過去的2021年，物業(yè)企業(yè)IPO前熱后冷，跌宕起伏。

2021年上半年近50家物企IPO，僅7月就有中駿商管、德信服務(wù)集團、融信服務(wù)等6家物企集中上市，單月刷新港交所上市紀(jì)錄。而8月之后，物業(yè)市場遇冷，物企上市緩慢，僅京城佳業(yè)、德商產(chǎn)投服務(wù)兩家物企上市。

截止到去年年底，物業(yè)企業(yè)扎堆上市熱潮已近尾聲，除個別頭部企業(yè)被資本關(guān)注以外，其他小盤股上市公司在上市后的表現(xiàn)并不盡如人意。

而在這樣的局面下，今年1月7日，龍湖智創(chuàng)生活在港交所遞交招股書計劃上市，其規(guī)模及商業(yè)故事頗引人矚目。

要了解一家公司，就要從具體業(yè)務(wù)中去探究發(fā)展情況，從龍湖智創(chuàng)生活上市披露的招股說明書來看，其公司發(fā)展?fàn)顩r十分穩(wěn)健。

1.收益穩(wěn)定增長

數(shù)據(jù)顯示，自2019年到2021年9月，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入分別為43.69億元、64.68億元、77.71億元，凈利潤則分別為6.81億元、9.31億元、11.3億元，2021年1-9月同比有明顯增長。其公司營收和凈利潤均實現(xiàn)“三連跳”，增長速度不斷加快。

 圖1：龍湖智創(chuàng)生活公司營收與凈利潤情況

數(shù)據(jù)來源：招股說明書，睿和智庫整理制圖

龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入主要來自兩大板塊：住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費、商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)費。住宅及其他非商業(yè)物管服務(wù)在2019年、2020年、2021年1-9月的收入分別為38.86億元、54.45億元、60.12億元，分別占總收入的89.0%、84.2%、77.4%。商業(yè)運營及物管服務(wù)收入也是逐年增加，分別占總收入的11%、15.8%、22.6%。其中，住宅領(lǐng)域占據(jù)絕大部分的收入，這主要是由于住宅在管面積規(guī)模遠(yuǎn)大于商業(yè)在管面積規(guī)模的原因。

表1：龍湖智創(chuàng)生活具體業(yè)務(wù)收入情況（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：招股說明書，睿和智庫整理制圖

龍湖智創(chuàng)生活的營業(yè)收入增長得益于其公司在管建筑面積的不斷增大。根據(jù)招股說明書顯示，自2019年到2021年9月，龍湖智創(chuàng)生活的住宅在管建筑面積為0.98億平方米、1.53億平方米及2.13億平方米，商業(yè)在管建筑面積從0.07億平方米上升到了0.24億平方米，總住宅面積為2.37億平方米，同比2019年上升125.71%。明顯可以看出，不論是住宅還是商業(yè)，在管建筑面積都迅速擴大，規(guī)模的擴大帶來了總收入上升。

圖2：龍湖智創(chuàng)生活在管建筑面積

（單位：百萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：招股說明書，睿和智庫整理制圖

2.外拓項目收入占比超五成

物業(yè)市場上，多數(shù)頭部上市物業(yè)公司的業(yè)務(wù)拓展都比較依賴母公司，與第三方開發(fā)商合作不多。例如，截至2021年6月，中海物業(yè)僅有9.01%的物業(yè)管理服務(wù)收入來自第三方開發(fā)商，保利物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收入中，也僅有33%的比例來自第三方。

而早在2020年，龍湖智創(chuàng)生活來自第三方服務(wù)公司住宅及其他非商物管的收入就高達(dá)30.54億元，占總住宅及其他非商物管收入的69.2%，截至2021年9月，這一數(shù)字降至64.6%。來自獨立第三方的住宅及其非商在管建筑面積占比從2019年的38.2%升至2021年的59.8%，占據(jù)總面積一半。說明龍湖智創(chuàng)生活相比其他物業(yè)子公司更具備獨立造血能力，受到市場認(rèn)可。

表2：2020-2021年部分頭部上市物企中第三方物管服務(wù)收入情況及占比（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：港交所，睿和智庫整理制圖

3.收入結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化

根據(jù)龍湖智創(chuàng)生活招股說明書顯示，從2019年到2021年9月，公司住宅及其他非商業(yè)物管服務(wù)對收入的貢獻(xiàn)率從89%下降到了77.4%，商業(yè)運營及物管服務(wù)對收入的貢獻(xiàn)率則從11%提升至22.6%。

結(jié)構(gòu)的優(yōu)化源于近年來龍湖智創(chuàng)生活積極布局商業(yè)運營領(lǐng)域。一方面線下不斷收購億達(dá)服務(wù)、楷林商服等物業(yè)公司擴大商業(yè)規(guī)模；另一方面提高了商業(yè)物管費率。

根據(jù)招股說明書顯示，截至2021年9月，龍湖智創(chuàng)生活的商業(yè)運營服務(wù)在管建筑面積為570萬平方米，同比去年上升18%，增長十分迅速。而自2020年到2021年9月，其商業(yè)購物中心平均管理費率也由13.2元/月/平米上升到14.6元/月/平米，寫字樓的平均管理費率由6.84元/月/平米上升到8.09元/月/平米。價格的上漲帶來了商業(yè)收入的迅速上升。

