來源：地產(chǎn)資管網(wǎng)（ID：thefutureX）

疫情并沒有遏制上市熱情，2020年文旅上市首單將名花有主。

4月17日晚間，中國奧園作為主要股東的中國文化旅游物業(yè)開發(fā)商中國文旅集團(tuán)有限公司（以下簡稱中國文旅），已向港交所遞交上市申請，國泰君安為其獨(dú)家保薦人。中國奧園持有該公司28%股權(quán)，是該公司除管理層持股信托平臺聯(lián)新（英文名為：Rich Planet，持股30%）之外的最大股東。

這是中國奧園在2019年3月將旗下奧園健康分拆上市一年后，再次嘗試將文旅平臺送進(jìn)資本市場。

招股書披露，中國文旅集團(tuán)成立于2018年11月，系中國文化旅游物業(yè)開發(fā)商，主要在中國廣東省江門及其認(rèn)為具有發(fā)展?jié)摿Φ钠渌貐^(qū)從事規(guī)劃及發(fā)展度假物業(yè)，同時從事一系列文化旅游業(yè)務(wù)，如提供文化旅游勝地相關(guān)服務(wù)（包括酒店服務(wù)、景點(diǎn)咨詢服務(wù)及景點(diǎn)管理服務(wù)）、酒店咨詢及管理服務(wù)、旅游代理服務(wù)。 

截至2020年2月29日，中國文旅集團(tuán)在廣東恩平等地持有18個度假物業(yè)，其中8個已竣工、4個在建、6個待建；土地儲備總建筑面積約160萬平米，包括持作未來發(fā)展的建筑面積約110萬平方米，占總土地儲備約69.6%。這也成為中國文旅未來可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

“奧園”幾乎成了這家擬上市文旅企業(yè)在招股書里的高頻詞：不管是直接層面上的“引入奧園集團(tuán)作為策略性投資者”，還是股權(quán)關(guān)系里來往的奧園高管們。

而中國文旅集團(tuán)的初期軌跡要追溯到2006年。

2006年，陳凱君女士創(chuàng)立了中國文旅的前身——恩平金輝煌，用以收購位于恩平的土地（即泉林黃金小鎮(zhèn)所在地），該地塊即現(xiàn)在的泉林黃金小鎮(zhèn)所在，泉林黃金小鎮(zhèn)項(xiàng)目占地1.2萬畝，由3000畝天然湖和9000畝陸地板塊組成。 

正是這塊位于三、四線城市、初始價值1263.6萬元看似不起眼的地塊，成功吸引了譚文超、趙文瑋、林錦堂以及奧園先后入局。

2010年，從事相關(guān)物業(yè)發(fā)展的譚文超與陳凱君溝通后，同年6月，以3600萬港元的價格獲得恩平金輝煌36%的權(quán)益，該部分權(quán)益由譚惠霞（女士，譚文超胞姐）以信托方式持有，譚惠霞也因此成為恩平金輝煌的董事。這個家族的影響力延續(xù)至今，包括目前中國文旅集團(tuán)副主席譚嘉偉，也是譚文超之子。譚氏可以說是公司元老級的管理團(tuán)隊(duì)。

2012年4月，恩平金輝煌開始著手建設(shè)泉林酒店別墅區(qū)與水禾田泉世界的同時，譚文超也在物色潛在投資者。同年7月，譚文超胞姐譚惠霞向個人投資者蔡宏江及一名獨(dú)立第三方轉(zhuǎn)讓公司25%權(quán)益，向程耀轉(zhuǎn)讓25%權(quán)益。由此揭開恩平金輝煌資本運(yùn)作之路。 

引入第一波合作者之后，股權(quán)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為譚文超之子譚嘉偉持股36%，陳凱君持股24%，蔡宏江持股20%，許清彬持股20%，股權(quán)載體以冠基為主。

程耀后來逐漸成為奧園文旅和中國文旅集團(tuán)的重要人物之一。彼時，他是杭州樂園有限公司總經(jīng)理，出于未知原因也與恩平金輝煌產(chǎn)生交集。但此后股權(quán)關(guān)系顯示，他并未持股恩平金輝煌。另外，據(jù)了解，他的文旅生涯源于宋城，2015年8月加盟萬達(dá)文旅，任西雙版納萬達(dá)主題娛樂有限公司總經(jīng)理，一年后，加入奧園地產(chǎn)，后升至奧園集團(tuán)副總裁、奧園文旅集團(tuán)總裁、中國文旅集團(tuán)首席營運(yùn)官。 

