銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸融資在房企的開(kāi)發(fā)建設(shè)融資中一直都占據(jù)著最重要的地位，甚至開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源中銀行開(kāi)發(fā)貸是必不可少的一大部分。自今年實(shí)施銀行貸款集中度管理新規(guī)以來(lái)，當(dāng)前有很多開(kāi)發(fā)商已很難取得開(kāi)發(fā)貸（百?gòu)?qiáng)房企也不例外，目前國(guó)有制銀行和城商行等基本壓縮在前三十或五十強(qiáng)開(kāi)發(fā)商，而股份制銀行的開(kāi)發(fā)貸審批權(quán)限基本都收縮在了總行，根本沒(méi)有操作業(yè)務(wù)的空間），其中銀行的貸款額度是目前最大的問(wèn)題。除銀行的開(kāi)發(fā)貸難以獲取之外，信托的開(kāi)發(fā)貸也面臨著同樣的問(wèn)題，自從融資類(lèi)信托規(guī)模壓降以及資金信托管理辦法（征求意見(jiàn)稿）等新規(guī)影響，信托開(kāi)發(fā)貸已急劇減少，融資類(lèi)信托的額度對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也成了稀缺產(chǎn)品的代表。

對(duì)于前融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，不管是土地款配資還是拿地后的前融，目前在退出方面遇到的問(wèn)題還是比較棘手。第一個(gè)問(wèn)題是一、二線城市的項(xiàng)目拿地成本非常高（比如土地成本動(dòng)輒是建安成本的4-10倍），而目前大部分銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸的授信金額只能是建安成本加上三費(fèi)（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用）的70%，因此會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)貸取得的融資款離前期70%的土地配資款或拿地后的前融配資款相去甚遠(yuǎn)，也即開(kāi)發(fā)貸取得的融資款很難覆蓋掉前融資金并完成貸款置換，而前融資金無(wú)法通過(guò)開(kāi)發(fā)貸的置換退出則只能等到項(xiàng)目的預(yù)售階段，則此時(shí)就不得不協(xié)調(diào)前融與開(kāi)發(fā)貸并存、風(fēng)控措施銜接以及銷(xiāo)售監(jiān)管賬戶(hù)還款順序安排等諸多問(wèn)題。第二個(gè)問(wèn)題是銀行開(kāi)發(fā)貸的審批難度問(wèn)題，目前已有很多銀行暫停了開(kāi)發(fā)貸的業(yè)務(wù)（即使客戶(hù)是百?gòu)?qiáng)房企），更多的銀行則面臨額度不足或沒(méi)有額度的問(wèn)題，一、二線城市的項(xiàng)目在銀行開(kāi)發(fā)貸的取得方面還會(huì)好一些，但三、四、五線城市的項(xiàng)目卻已很難爭(zhēng)取到銀行的開(kāi)發(fā)貸款（即便開(kāi)發(fā)貸能覆蓋前融資金）。因此，最后面臨的一個(gè)問(wèn)題是，能取得開(kāi)發(fā)貸的城市，開(kāi)發(fā)貸的融資款卻無(wú)法形成對(duì)前融資金置換的有效覆蓋（因?yàn)榈貎r(jià)高），而地價(jià)低且開(kāi)發(fā)貸可以有效置換前融資金的城市卻無(wú)法順利地在銀行取得開(kāi)發(fā)貸款。

值得一提的是，雖然銀行開(kāi)發(fā)貸、信托開(kāi)發(fā)貸等在放款對(duì)應(yīng)的資金用途方面一般都要求開(kāi)發(fā)商只能用于工程施工費(fèi)用、材料費(fèi)用等的支出，但在實(shí)務(wù)中通過(guò)歸還股東借款、關(guān)聯(lián)方支付等方式間接歸還前融資金等情況非常常見(jiàn)，也即在合規(guī)與融資需求層面已自發(fā)地達(dá)成了市場(chǎng)的某種平衡。另外，大房企的前融資金的還本付息或退出經(jīng)常不需要過(guò)多關(guān)注開(kāi)發(fā)貸是否可足夠覆蓋或及時(shí)覆蓋前融資金并完成貸款置換的問(wèn)題，因?yàn)橥恋乜钆滟Y或拿地后前融資金到期后，這些大房企有足夠的補(bǔ)充性現(xiàn)金流或集團(tuán)、其他關(guān)聯(lián)方的資金輸入以確保前融資金的順利退出，當(dāng)然，如果大房企的集團(tuán)層面沒(méi)有這方面的交易或兜底安排，則還是必須認(rèn)真考慮開(kāi)發(fā)貸的置換問(wèn)題，尤其是前融資金通過(guò)真股投資形式進(jìn)入的情形。

