在這一輪的市場洗牌中，盡管一些擅長產業(yè)和商業(yè)運營的房企、區(qū)域深耕型的百強房企、地方性的穩(wěn)健型民營房企（包括地方龍頭房企以及其他穩(wěn)健型的中小房企）等已明顯勝出，但大部分高杠桿、高負債的房企都將面臨市場出清的結局。市場普遍認為，隨著2022年第一季度美元債和地產非標融資償債高峰期的到來（目前的存量融資主要都是2021年初第一季度開始的一年期債務），房企的最終命運也將基本定性。從樓市的走向來看，雖然政策層面已到底部，調控和金融監(jiān)管的政策邊際也都在逐步改善，但市場底部需等2022年第一季度償債高峰期對房企的生死走向進行定性后才能企穩(wěn)，也即市場底部最終將在2022年6月前抵達。

我們機構端有個普遍的擔心，按目前的發(fā)展態(tài)勢來看，如果樓市的銷售端仍舊無法大范圍地好轉，2022年第一季度的房企償債高峰來臨后，大部分民營房企應該都撐不過2022年的第二季度。民營房企一直是我們地產非標投資機構的核心客戶群，一旦這些客戶都沒能力拿地或者大面積地面臨市場出清，那地產投資機構的存量業(yè)務肯定得跟著爆雷，以后的地產投資業(yè)務更將難以為繼。當然，就內心的真實想法而言，我們還是很希望政策和輿論層面能給房地產企業(yè)更多的支持和鼓勵，讓大部分民營房企都能存活下來（高杠桿、高負債的房企除外），房地產也能繼續(xù)發(fā)揮支柱產業(yè)的功能。目前的政策已到底部，但市場信心到底何時恢復，目前只能靜靜等待，尤其是政府對爆雷房企的定性和處理。

需要注意的是，除了已經(jīng)爆雷的房企外，其他房企的風險還是要謹慎甄別并密切關注。以我們地產投資機構為例，房企的以下預警信號都得時時關注：

1. 負面輿情：典型的如開發(fā)商的商票逾期、債券違約、非標產品違約等事件，比如我們同行間反饋開發(fā)商已還不起過橋貸款、有融資產品或理財產品已經(jīng)逾期兌付、一些機構已對該開發(fā)商停貸、收貸或展期等；還有就是房企的上下游企業(yè)、金融同業(yè)和其他媒體披露的關于房企的負面消息。

2. 投后預警：比如開發(fā)商對投資機構的貸后管理不予配合，或者突然十分配合（屬于異常行為）；房企出現(xiàn)股東退出、核心崗位人員離職以及外部審計機構不合理變更等現(xiàn)象；涉及違約、事故糾紛或訴訟等。

3. 項目異常情況：比如開發(fā)商挪用貸款資金或不合理使用貸款資金；項目非正常停工，比如挪用資金導致項目停工；項目推進出現(xiàn)異常，比如規(guī)劃調整、施工整改等；項目銷售去化異常，包括產品策略失誤、定價策略失誤、周邊競品、政策調控等造成的影響；銷售回款異常，比如實際銷售比例和網(wǎng)簽、回款比例、監(jiān)管賬戶余額等信息不一致的問題。

坦白地說，我們地產投資機構在前幾年的地產投資業(yè)務操作方面存在很明顯的惰性，比如房企評級高、排名靠前、銀行授信額度多、境內外債券發(fā)行多的，信托、私募、金控、金交所、小貸、擔保、保理、融資租賃等非標產品機構也基本都能給錢。直到2020年開始的房企“三道紅線”監(jiān)管指標以及銀行貸款集中度管理“兩道紅線”監(jiān)管新規(guī)實施以來，機構端才真正意識到房企在排名、評級、財務報表的表演中所展示的深厚功底，而房企理財產品的爆雷以及表外負債的炸雷也最終打破了市場對房企的信任和信心。

在我們目前的投后管理中，最怕的就是房企的爆雷，因為房企一旦爆雷，項目的銷售馬上就會熄火，主要就是購房人在當前市場環(huán)境下對房企的履約能力有更多的擔憂，更可怕的還有銀行的停貸、斷貸或收貸，尤其是房企這方的股東持有的項目公司股權被查封的情形下，不要說開發(fā)貸，銀行可能連按揭貸款都不會發(fā)放（盡管目前監(jiān)管層已引導銀行合理發(fā)放按揭貸款以響應保交付的精神）。對于我們以股權投資為主的機構來說，房企爆雷后，除非項目公司還能繼續(xù)取得銀行融資，不然想通過引入第三方的融資以置換掉我們的前融資金實際上存在非常大的難度，這種情況下就只能盡快控制項目公司（包括章證照、銀行賬戶、管理權等），要么給予房企展期，要么想辦法盡快轉讓或找人接盤，實在沒辦法的情況下還得考慮自己吃下整個項目。

當然，我們地產投資機構最希望的還是房地產市場盡快企穩(wěn)向好，因為這才是解決當前所有問題的關鍵。至于這波市場洗牌后房企的拿地策略以及地產投資機構對風控邏輯所做的修正，則將真正推動房地產市場向平穩(wěn)健康的方向運行。