以日常生活中的餐飲為例，在消費(fèi)結(jié)束后開具增值稅發(fā)票，發(fā)票金額中經(jīng)常會出現(xiàn)三個(gè)金額，如下圖所示，作為消費(fèi)者最終要支付的金額為122.6元。但通過發(fā)票可以看出，其組成結(jié)構(gòu)為兩部分：即115.66元+6.94元。115.6元是餐飲服務(wù)實(shí)際發(fā)生的金額；6.94元是伴隨這項(xiàng)消費(fèi)產(chǎn)生的增值稅。

在實(shí)際當(dāng)中，商品新增價(jià)值或附加值在生產(chǎn)和流通過程中是很難準(zhǔn)確計(jì)算的。因此，中國也采用國際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法。即根據(jù)銷售商品銷售額，按規(guī)定的稅率計(jì)算出銷售稅額，然后扣除取得該商品所支付的增值稅款，也就是進(jìn)項(xiàng)稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額。如下圖示：

在房地產(chǎn)行業(yè)，客戶購買商品房支付的價(jià)款（如:200萬）為含增值稅金額。從開發(fā)商角度，收取的200萬元本質(zhì)上屬于銷售貨值，開發(fā)商替客戶繳納相應(yīng)的增值稅銷項(xiàng)稅（如:17萬），剩余金額（183萬）為銷售商品房實(shí)際取得的銷售收入。

應(yīng)納增值稅的計(jì)算原理為差額計(jì)征，即：

應(yīng)納增值稅 = 銷項(xiàng)稅額 – 進(jìn)項(xiàng)稅額；

一、銷項(xiàng)稅額，具體來看：

銷售貨值 = 銷售收入 ×（1 + 銷項(xiàng)稅率） ；

銷售收入 = 銷售貨值 /（1 + 銷項(xiàng)稅率）；

銷項(xiàng)稅額 = 銷售貨值 – 銷售收入 = 銷項(xiàng)貨值 / （1+ 銷項(xiàng)稅率）× 銷項(xiàng)稅率

二、進(jìn)項(xiàng)稅額，具體來看：

并不是所有支付的成本均可以開具相關(guān)的增值稅專票， 也不是所有開具增值稅專票的成本均存在進(jìn)項(xiàng)稅，這是為什么呢？首先需要從成本費(fèi)用展開細(xì)項(xiàng)來看，如下表所：

層面1：是否可以開具增值稅專票？

1）土地成本：開發(fā)商支付土地出讓金時(shí)，政府相關(guān)部門是無法開具增值稅專用發(fā)票。可提供的僅為土地出讓金收據(jù)。

2）工程成本：對于工程成本來說，涉及到一個(gè)取票率問題，即支付某項(xiàng)工程成本時(shí)，可以取得的相應(yīng)增值稅專票的比例，如取票率 60%，意味著每支付 1 億元成本，取得相應(yīng)的增值稅專票的金額為 6000 萬元。

3）管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用：與工程成本相似，同樣涉及相應(yīng)取票率問題。且取票率通常低于成本項(xiàng)取票率。

4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)營改增 36號文，貸款服務(wù)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用無法開具增值稅專票，可開具增值稅普票。

※總結(jié)如下表：

層面2：是否存在進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行增值稅抵扣？

1）土地成本：如果按照增值稅憑票抵扣的原則，土地成本由于并無增值稅專票，因此也就不存在相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，然而土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占比重非常大，所以在36號文中對此做了專項(xiàng)約定，即允許土地成本（含土地出讓金、拆遷補(bǔ)償款）在計(jì)算銷項(xiàng)稅時(shí)進(jìn)行抵扣，抵扣的數(shù)值為土地成本的“虛擬進(jìn)項(xiàng)”。

※ 虛擬進(jìn)項(xiàng) = 土地成本 / （1 + 進(jìn)項(xiàng)稅率）× 進(jìn)項(xiàng)稅率

這里需要注意：增值稅抵扣中，對于土地成本的范疇僅包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償款，不包含市政配套費(fèi)及契稅。若項(xiàng)目中涉及自持，需將可售對應(yīng)土地成本按照建面分?jǐn)偝鰜怼?br/>

2）工程成本：將工程成本按照科目細(xì)項(xiàng)拆分，各項(xiàng)成本取票率及相應(yīng)稅率如下表所示：

工程成本通常可以收取一定比例的增值稅專票，可以進(jìn)行相應(yīng)比例的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。但是由于工程成本中細(xì)項(xiàng)成本展開科目較多，不同類別的進(jìn)項(xiàng)稅率不同，如費(fèi)用類、成本類、材料類稅率不同。常見的稅率有13%、9%和6%等檔位。另，對于取票率，不同公司在前期研判的支持?jǐn)?shù)據(jù)略有不同，基本取決于其內(nèi)部歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，另外也會考慮一定的提升拿地概率下的預(yù)期。計(jì)算公式如下：

※ 成本進(jìn)項(xiàng)稅額 = 含稅成本額 / （1 + 成本進(jìn)項(xiàng)稅率）× 成本進(jìn)項(xiàng)稅率 × 取票率

