帶動了合約負債（預收房款）的快速增長，截止3月31日，其合約負債達769.7億元，較2020年底增長89.8億元。
至于外界關心的負債問題，金輝延續了去年健康的態勢，“三條紅線”數據繼續保持綠檔，當期資產總額達1909億元，較2020年底增長50億元人民幣，此外一年內到期的非流動負債為118.26億元，較2020年底下降37.52億元。
在當前房企資金普遍緊張的背景下，金輝算是現金流非常健康的一家公司了。
這些良好的基本面，可以說是金輝在2021年土地新規帶來的市場瘋狂下，能成為“清醒派”的重要原因。
03
避開主戰場
重倉“新二線”的樓市潛行者
上半年的土拍市場硝煙彌漫，競拍熱鬧高企不退，導致的結果就是，土地比去年更搶手了。
最新數據顯示，2021年1-5月，TOP100企業拿地總額13274億元，拿地規模同比增長14.3%。
廈門、重慶、無錫成交樓面均價較去年全年分別上漲71%、51%和31%，合肥、重慶等大熱二線城市的平均溢價率超40%，較去年大增。
換言之，搶一二線城市住宅地的瘋狂并沒有因新政而冷卻。
但翻翻金輝的拿地紀錄，炸天團覺得金輝采取的投資策略與眾不同——不跟風押寶一二線城市，而是尋覓22城之外的投資機會，特別是城市群、都市圈內部城市。
它專注自身節奏、篤定自身戰略，一地一策，聚焦到單宗地塊的投資潛力，關注熱點三四線城市的土地機會，以此來分散風險。
今年金輝的節奏已經定下來了，穩扎穩打不冒進，做這個梯隊該做的事情——也就是布局“新二線城市”。
4月22日，金輝集團底價競得惠州市惠陽區白云新城5宗涉宅地，總成交價約10.91億元，占地面積約7.21萬㎡，建面約24.75萬㎡。
惠州的未來自不用多說，粵港澳大灣區腹地，直接承接深圳的溢出效應。
就像晚宴上，一層一層的杯子堆疊起來，當用香檳傾倒在最上面的一個杯子后，最先倒滿的一定是第二層杯子。
5月12日，金輝集團憑借雄厚實力再拓閩南，成功競得泉州市安溪縣2021-5號優質地塊，建設用地面積20266.72平方米，為商住混合用地。
這是金輝在泉州落地的第4個項目，作為一家閩系房企，不能只看得見廈門和福建，800多萬人口的泉州潛力不可小覷。
包括這次豪擲76億保證金參與徐州競拍，也可以看出金輝的思路，甚至在春節之前，金輝就已經在徐州收儲了3幅地塊，總價超16億元人民幣。
總的來說，今年1-5月，金輝拿了15塊住宅地之多，除了北京大興地塊以及重慶一地塊，其他都在布局“新二線城市”徐州、泉州、惠州等核心板塊。
一方面，這印證了金輝的“新二線”戰略貫徹得及其透徹；另一方面，到了2021年中，金輝已經補足了倉，下半年完全不用慌了。
04
“新二線”戰略背后的獨到邏輯
今年在“新二線城市”布局上持續發力其實是去年戰略的延續，這個戰略背后是其獨到的發展邏輯支撐的。
從2020年年報的數據來看，金輝目前已經完成長三角、環渤海、華南等八大區域的布局，而各個區域的銷售貢獻及土儲比例，大都很好的控制在15%左右，且二線城市和核心三線城市土地儲備超過93%。沒有出現單一區域超強的中型房企常見情況。
這在40強房企里很少見。
另外，金輝今年入袋的地塊，單個來看，他們價格都不高。除了大興地塊外，單價都在10億左右，甚至以內，這讓利潤率有所保障。
要知道，現在普通招拍掛市場上拿的地，很難有超過8%的凈利潤率，很多都在5%以下，一二線城市成交量更是難以在去年基礎上再創新高。
至于這次土拍市場大熱的長三角區域，金輝選擇了觀望，原因在于其早已深耕長三角多年，包括杭州、蘇州、南京、無錫、寧波等一眾強二線城市，2020年全年新增的35幅土地，長三角就是其中重點布局板塊，近兩年也下沉到了余姚、慈溪、紹興、南通等城市。
上半年先補足“新二線”板塊，下半年的一二線城市土拍市場，金輝可以發揮的空間就很大了。
對發展節奏的良好把控，以及合理的區域布局結構，外加上健康的財務，給了金輝良好的心態和某種程度的選擇自由，不會被區域綁架投資，沒有非拿不可的地，只有合不合適的買賣。
05
加倉持有型物業的好時機
透過土地兩集中新政，炸天團發現，招拍掛都是有限價的，凈利潤不高，誰拿都一樣，既然如此，房企們還不如從傳統的單純住宅銷售策略中解脫出來，加大持有型物業的比例。
在今年持有型物業被低估的大背景下，適時收購，未必不是一個好選擇。盡管不以持有型物業而知名，但金輝在這塊的布局并不少。
4月下旬，金輝集團在北京重點運營的第二個商辦項目——金輝時八區正式亮相啟動招商。該項目占地面積7.4萬平方米，建筑面積18.5萬平方米，由12棟樓宇組成。
而位居號稱北京第二CBD望京區域的金輝大廈，則是金輝集團最重要的商辦項目，于2017年開業陸續入住，租金水平明顯高于周邊同類項目，入住的世界500強企業超過50%，已然成為北京第二CBD的核心項目。
最新的動作，則是收購上海綠地的酒店。
開頭所提到的上海九龍賓館，是位于上海虹口區北外灘的一家四星級酒店，酒店總建筑面積達3.175萬平米，共有25個樓層，位置更是不得了，距離黃浦江岸直線距離僅為一公里。收購的價格也很合適，折合樓面價不過才約2.7萬元每平米。
這個動作一方面反應金輝底氣十足，通常情況下，只有持有現金流較為充裕時才會收購此類物業。
另一方面，高品質酒店是可以充當很好的抵押物的。
以北京的凱晨世貿中心為例，發行的兩筆CMBS（商業抵押擔保證券）合計規模達到了124億元，基本相當于該物業的市場估值，要知道2006年竣工的凱晨世貿中心總投資也不過才30億元人民幣。
這些存量資產不僅得到了盤活，而且在支付了利息之后，企業還有盈余，這相當于免費使用了資金，還每年都有固定收益。
不僅是北京上海，金輝目前已在重慶、西安、武漢、蘇州、福州等全國一線、二線城市的核心區域，擁有自持商業已經超過200萬方。
作為一家40強房企，金輝長期保持著低調的作派，直到去年上市之后，才為外界更多關注到。
其財務風格穩健持重，卻不失對投資選擇和時機的敏銳把握，也是炸天團最欣賞的金輝特點。作為中型房企金輝，也為中國房企提供了一個不一樣的發展范例。
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