而早在2018年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板力度的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)﹝2018﹞101號）就已經(jīng)明確指出，保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板力度，重點推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)等社會民生領(lǐng)域重點任務(wù)。這一規(guī)定，被視為為保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs奠定了堅實基礎(chǔ)。

從以往市場情況來看，保障性租賃住房發(fā)展緩慢，參與企業(yè)積極性不高。而此次通知將試點范圍明確限定在4個直轄市和29個人口凈流入大城市，包括北京、上海、深圳、杭州、廣州等。這些城市具有穩(wěn)定的租賃住房市場需求。在這些地區(qū)先行先試，既能提高企事業(yè)單位、租賃企業(yè)等市場主體參與積極性，起到保障住有所居的作用，又能兼顧試點可行性與規(guī)范性。

睿和智庫認(rèn)為，土地成本高、土地規(guī)劃及配套不完善、租賃住房不賺錢是社會資本參與租賃住房領(lǐng)域的三大攔路虎。此次發(fā)布的政策組合拳，有望解決資產(chǎn)價格高、融資成本高、稅收負(fù)擔(dān)重、收益率低等行業(yè)痛點，利好體現(xiàn)在六個方面。

一、六個利好

土地及項目權(quán)屬更清晰

從源頭為REITs發(fā)行掃清障礙

從用地來源來看，《意見》首次明確了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地和國有建設(shè)用地作為保障性租賃住房的供給定位，同時明確了保障性租賃住房土地和物業(yè)所有權(quán)標(biāo)準(zhǔn)。

《意見》稱，主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。

此外，《意見》還指出，保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，能夠使發(fā)行人（原始權(quán)益人）以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行REITs無異議。

合理讓渡地價

解決資產(chǎn)價格高的痛點

據(jù)ICCRA研究顯示，對于保障性租賃住房來說，如果要獲得不低于4%的凈現(xiàn)金流分派率，那么地價只能等于周邊普通住宅地價的5%～8%。

而根據(jù)國際經(jīng)驗，各國在發(fā)展住房租賃市場伊始，都會側(cè)重于在供地階段給予補(bǔ)貼。供地階段的財政補(bǔ)貼最直接的方式就是合理讓渡地價。

此前，按照相關(guān)政策，建設(shè)單位在變更土地使用性質(zhì)時需要重新補(bǔ)繳土地價款。

本次《意見》明確提出“用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價款”、“土地款項可以分期支付”等細(xì)則，從用地源頭進(jìn)行了合理的地價讓渡，為企業(yè)減負(fù)。同時，鼓勵“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營保障性租賃住房”使土地獲取方式有了更多創(chuàng)新的可能，給保障性租賃住房開發(fā)企業(yè)提供了更多降低開發(fā)成本的契機(jī)。

盤活資產(chǎn)，打造“有效租賃產(chǎn)品”

提高行業(yè)收益率

此次《意見》給出了一攬子解決方案，允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運營保障性租賃住房；將閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，用作保障性租賃住房；將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%；鼓勵在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例的保障性租賃住房。

此次政策落地，將有效盤活企事業(yè)單位各類閑置土地，打造“有效租賃產(chǎn)品”，回收政府投資資金，降低地方政府債務(wù)風(fēng)險。

而保障性租賃住房本身收益符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品要求，穩(wěn)定的市場需求能夠為項目帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，且資產(chǎn)收益水平受經(jīng)濟(jì)周期和市場波動影響較小，也為提高行業(yè)收益率奠定基礎(chǔ)。

金融端出臺長期政策性貸款

緩解“不敢貸、不好貸、高成本貸”問題

住房租賃行業(yè)具有前期資金需求大、盈利周期長、資金周轉(zhuǎn)慢等特征，而整個行業(yè)面臨融資渠道窄、融資成本高、融資難等問題，這是影響著市場健康、穩(wěn)定發(fā)展的最重要原因。

以往，保障性租賃住房資金來源多為政府資金。在金融端，此次《意見》對保障性租賃住房的支持力度前所未有，特別是對市場運營類（非產(chǎn)權(quán)方）的支持更加明確。

《意見》提出“加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款”、“支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券進(jìn)行保障性租賃住房建設(shè)”、“建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款”、“給予中央補(bǔ)助資金支持”、“支持商業(yè)險資參與保障性租賃住房建設(shè)”。

基于此，行業(yè)有望破解持有重資產(chǎn)的租賃企業(yè)存在的投資回收周期過長的難題。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下一步，預(yù)計專項債會更多向保障性租賃住房傾斜，而REITs試點、國開行、建行低息貸款也在準(zhǔn)備中，這些因素疊加起來，未來保障性租賃住房的融資環(huán)境有望得到改善。

