作者：盧鵬

來源：商業地產與法務（ID：SYDCFL）

一、分析商圈屬性及經營模式

1、商圈屬性

所以，建設之前一定要先考慮項目所在地區及商圈商業發展水平。任何商業地產比拼的都是項目地段，更是對于一座城市中商圈價值的認定。然而商圈也分為很多種，比如增量商圈、穩定商圈、塌陷商圈等形態。

（1）增量商圈是指商圈已形成，且客流、市場在不斷增加的商圈。比如北京的CBD區域，隨著寫字樓、商場等項目的不斷增加，以及人口的不斷集中，導致商圈還處于增長中，在此類的商圈中的商業需求仍不斷的被制造出來。舉例來說，在此情形的商圈中，由于人口導入后，餐飲需求會持續旺盛，所以租金仍然有增長性。

（2）穩定商圈中是指地塊區域已近飽和狀態，貿然再加入商業項目會造成商圈內商業生態的波動情形。在此類商圈中的經營壓力非常大，需要比拼項目的硬件因素（如空間、動線、環境等），也需要比拼軟件因素（如調性、品牌、運營等），這會直接使得租金難以快速增長，反而可能會加大運營成本。但此種商圈的好處是租金長期利益可見且比較穩定，非常適合進行項目進行金融化測算。

（3）塌陷商圈是指由于某種原因導致商圈萎縮或衰退，在這種商圈中一定會存在惡性競爭、持續衰落的情況。一旦增加有新項目，便會使得整個商圈中類似項目中的商戶盈收下滑，此時別說漲租金了，能維持租戶不走就已是很優秀的業績。

2、經營模式

經營模式，就是任何項目開發初期都要考慮打造成什么樣的商業項目，如商業步行街、可來回通車的更寬的步行街、室內步行街、大型的獨棟商業體或者是高層下面的群樓。不同的建筑模式，相對應的各個建筑定位是不一樣的。

（1）購物中心類的商業形態，配套比較豐富，往往考慮到綜合性的商業布局于規劃。比如樓上會引進一些影院、餐飲、電玩城、兒童娛樂等配套業態，這會提高對建筑的工程要求以及經營要求。如如果項目在前期初步定位時就考慮引進影院，那么在建筑方面的具體定位是影院所處的位置的凈高至少要達8米以上，才能滿足影院的入住需求。

（2）步行街類的產品，則主要考慮的就是步行街的樓層問題。步行街的主要類型是單獨一層的步行街，中間一條通道兩邊是臨街門市房門市房的建筑模式往往有幾種：一拖二、一拖三。

所謂一拖二，就是一樓是一個獨立門面，但是一樓內部正對應的門面有樓梯可以直接通往往二樓。而一拖三就是可以直接通到三樓，這三層設計是作為一個整體進行銷售、招商。這種建筑模式也有每一層的門面全是獨立的，在二層位置設置一個公共走梯或者公共電梯上到二層，上到二層之后有一個外走廊進行人流的循環流通，外走廊緊挨著的是一間一間的二層的獨立門市房，三樓相應也是如此，這是獨立一層、獨立二層和獨立三層的門市房設置。另外，也有可能設置成獨立一層，二層把三層拖起來，也有可能是一層和二層拖起來，三層是獨立的。這可以根據當地不同的商業特性、不同的商戶需求和投資人的購買需求靈活變通，這種變通的前提是，在進行建筑施工圖紙設計之前，必須明確所有的定位，后期不能有大的變動。否則工程啟動之后進行變動將會付出很大的代價。

但該一拖三的設計，往往是以犧牲第三層實際實用性為代價的，其功能與目的，實際是以銀行貸款作為標的，毫無真實的使用價值。

（3）綜合體類的商業可能設計得相對稍微復雜一些，因為購物中心的建筑模式可能設計的范圍比較廣，這個購物中心有可能是一個獨立的建筑體、建筑群、商業體、附屬一兩條商業步行街，也有可能是內部步行街加內鋪的形式等。

所以，前期建筑的大方向必須要考慮好，要根據商圈屬性和經營模式決定初步的建筑方向定位。整體項目將來是以保全寫字樓的收益為主，還是以購物中心為主？是酒店為主？亦或是商業街為主？這些經營的難點，以及地塊未來發展趨勢，一定要考慮清晰。