3）管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用：可以收取一定比例的增值稅專票，可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。相對成本科目的復(fù)雜，管理費(fèi)與營銷費(fèi)的稅率統(tǒng)一為6%。但兩者之間的取票率水平有較大差距，一般地，營銷費(fèi)的取票率會高于管理費(fèi)（一般地營銷費(fèi)：60%—70%；管理費(fèi)：30%—40%），具體標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)公司自身管理水平而定。計(jì)算公式如下：

※ 費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額 = 含稅費(fèi)用額 / （1 + 費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅率）× 費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅率 × 取票率

4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)營改增36號文約定，貸款服務(wù)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)利息及納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅中抵扣。財(cái)務(wù)費(fèi)用無法開具相應(yīng)的增值稅專票，因此無法進(jìn)行相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。

※ 總結(jié)表如下：

第一步：判斷納稅規(guī)模

小規(guī)模納稅人年應(yīng)稅銷售額≤500萬元，在計(jì)算增值稅時(shí)采取簡易征收方式（即不需采用差額計(jì)征方式，而按照直接征收法進(jìn)行計(jì)算。）

增值稅簡易征收具體公式為：※ 增值稅 =  應(yīng)納稅額 × 征收率 （一般地征收率為5%）

年應(yīng)稅銷售額超過500萬元就屬于一般納稅人，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，年銷售規(guī)模計(jì)算基數(shù)基本以億元計(jì)算，均屬于一般納稅人，因此按照上述差額計(jì)征方式計(jì)算。

第二步：判斷新老項(xiàng)目

所謂的“新老項(xiàng)目”是對營改增前后項(xiàng)目類型進(jìn)行劃分，老項(xiàng)目的計(jì)算可采取上述簡易征收方式，而對于新項(xiàng)目必須采用營改增后的計(jì)算方式，也就是上述按照差額計(jì)征下的一般計(jì)稅法。對于新老項(xiàng)目劃分是是以2016年5月1日作為劃分依據(jù)。對于公開招拍掛項(xiàng)目來說，均為新項(xiàng)目，對于二手并購項(xiàng)目可能會涉及相關(guān)老項(xiàng)目的營業(yè)稅計(jì)算。

新老項(xiàng)目的計(jì)算方式如下：

※ 老項(xiàng)目（營業(yè)稅）= 銷售額 / （1 + 5%）× 5%；

※ 新項(xiàng)目（增值稅）= 銷項(xiàng)稅額 – 進(jìn)項(xiàng)稅額

老項(xiàng)目也可以采取一般計(jì)稅法。新項(xiàng)目必須采取一般計(jì)稅法。

第三步：增值稅的預(yù)繳

銷售物業(yè)三大稅的共同特點(diǎn)：先預(yù)繳后清繳。

※ 預(yù)繳增值稅額 = 預(yù)售收入 × 預(yù)繳稅率   

在公式中，需要注意的是以下幾點(diǎn)：

a、計(jì)算基數(shù)為收入口徑，但在實(shí)際現(xiàn)金流排布時(shí)，第一數(shù)據(jù)往往是現(xiàn)金流口徑下的銷售回款貨值，因此需要將預(yù)售貨值扣除相應(yīng)的銷項(xiàng)稅。即：

預(yù)售收入 = 預(yù)售貨值 /（1 + 適應(yīng)稅率）

采用簡易征收的項(xiàng)目計(jì)算預(yù)繳收入時(shí)，適應(yīng)稅率為5%；采用一般征收的項(xiàng)目計(jì)算時(shí)，適應(yīng)稅率為9%。

b、增值稅的預(yù)繳稅率全國統(tǒng)一，為3%。

第四步：增值稅的清繳（申報(bào)）

投資測算階段所說的增值稅清繳，其實(shí)就是增值稅申報(bào)的過程。發(fā)生時(shí)點(diǎn)通常以開取發(fā)票或進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)屬變更為主。

公式推導(dǎo)過程如下：

增值稅額 = 銷項(xiàng)稅額 – 進(jìn)項(xiàng)稅額

= 銷售貨值/（1+銷項(xiàng)稅率）×銷項(xiàng)稅率 – 當(dāng)期允許抵扣的土地價(jià)款/(1+虛擬進(jìn)項(xiàng)稅率)×虛擬進(jìn)項(xiàng)稅率 – 成本及費(fèi)用/（1+進(jìn)項(xiàng)稅率）×進(jìn)項(xiàng)稅率×綜合取票率  

根據(jù)當(dāng)前政策，銷項(xiàng)稅率按照9%計(jì)算，土地成本虛擬進(jìn)項(xiàng)稅率也為9%計(jì)算，成本及費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)稅率有6%、9%及13%等，但需注意各項(xiàng)成本的取票率，根據(jù)各項(xiàng)成本費(fèi)用占比計(jì)算綜合取票率數(shù)值。

對于允許抵扣的土地價(jià)款組成，需要明確以下幾點(diǎn)：