緩解稅負(fù)壓力

此前，房屋租賃企業(yè)稅負(fù)壓力較大。《通知》明確，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以中央補(bǔ)助資金支持；降低住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅稅負(fù)負(fù)擔(dān)，對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費；利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，執(zhí)行民用水電氣價格。顯然，此次政策對租賃企業(yè)的稅負(fù)減壓不少。

此前國務(wù)院發(fā)文也明確規(guī)定，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

促進(jìn)租賃企業(yè)提高運營效益

由重向輕轉(zhuǎn)型

當(dāng)前，保障性租賃住房的運營管理主體多為國有企業(yè)，市場化運行程度不高，服務(wù)水平有較大提升空間。如重慶、深圳等地都有專門的國企提供租賃住房運營管理服務(wù)，以保障服務(wù)民生的公共屬性。

保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，未來引入專業(yè)運營管理機(jī)構(gòu)，有利于提高租賃企業(yè)運營水平與服務(wù)效益，使部分企業(yè)向輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型發(fā)展。

對于此次政策，睿和智庫整理了部分業(yè)內(nèi)人士觀點，與大家分享。

睿和智庫租住不動產(chǎn)專委會理事長，自如合伙人、資管平臺事業(yè)群總經(jīng)理孟月認(rèn)為，兩個文件推出充分展現(xiàn)了政府對租賃住房，尤其是保障性租賃住房領(lǐng)域的支持力度。保障性租賃住房，主要包括公租房和政策性租賃住房。從兩個文件的表述來看，在注重公租房供應(yīng)的同時，政策性租賃住房被擺在更加重要的位置。

保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)，讓大家對市場化租賃住房REITs通路有了更多的期待。

當(dāng)前最關(guān)鍵的還是要回歸到有效的投資和高效的運營。這個行業(yè)核心驅(qū)動力還是高效的運營，運營能力是持續(xù)發(fā)展和證券化的基礎(chǔ)支撐。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點和此次《意見》都明確要有規(guī)模化的運營能力，并且對運營資產(chǎn)的現(xiàn)金流分派率有4%的底線要求。4%的回報率要求對目前長租行業(yè)來講，非常有挑戰(zhàn)，對運營機(jī)構(gòu)的要求很高。具有充足的流量、強(qiáng)大的智慧運營系統(tǒng)及高效的線下運營能力的機(jī)構(gòu)將獲得發(fā)展先機(jī)。

保障性租賃住房目前以國企為主導(dǎo)進(jìn)行投資運營。自如已在北京和南京與國有保障性租賃住房平臺開啟合作，共同投資和運營保障性租賃住房3500間，走在了市場探索的前列。

高和資本資本市場部助理副總裁連宇認(rèn)為，此次政策指出，“引導(dǎo)原始權(quán)益人履行承諾，將回收資金以資本金注入等方式投入新項目建設(shè)”。這實際上與第一批更偏基建領(lǐng)域的公募REITs是一個道理，目的是滿足政府的需求，在去杠桿的大環(huán)境下，還能增加股本金來發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施或者保障性住房，這是政策初衷。總體來看，政策對市場化的長租公寓企業(yè)影響有限，但整體趨勢和方向向好。

而第一批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施屬性中，也兼具部分市場化屬性，主要是產(chǎn)業(yè)園區(qū)與物流，從市場反應(yīng)來看反應(yīng)最熱烈的也是這兩個具備市場化熟悉的資產(chǎn)。此次擴(kuò)容的類別雖然并不市場化，但是讓市場對繼續(xù)擴(kuò)容充滿了期待。快慢不好說，但是若擴(kuò)容涉及到市場化資產(chǎn)類別，長租公寓REITs一定排在最前面。這也增強(qiáng)了企業(yè)進(jìn)一步布局市場的信心。

華潤置地華北大區(qū)長租公寓項目部總經(jīng)理孫雪鵬認(rèn)為，兩個文件完全是利好的消息。保障性住房是盈利較難的行業(yè)，政策支持非常重要。

兩個文件中提及的將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地用作租賃住房用地、稅費降低、水電費降低等細(xì)則，都有正面影響。包括項目認(rèn)定的程序，審核過程中各環(huán)節(jié)的審定等，希望這些政策能盡快在實踐中跑通。

至于政策中提及的REITs試點內(nèi)容，被列入試點可以看成是REITs向長租行業(yè)開閘的信號。華潤有巢作為央企，做租賃性住房是企業(yè)的社會責(zé)任，也是企業(yè)發(fā)展的方向，是賽道之一。上面提到的這些政策的施行顯然對有巢發(fā)展租賃住房有積極正面的影響。此外，有巢重點布局的城市，與文件中提及的人口凈流入大城市是不謀而合的。