在2016年之前，銀行開(kāi)發(fā)貸的授信金額一般都不超過(guò)項(xiàng)目投資總額的70%，開(kāi)發(fā)貸按項(xiàng)目總投來(lái)算，不按資金峰值計(jì)算，其中投資總額=地價(jià)+建安+三費(fèi)，但因近幾年的監(jiān)管新規(guī)已更加嚴(yán)厲地要求銀行的開(kāi)發(fā)貸資金不得用于房企繳納土地款，因此目前大部分銀行的開(kāi)發(fā)貸都剔除了地價(jià)（僅個(gè)別銀行仍將土地款計(jì)入），也即當(dāng)前銀行開(kāi)發(fā)貸的授信金額一般是：（建安成本+三費(fèi)）*70%，不過(guò)銀行做測(cè)算時(shí)仍會(huì)考慮項(xiàng)目的資金峰值，因?yàn)殂y行也會(huì)擔(dān)心項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)資金斷裂，導(dǎo)致貸款還不上。值得一提的是，城市更新項(xiàng)目的前融一般都無(wú)法等到開(kāi)發(fā)商拿地或取得開(kāi)發(fā)貸后實(shí)現(xiàn)退出（因城市更新項(xiàng)目的周期非常長(zhǎng)），因此更新項(xiàng)目前期拆補(bǔ)款、股東借款等前融資金一般都需要銀行的拆遷貸進(jìn)行置換，只是目前拆遷貸的審批要比開(kāi)發(fā)貸的審批順利很多。

前文有提到，因目前大部分銀行的開(kāi)發(fā)貸只含建安和三費(fèi)（授信金額為兩者之和的70%），因此開(kāi)發(fā)貸的授信要做大的話只能把建安成本做大（比如精裝、園林綠化等一并納入計(jì)算），如此才能取得更多的低成本開(kāi)發(fā)貸資金用于歸還土地配資款，不過(guò)不同區(qū)域會(huì)存在不同的開(kāi)發(fā)貸融資對(duì)土地前融資金的覆蓋問(wèn)題，比如佛山郊區(qū)的招拍掛項(xiàng)目，地價(jià)3千多，建安3千多，也即開(kāi)發(fā)貸的錢(qián)可以拿去還土地配資款，且能夠足額覆蓋；東莞地區(qū)地價(jià)很貴（比如3月份土拍的樓面地價(jià)基本在2萬(wàn)-2.5萬(wàn)之間），建安成本則在4千左右一平，因此東莞的房企取得開(kāi)發(fā)貸后用于歸還土地配資款還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，也即開(kāi)發(fā)商沒(méi)有其他補(bǔ)充現(xiàn)金流的情況下，前融資金只能等到預(yù)售后有回款時(shí)再退出。需注意的是，銀行做開(kāi)發(fā)貸授信審批的時(shí)候需要做當(dāng)?shù)亟ò财骄杀镜恼{(diào)查，因此做大建安成本需要有一定的合理性。

對(duì)于深圳、東莞等地價(jià)很高的一二線城市，因銀行開(kāi)發(fā)貸的資金（比如建安加三費(fèi)后取70%）無(wú)法對(duì)土地配資款形成有效覆蓋，因此開(kāi)發(fā)商在土地款配資或拿地前融的邏輯上最好是找能接受預(yù)售后退出的前融資金方。在實(shí)務(wù)方面，一些可做前融的信托機(jī)構(gòu)卻無(wú)法接受信托產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)貸的并存，而信托的配資比例一般是按項(xiàng)目的資金峰值來(lái)算（也即包括了土地款和開(kāi)發(fā)建設(shè)資金），因此想通過(guò)開(kāi)發(fā)貸置換優(yōu)先股的前融資金也依舊得看土地成本的占比問(wèn)題（土地成本過(guò)高的情況下銀行開(kāi)發(fā)貸也很難覆蓋掉前融資金）。