二、順應開發需求

所謂開發需求，其實就是整體項目的開發背景。一般來說，項目的開發背景主要分為三種：資金饑渴型、持有運營型和形象塑造型。

1、資金饑渴型

所謂資金饑渴型，就是以銷售為主的項目在進行整體建筑定位時，首先要考慮的宗旨就是利于銷售，核心本質在于回款，這就決定了項目的所有定位和服務全部是為銷售服務的，奠定能順利銷售和實現最高價值的兩個基礎。

那么，以此類方式進行經營的，其建筑定位必須要利于銷售。主要有兩個方向：

（1）鋪位要劃得小一些，因為鋪位越小，總款越低，越好賣。

（2）根據項目不同方向的商業價值情況確定建筑情況，盡量規避商業價值低的地方，實現商業價值高的地方的面積最大化、價值最大化，同時把鋪位規格縮小到最合適、最好賣的范圍內，順利實現資金回籠。

2、持有經營型

持有經營型主要考慮的是建筑質量、賣場環境等建筑的各個方面必須要做到大氣、漂亮，甚至有的還直接要求要保證商業建筑十年或者二十年不落伍。因此，在進行建筑定位時要有一定的遠瞻性，要主要考慮建筑立面的幾個平層關系和大的建筑參數。

建筑參數主要指，比如現在市面上在經營的商業項目都是地面三層，初步考慮能蓋到地面四層就可以，底下三層做商業經營，四層做配套、服務、餐飲、娛樂、休閑。但是為了保證建筑未來幾年內不落伍，因此要以遠瞻性的目光進行建筑定位，可能在現階段就直接蓋到七八層。

這就對于項目開發人的遠期預測能力有著極高的要求，必須要明確項目未來是否存在增長的可能性，否則一定會存在極大的資本壓力。

3、形象塑造型

從開發商或者開發企業集團層面，往往對形象塑造沒有太高要求，但是如果從外來投資方角度來說，在陌生的城市或者商圈運作一個開發行為，政府相應會有一些其他方面的要求，如建一個中高端的購物中心、打造兩條特色步行街、蓋一個五星級酒店等形象塑造要求。所以，企業所有的建筑定位首要考慮的就是形象，即建筑的風格和造型，以給人們帶來震撼的視覺效果和視覺沖擊力。

消費習性其實主要考慮的是消費關系。

1、消費的愛好

比如，有的三四線城市的現代商業沒有引進觀光電梯，結果在開發項目時就直接建筑定位必須在某一個地方掛兩組觀光電梯。原因是當地的消費者對此感興趣，后期就會有大量消費者奔著觀光電梯而來，這樣后期就會達到很好的吸引人流的效果。2、消費抗性

比如，在做樓層設置時，有的消費者認為商業線能達到三四層就可以，即使有觀光電梯、滾梯或直升梯，也會認為五層太高，這時五層可能就沒有設置的必要，或者至少從現階段來說，后期在招商、銷售、運營方面都是有一定風險的。

所以在做任何新的商圈項目時，要根據當地的特性，如消費者的習性、愛好、抗性等相應的抹去一些東西，同時把自身傳統的一些商業規律、商業經驗揉合進去，揉化掉消費抗性。

3、氣侯差異

氣侯差異對建筑的影響較大，比如北方的天氣普遍比較冷，并且冷的周期比較長，因此在北方蓋建筑時，采光以及防寒保暖需求。而在南方，是會涉及風雨等所有天氣因素的影響，一旦下雨或者天氣特別冷時，步行街的整體生意要稍微差一些。所以對于建筑定位，一定要求設計者、規劃者必須親自前往項目城市進行長期考察，禁止拍腦袋空想，以避免對委托人造成損失。

四、把握各業態建筑特性

明確項目的業態定位、地方愛好、抗性、氣侯、經營模式、形象、資金等問題后，還有最大的一個核心考慮點——根據不同業態做相應的建筑定位。

不同業態、不同商業對建筑的需求是不一樣的，一般來說，各業態的建筑特性主要包括服裝類、小商品類、餐飲娛樂類、家居建材類、五金機電類、古玩類、社區配套類等。比如做餐飲類，就需要對用電、化污池、上下水這些要求進行前期摸排與規劃，需要提前考慮好，在做建筑定位時要把方案都布好。

五、把控各業態鋪位規格

鋪位規格主要考慮的方面包括：現狀、實際需求、總款承受。

1、現狀

所謂現狀，就是完成業態定位，通過調研確定每個業態所在樓層、店鋪面積。對于鋪位規格的定位，例如當小戶需要10平方米時，左右可根據8.4米的柱間距進行三等分，中間留作通道，這樣基本上一個鋪子可能使用的面積在12平方米左右，以此標準鋪位就全部劃成12平方米。將整體的動線、鋪位全部分割完之后，假如以后需要大鋪位，可以二合一、三合一或四合一，這樣劃分不受影響，并且鋪位比較規整，到招商階段還可以自由把握，后期不至于發生大的變動。