圖3：2020年-2021年9月龍湖智創(chuàng)生活商業(yè)物管費率

（元/月/平米）

數(shù)據(jù)來源：招股說明書，睿和智庫整理制圖

4.加速并購形成規(guī)模優(yōu)勢

過往三年，龍湖智創(chuàng)生活加速并購，擴大規(guī)模優(yōu)勢。從2019年到2021年9月，其公司累計收購面積達(dá)0.69億平方米，其中收購住宅面積0.63億平方米、購物中心面積36.5萬平方米、寫字樓及其他商業(yè)物業(yè)管理面積543.5萬平方米。

截至2021年12月底，龍湖智創(chuàng)生活已花費數(shù)十億元對獅城怡安 、九龍倉物業(yè)等多家公司進(jìn)行收并購，涵蓋中高級住宅、購物中心、辦公樓等。這不僅為其公司收入增長提供了穩(wěn)健的基礎(chǔ)，同時也為其上市融資做了充足的準(zhǔn)備。

表3:2021年龍湖智創(chuàng)生活收并購情況（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：招股說明書，睿和智庫整理制圖

龍湖智創(chuàng)生活的商業(yè)模式由三個維度支撐：線下+線上數(shù)字化+龍湖生態(tài)體系。

1.“商管＋物管”雙賽道

目前多數(shù)物業(yè)企業(yè)主要以物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)等內(nèi)容作為主要收入來源。同行業(yè)內(nèi)市值處于前列的保利物業(yè)、恒大物業(yè)、中海物業(yè)等，物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)這方面業(yè)務(wù)的收入占比都接近100%。

而與上文物企的商業(yè)模式相比，龍湖智創(chuàng)生活則是通過“商管＋物管”雙賽道出發(fā)。物業(yè)管理服務(wù)是龍湖智創(chuàng)生活的基礎(chǔ)，和頭部上市物企相似，商業(yè)運營業(yè)務(wù)則是其一大亮點。

截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活已在全國13個城市運營59個購物中心項目，商業(yè)運營服務(wù)項下的總建筑面積為570萬平方米，服務(wù)租戶數(shù)超13000多戶。在中國所有購物中心運營服務(wù)提供商中排名第三。同時，還向在管面積900萬平方米的59個購物中心提供物業(yè)管理服務(wù)。

該“商管＋物管”模式并不是簡單的二者相加，而是通過依靠信息科技手段和龍湖的生態(tài)體系，發(fā)揮商管與物管的比較優(yōu)勢，為目標(biāo)群體提供一體化服務(wù)，形成一加一大于二的協(xié)同效應(yīng)。

2.重倉智慧科技

在為目標(biāo)客群提供物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運營過程中，線上信息科技技術(shù)的支撐必不可少。

根據(jù)中物研協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，2020年龍湖智創(chuàng)生活的人均在管建筑面積為9300平方米，人均創(chuàng)收為人民幣34.66萬元，位列國內(nèi)第一，體現(xiàn)出該公司的精細(xì)化運營管理。

科技給廣大的住戶和商業(yè)消費者也帶來了好處。如在龍湖天街購物中心的一層往往會有智能機器人，消費者可以通過機器人了解每一層的商家信息、客流量、評分等，快速做出決策，從而提升消費體驗。

3.協(xié)同下的龍湖生態(tài)體系

并不是每一家物企都能擁有完整的生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。

中小型的物業(yè)公司運營管理能力、核心技術(shù)發(fā)展有限，難以吸引優(yōu)質(zhì)租戶和充足的客流來形成閉環(huán)效應(yīng)，故無法提供全業(yè)態(tài)的服務(wù)。而大型的物業(yè)公司大多是圍繞著住宅及其非商業(yè)物業(yè)管理業(yè)務(wù)展開，如前文所述的碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等也未能完善其業(yè)態(tài)發(fā)展。

而龍湖智創(chuàng)生活線下“商管＋物管”雙賽道和線上數(shù)字化運營，都是依托母公司龍湖集團形成的龍湖生態(tài)體系進(jìn)行的。

• 首先，龍湖集團在龍湖智創(chuàng)生活成立之前就已發(fā)展成一個涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、租賃住房、空間服務(wù)等多種業(yè)態(tài)的“多面手”。如龍湖的瓏珠會員體系，目前已經(jīng)打通龍湖 U 享家（住宅）、龍湖天街（購物中心）、冠寓（長租公寓）、塘鵝（租售）等多個場景。

• 其次，龍湖智創(chuàng)生活依托生態(tài)體系，利用科技和龍湖會員計劃突破地理空間的限制，打破各個賽道之間的壁壘，使住宅、租賃、商業(yè)、空間服務(wù)等之間可以互通有無，多元協(xié)同發(fā)展。如龍湖智創(chuàng)生活的成都西城壹號商業(yè)項目，商業(yè)運營中心3公里半徑范圍內(nèi)有常駐人口近60萬人、30棟寫字樓和100余企事業(yè)單位，該項目運營后將直接帶動各業(yè)態(tài)之間的良性循環(huán)發(fā)展。

• 此外，該公司自身也積極布局多元業(yè)務(wù)，通過并購多家企業(yè)和與第三方合作，來完善整個生態(tài)體系。截至2021年9月，龍湖智創(chuàng)生活的全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運營服務(wù)收入占中國全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運營服務(wù)總收入的1.2%，位居行業(yè)第三名。

龍湖集團董事長吳亞軍曾說：“上市是手段，但不是目的，做公司的目的絕對不是為了多敲一次鐘。”

龍湖版的“物管+商管”模式，可能也是未來物管業(yè)發(fā)展的重要趨勢。中信證券預(yù)計，未來中國絕大多數(shù)商管公司基本都將以和物管公司合流的面貌出現(xiàn)，即使是沒有住宅物管的商管公司，也很有可能要謀求和住宅物管公司的深度合作。