關(guān)鍵人物之一的林錦堂自2018年起加入恩平金輝煌團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)制定本集團(tuán)的整體業(yè)務(wù)策略及發(fā)展計(jì)劃。此前，林錦堂曾是奧園首席財(cái)務(wù)官、執(zhí)行董事及公司秘書，2012年因個人發(fā)展原因卸任，6天后便出任花樣年執(zhí)行董事、公司秘書兼授權(quán)代表，后面還擔(dān)任花樣年首席財(cái)務(wù)官。

另一關(guān)鍵人物是趙文煒與他的騏達(dá)，后騏達(dá)所持27.5%交由Cypress Capital管理。而趙文煒獲得牛津大學(xué)數(shù)學(xué)相關(guān)專業(yè)學(xué)士、碩士，于1996年至2004年曾擔(dān)任法國巴黎銀行BNP相關(guān)部門研究部總監(jiān)，作為一名股權(quán)投資基金經(jīng)理，于金融業(yè)擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。

入股恩平金輝煌時，趙文煒的頭銜是合橋企業(yè)有限公司總監(jiān)及負(fù)責(zé)人員，主要在香港從事金融服務(wù)工作。值得一提的是，在趙文煒投資圖譜里，亦有奧園健康的身影。據(jù)奧園健康上市前股東架構(gòu)中，中國奧園、合橋企業(yè)董事趙文煒持股比例75.5%、19.5%。

在前期關(guān)鍵人物相繼進(jìn)入中國文旅集團(tuán)后，直到2017年12月28日，中國奧園正式亮相中國文旅集團(tuán)。中國奧園旗下全資公司悅景、趙文煒旗下騏達(dá)及林錦堂旗下雅志各自與恩平金輝煌母公司聯(lián)新訂立協(xié)議，以向聯(lián)新收購冠基當(dāng)時已發(fā)行股本的合共60.0%，總代價為3億元。其中，悅景持股28%，騏達(dá)持股27.5%，雅志持股4.5%。 

至此，重要人物悉數(shù)登場。之后，經(jīng)過一系列的資本運(yùn)作，中國文旅的股權(quán)架構(gòu)得以完成。

來源：中國文旅集團(tuán)招股書

近幾年中國文旅產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展為中國文旅集團(tuán)的上市提供背書。而良好的業(yè)績表現(xiàn)也增加了其上市的底氣。

招股書顯示，公司收益呈爆發(fā)式增長，由2017年的1.86億元增加至2019年的7.36億元，相當(dāng)于復(fù)合年增長率為98.84％；同期溢利從4454.7萬元增加至1.42億元，復(fù)合年增長率為52.92％。

來源：招股書，睿和智庫制圖

在收益保持成倍增長的同時，與之對應(yīng)的毛利和凈利并未完全同步，其毛利率三年為35.27%、44.78%和43.28%，凈利潤率更是下降明顯，從2017年的23.92%下滑到2019年的14.11%。

隨著收入的增長，中國文旅的負(fù)債總額也加速增長。中國文旅負(fù)債總額由2017年的5.56億元增至16.35億元。其中短期負(fù)債為4.45億元、10.69億元、15.68億元，占比分別為59.71%、78.52%、94.68%。但集團(tuán)債務(wù)違約風(fēng)險很小。

過去三年中國文旅的利息覆蓋率高達(dá)164.2倍、54.3倍及136.7倍，并且經(jīng)營活動現(xiàn)金流常年維持凈流入，2018年該項(xiàng)高達(dá)1.29億元。

來源：中國文旅集團(tuán)招股書

從中國文旅的業(yè)務(wù)構(gòu)成來看，收益由銷售度假物業(yè)和文化旅游業(yè)務(wù)兩部分構(gòu)成，銷售度假物業(yè)是中國文旅收入貢獻(xiàn)的大頭，其收入貢獻(xiàn)從2017年的99.8%下降至2018年的79.8%，但2019年略有反彈至80.7%。

而在旅游業(yè)務(wù)中，從目前中國文旅集團(tuán)資產(chǎn)包中也可看到，恩平奧園泉林黃金小鎮(zhèn)也是這家文旅公司最大的資產(chǎn)。自2015年以來，中國文旅連續(xù)完成八個位于恩平泉林黃金小鎮(zhèn)的度假物業(yè)，即華僑公館、悅湖灣、泉林酒店別墅區(qū)與水禾田泉世界、悅?cè)獮?、印象泉林商業(yè)街、御山湖、悅公館及御瓏灣低層洋房。

從客戶構(gòu)成看，自奧園集團(tuán)將中國文旅收歸麾下之后，便一直是后者的最大客戶，過去兩年分別貢獻(xiàn)收益為0.15億元和0.41億元，占后者總收益的比重為4.5%和5.6%。除了泉林黃金小鎮(zhèn)，中國文旅旗下物業(yè)還包括奧園英德巧克力王國，其就奧園英德巧克力王國的規(guī)劃、設(shè)計(jì)及發(fā)展提供一站式景點(diǎn)咨詢服務(wù)。這是中國奧園入股之后，對它的業(yè)務(wù)輸入。招股書還披露，預(yù)期英德巧克力王國將于2020年8月或簽后正式開業(yè)，由中國文旅集團(tuán)負(fù)責(zé)管理。