當(dāng)然，如果前融機(jī)構(gòu)可以接受項(xiàng)目公司申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸之后再退出（比如我們與信托合作的“信托+基金/有限合伙”的優(yōu)先股業(yè)務(wù)），那在操作上開(kāi)發(fā)商一旦申請(qǐng)了開(kāi)發(fā)貸，我們就得配合解除土地的抵押權(quán)（如前端有做抵押），而項(xiàng)目銷(xiāo)售回款、項(xiàng)目公司章證照肯定會(huì)被開(kāi)發(fā)貸銀行監(jiān)控，因此就需要解決我們前融方的同步監(jiān)管問(wèn)題，更準(zhǔn)確地說(shuō)就是我們前融機(jī)構(gòu)必須釋放風(fēng)控措施以配合開(kāi)發(fā)商取得開(kāi)發(fā)貸。除上述問(wèn)題外，到了項(xiàng)目預(yù)售階段時(shí)，開(kāi)發(fā)貸銀行又得配合土地抵押的解除（比如廣東區(qū)域辦預(yù)售證時(shí)必須解押土地），此時(shí)又涉及到開(kāi)發(fā)商必須先找過(guò)橋資金還掉開(kāi)發(fā)貸或者增加補(bǔ)充抵押物給銀行的問(wèn)題，其中銀行的本息未還清前項(xiàng)目的銷(xiāo)售回款肯定要被開(kāi)發(fā)貸的銀行監(jiān)管。

前面有提到，如果開(kāi)發(fā)貸無(wú)法置換前融資金，那前融資金就得繼續(xù)等到項(xiàng)目預(yù)售且有足夠的回款后才能退出，其中預(yù)售的回款全部進(jìn)入銷(xiāo)售監(jiān)管賬戶(hù)后如何出款并歸還前融資金和開(kāi)發(fā)貸就成為了問(wèn)題的關(guān)鍵。一般來(lái)說(shuō)，銀行等資金機(jī)構(gòu)大都會(huì)要求開(kāi)發(fā)商按照銷(xiāo)售進(jìn)度歸集還本付息的資金，具體比如銷(xiāo)售提留、每月/每季度賬戶(hù)內(nèi)新增資金的xx%扣劃還款保證金或直接用于還款等；或者也有要求開(kāi)發(fā)商按照銷(xiāo)售面積的完成比例確定還本付息的安排，比如銷(xiāo)售達(dá)到一定面積則本金歸還到百分之幾之類(lèi)的。因銷(xiāo)售監(jiān)管賬戶(hù)的出賬屬于地方政府（一般是房管局）的常規(guī)監(jiān)管事項(xiàng)，因此資金機(jī)構(gòu)的扣款或劃款還得按照地方監(jiān)管的政策來(lái)操作。

從各地的規(guī)定來(lái)看，監(jiān)管賬戶(hù)的盈余資金一般可自由支配用于歸還開(kāi)發(fā)貸（房管局批即可），具體可參見(jiàn)下述案例。

例一：（甲方為房管局）

例二：（乙方為房管局）

從我們的前融操作實(shí)務(wù)來(lái)看，監(jiān)管賬戶(hù)的資金用于前融資金或開(kāi)發(fā)貸的還款時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮如下幾個(gè)操作要點(diǎn)：

1. 開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售監(jiān)管賬戶(hù)取得銷(xiāo)售回款后，如果需要提取出來(lái)歸還前融的本息或開(kāi)發(fā)貸的本息，則需視每個(gè)地方的監(jiān)管政策而提前確定操作的可行性問(wèn)題。因每個(gè)地方的監(jiān)管政策差異很大，因此我們必須在前融盡調(diào)階段實(shí)地調(diào)查并做充分了解。

2. 根據(jù)相關(guān)的監(jiān)管要求，原則上銷(xiāo)售監(jiān)管賬戶(hù)應(yīng)會(huì)要求預(yù)留總包、材料等剩余全部開(kāi)發(fā)建設(shè)所需支出，剩余部分開(kāi)發(fā)商可直接向房管局申請(qǐng)轉(zhuǎn)出并用于歸還前融或開(kāi)發(fā)貸本息等；不過(guò)辦理開(kāi)發(fā)貸后銀行會(huì)監(jiān)管銷(xiāo)售回款賬戶(hù)，因此銀行也會(huì)提出預(yù)留開(kāi)發(fā)貸本息，也即超出剩余開(kāi)發(fā)建設(shè)支出和開(kāi)發(fā)貸本息的金額銀行才會(huì)配合開(kāi)發(fā)商提取出來(lái)并用于歸還前融資金，但總體上因地方性的處理差異很大，因此只能按每個(gè)地方的實(shí)際情況詳細(xì)落實(shí)。

3. 如果銷(xiāo)售回款慢，銷(xiāo)售監(jiān)管賬戶(hù)出賬所受的監(jiān)管也比較嚴(yán)，則監(jiān)管賬戶(hù)的資金無(wú)法正常提取出來(lái)歸還前融的本息，因此也只能在監(jiān)管賬戶(hù)預(yù)留了最低比例的金額的前提下，由開(kāi)發(fā)商通過(guò)總包單位配合等形式把錢(qián)提出來(lái)后用于還款。