如果前期想把鋪子劃成大小一致的，同時又能滿足后期各個需求，首先要考慮的是柱間距、通道寬度是一定的，各個區間不可能劃得恰恰滿足需求，所需的鋪位區間只能通過后期合鋪實現，這種是最順暢的。如果前期劃得大小不一，后期就會發現很多柱子都在鋪位中間，導致鋪子不好租、不好賣。所以，進行鋪位劃分時，要結合標準鋪位的規格、柱間距和柱子情況，沿著柱中線進行劃分，盡量不要使柱子正好處于鋪位中間。一個柱子可能處于某一鋪位的邊角位置，并且整個柱子被四個鋪位進行了四等分、二等才會比較適用、比較好用。

2、實際需求

比如，市面上的鋪位都是10平方米，但是按10平方米劃完之后卻發現消費者最低都要20平方米，這時就要重新合，即二合一。所以，各業態鋪位規格要在結合現狀的前提下，進一步通過與商戶的溝通、與經營者的訪談，確定主流鋪位需要的面積。

3、門檻承受

了解了市面的現狀、消費者的需求后，就要按需求劃分店鋪。

例如，如果是資金饑渴型項目，就要實現快速銷售、大量回款，需要將每一個鋪子的面積劃得特別大，但是銷售時就會特別吃力，因為鋪位大了，總款就高，對銷售造成直接影響。這種情況下，企業還要結合總款門檻，通過前期訪談，了解投資人商戶的意向，包括小額投資人、主流的大部分商戶能承受的購買店鋪的資金能力、最低和最高一年能承受的租金。然后根據總款進行倒推，計算出開發鋪位面積的劃分。

六、初步確定建筑

從需求、項目開發、業態對建筑的特殊要求等角度等全部考慮完以后，基本上就能夠明確每個鏈條的中心，等于要完成整體建筑的初步方向，然后形成一個基礎的建筑設計任務書，再由專業的建筑規劃公司按照這個任務書，在滿足基本要求的前提下，進行整體大樓的建筑設計、效果圖設計和施工圖設計。總體來說，初步確定建筑主要包括的方面有樓層、層高、柱距、柱寬、中庭、下沉式廣場、核心筒、門市房、滾梯、貨梯、觀光梯、消防走梯、消防分區、主輔入口、吊頂、地面、經營空間概念效果等。

1、樓層

2、層高

3、柱距

4、柱寬

5、中庭

任何單層面積達到5000平方米的集中性商業最好設置一個小到幾百平方米的中庭，這是中庭的特征之一。因為中庭是一個蓄積、匯集采光和人流，然后進行分流的公共空間，對整體的消費者的引導和聚集有明顯效果，同時其采光效果也會省去一部分電力成本。

6、核心筒

核心筒只存在于有高層的項目上。如果商業是一個群樓，上面還有一個高層或者小高層，那么這個高層和小高層必然有電梯井，但是電梯井落下來一直落到一層甚至地下，會對商業鋪形成破壞，也就是所謂的高層核心筒。

需要注意的是，核心筒要盡量往邊角設置，不要破壞中間的動線。因為商業在劃分時，中間必須要保證鋪位、動線是順暢的，否則會造成面積的浪費。如果動線是不通暢的，最早時候核心筒的處理方法一般是在商業樓層上面設置轉換層，也就意味著高層的核心筒不用一直落到地面一層或者地下一層，不用破壞商業部分。但是隨著整體建筑和商業的發展，原則上也是不允許設置轉換層的，因為其對消防等各個方面的安全有一定影響，所以近幾年通過轉換層處理的方式越來越少。如果實在行不通，就要把它的破壞降到最小，單獨分出一個區域做核心筒，剩下的部分可以劃分成外門市房，這樣就等于把核心筒區域和集中性商業區域完全分離開來，相對來說商業區的動線再劃分就不會受到太大影響。

總之，企業要通過建筑定位，結合建筑規劃院、建筑設計院，做一個整體、漂亮的建筑效果圖，為后期的宣傳推廣起到重大的昭示作用，對投資人和經營戶形成相當大的吸引力，這就是經營空間概念效果所提供的對項目的一個基礎影響。

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原標題： 商業地產建筑定位要點