可以說，背靠奧園集團(tuán)才讓中國文旅發(fā)展提速。未來上市后，中國文旅或?qū)⒗觅Y本市場募集的資金加速文旅資產(chǎn)的收并購。

中國奧園一年多來在資本市場表現(xiàn)搶眼，資本運(yùn)作力度正在加大。

· 2018年9月3日，奧園健康生活集團(tuán)向港交所遞交招股書。

· 2019年3月，奧園健康在港交所主板掛牌交易，共發(fā)售1.75億股，開盤價4.18港元。

· 2020年4月20日其股價為7.17港元，相比開盤價上漲71%。

奧園健康主營業(yè)務(wù)呈現(xiàn)“三駕馬車”模式——物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、健康產(chǎn)業(yè)。對于上市后的新賽程，奧園健康生活集團(tuán)明確指向“規(guī)模成長”——約72%上市集資所得，將用于三大業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略收購與投資。

奧園健康上市后的首份年報同樣亮眼。數(shù)據(jù)顯示，2019年，奧園健康總收入9億元，同比增長45.6%；凈利潤達(dá)到1.63億元，同比增長108.3%；毛利率為37.4%。值得注意的是，與母公司中國奧園的協(xié)同效益，也成為奧園健康業(yè)績成長的動力。

目前，公司為中國奧園開發(fā)的大部分物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)。在商業(yè)運(yùn)營上，主要為中國奧園集團(tuán)的“奧園廣場”和“奧園城市天地”兩大品牌項(xiàng)目提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，亦將服務(wù)拓展到第三方。在大健康業(yè)務(wù)上，奧園健康大健康板塊與“物業(yè)生活與商業(yè)中心體”兩大生態(tài)圈深度融合，持續(xù)探索中醫(yī)康養(yǎng)醫(yī)美兩大健康產(chǎn)業(yè)市場，與物業(yè)管理商業(yè)運(yùn)營服務(wù)形成互補(bǔ)閉環(huán)。

從時間看，在奧園健康向港交所遞交招股書一個月后，2018年10月23日，中國文旅在開曼群島注冊成立，開始股權(quán)運(yùn)作。也就是說，奧園健康上市時，文旅板塊上市已經(jīng)在奧園的謀劃之中。

此外，奧園旗下跨境商城業(yè)務(wù)“奧買家”也傳出消息將于今年內(nèi)進(jìn)行上市。或許當(dāng)中國文旅提交上市申請，奧買家的上市進(jìn)程就已經(jīng)正式啟動。

在內(nèi)地資本市場，2020年4月，中國奧園以11.6億人民幣收購深交所上市公司京漢股份29.99%的股份，從而成為后者的控股股東。

京漢股份資產(chǎn)總額超百億元。持有的項(xiàng)目主要位于北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東省、河北省等地，共計(jì)18個項(xiàng)目，現(xiàn)有已確權(quán)的總可售建筑面積約123.7萬平方米。此外，京漢股份在文旅業(yè)務(wù)上有一定規(guī)模的布局。據(jù)其官微披露，該公司的文旅小鎮(zhèn)主要布局在北上廣及雄安新區(qū)、重慶、武漢、南京、成都等一二線及重點(diǎn)城市周邊，并與產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、養(yǎng)老、社區(qū)等功能進(jìn)行有效疊加。

中國奧園自2007年上市以來，其68%的項(xiàng)目通過收購獲得，主要布局華南、中西部核心區(qū)、華東、環(huán)渤海區(qū)域。收購京漢股份后，中國奧園將進(jìn)一步豐富土地儲備，增加北方區(qū)域和一二線城市占比，提高全國市場份額及影響力。同時，京漢股份和奧園集團(tuán)資源整合有具有很大的想象空間，不排除未來將京漢股份旗下文旅資源注入中國文旅。

未來，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中國奧園、物業(yè)健康業(yè)務(wù)的奧園健康、文旅業(yè)務(wù)的中國文旅、跨境商城業(yè)務(wù)的奧買家將齊聚資本市場。

對奧園集團(tuán)來說，資本棋局已經(jīng)布好。如果中國文旅能成功登陸港交所，未來，奧園對文旅資產(chǎn)的重裝組合也給市場留下了足夠的想象力。

參考文獻(xiàn)：

《中國文旅集團(tuán)有限公司招股書》

分拆文旅平臺赴港上市 奧園隱藏近兩年的“小心思”浮出水面

中國奧園旗下中國文旅集團(tuán)擬赴港IPO 80%收入靠賣房?